哪些地方房价上涨压力过大?

未来城不落2021-04-13
长三角和大湾区,外加部分省会城市

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

前一阵子央行的工作人员就说了,部分城市房价上z压力仍然较大。

有哪些城市呢?

我们认为主要是两大城市群:长三角和大湾区,外加部分省会城市。

省会城市之前分析过很多次了,今天不重复。

随着大湾区一轮轮的调控,深圳东莞已经开始熄火,广州的行情也走到尾部了,剩下佛山中山珠海都在升温中。

而长三角则是今天我要说的重点。

01

根据官方的70城房价指数来看,2021年前两个月,长三角地区除了安庆之外,上海、徐州、金华、宁波、无锡、杭州、扬州、温州、合肥、蚌埠的新房和二手房全线上涨。

数据来源:国家统计局

最近长三角各大城市都在摩拳擦掌,先来感受一下长三角各个城市的卖地狂潮。

一季度徐州各区域连续拍出地王,几乎都溢价翻倍!新城区更是拍出了高层地块楼面价16907元/㎡的地王!

3月中,镇江出现了一次史诗级土拍,融创竞价214轮,破纪录以12100元/㎡的楼面地价拿下新地王,溢价率61.3%。

这也是镇江首块万元地诞生。

常州也不差,地王楼面价高达19793元/㎡,溢价率很高。

南通在3月份有两块地地价都破万了,溢价率超越80%,现在南通已经全面进入万元地时代。

湖州也出现地王了,楼面价突破13000元/㎡。

苏州和无锡虽然没有新地王出现,但是土地市场也分外热闹。

上周无锡推出5块地,几乎上百家房企在争抢,现在无锡1.5万+/㎡地块已经遍地开花,总计达到27幅,去年只有11幅。

苏州推出3块地,有250+房企在争相,土地市场的中签率完全不亚于新房打新。

02

地王频出拉高了人们对房价上涨的预期,带动二手房持续上涨,新房价格也被带起来了。

首先是徐州,徐州是继西安后另一个奇葩存在,西安连涨58个月,徐州已经连涨超60个月了!

在刚过去的一季度,徐州新房均价达13432.74元/㎡,同比增长13.68%。

而且在2021年一季度,徐州供应面积约67万方,成交面积约131万方,面积供求比达到0.51,新房市场出现明显的供不应求。

淮安虽然新房成交量下降了,但是房价依旧上涨,尤其是二手房,3月淮安二手房均价为10664元/㎡,环比上月上涨了2.78%,同比去年同期上涨26.41%。

最近淮安的一套学区房直接破7万/平,惊爆整个江苏。

还有盐城,今年一季度成交商品住宅10817套,创下了历年来的高点。

从去年开始,盐城的新房库存就一路走低,截止到3月底,盐城主流商品房存量剩145万方,去化周期仅有5.5个月,明显的供不应求。

温州我昨天也说了,二手房成交更是创下历史最高记录,土地市场也异常火爆,溢价率高达32.2%,创近一年新高。

绍兴新房价格刷新记录了,3月越城区新盘均价为25764元/㎡,越城区新房成交1512套,相较2月上升383套,环比上升34%!

嘉兴由于有环沪的优势,最近不少二手房小区业主“抱团涨价”,心态十分强势, 甚至有小区直接放话:低于4万/平绝不出售!

丽水,别看是小城市,房价可不低,一季度土拍的再次刷新记录,楼面价高达21257.8元/㎡,溢价率53.9%。

新房成交量也很活跃,一季度总成交5824套,环比增加134.7%。

金华,2021年量价齐z,据贝壳找房已售房源数据统计,最近金华二手房市场大幅度升温。

湖州,一个非热门的地级市竟然也出台调控政策了,可见楼市火热程度不一般。

2月份,湖州中心城区二手房成交量997套,创下历年来2月份新高,三月份这股热潮似乎丝毫没有要褪去的迹象,引来zf三天内连出两套组合拳。

上面都是三线城市为主,长三角的一二线城市呢?

苏州从2019年后开始横盘微跌,但最近豪宅板块开始蠢蠢欲动,房价天花板不断被突破。

比如园区的仁恒海和院173.81㎡的房源,以1820万的价格成交,折合下来单价达到了10万/㎡;玲珑湾花园七八区303.00㎡ 的房源,总价3500万,成交单价大概11.5万/㎡,

而昆山那是另外的一个市场了,一直接受着上海的利好,行情也是一片大好。

宁波,3月份新房成交套数为7072套,成交参考均价为27561元/㎡,同比去年的23275元/㎡上升18%。

深色为2020年3月均价,浅色为2021,3月均价

宁波楼市从16年开始启动,18年年中短暂歇息后一直长牛至今,除了外界的客观因素外,主要还是因为宁波这几年的人才政策给力,吸引了大量人才落户宁波,有产业又有人才,购买力强不断刺激市场。

上海虽然调控升级了,但是购房需求并没有消失,3月份的二手房成交破3万套,市场目前依旧保持一个比较高的热度。

去年杭州是新房比二手房火热,而2021年,杭州二手房成交也起来了。

3月份,杭州的二手房市场突然迎来一波小高潮,成交达到了11500多套,就连一些老破旧也变得吃香起来。

最近杭州宣布行政区域大调整,这些都要耗费巨大资金,房价看来一直半会还不能降。

在众多z价先锋面前,南京似乎有点黯然失色,不过最近江北核心区也开始涨了。

3月底,南京楼市可谓经历了一波史诗级的开盘潮,江北核心区大华锦绣江来均价3.5万/㎡,一举突破江北最高销许均价。

为了缓解市场热度,8成首付+百万验资都是常态了,即便如此,大华锦绣江来和长江时代四个地块,首开全部售罄。

合肥的行情就不多说了,全款优先,贷款靠边,大家可以体会一下。

03

细数一遍,目前整个长三角房价全线飘红,尤其是三四线城市,简直热到发烫。

飘红的地方太多了,还有扬州,衢州、瑞安等,我都来不及一一点名。

去年上海大z后,资金就会去寻找其他洼地,长三角城市能级都不差,上涨情绪很容易相互传导。

杭州宁波苏州南京这些二线城市上涨我们很好理解,为什么长三角的三四线城市上z势头也这么猛呢?

藏富于民都是一些老话了,今年浙江就升级为社会主义共同富裕示范区,购买力十分强大。

另外我在查看资料的时候发现,长三角城市的新房供给量普遍不高。

比如说温州,新房库存消化周期只有7个月,盐城只有5个月左右,还有杭州上海,都处于缺货状态。

衢州丽水 ,名气不大,房价真高,都是因为土地太少了。

供不应求,市场很容易就会被点燃。

最后长三角民营经济发达,做生意的胆子就大些,各类cf的骚操作,比如jyd,xfd之类的玩得比一二线城市还溜。

3月份中国银保监局浙江监管局在官网上挂出了一纸罚单,仔细看看里面的城市,金华台州都不是什么大城市啊。

点进去看看,被罚主要都是因为资金违规流入楼市。

即便在大湾区也只是深圳东莞广州比较跳脱,其他城市还是比较老实的。

这一点长三角和大湾区很不一样,广东民营经济虽然也发达,但主要还是集中在珠三角几个城市中,当地很多老板偏好全款买房

所以来投资大湾区的外地客偏多,但长三角就不一样了,就是本地人对于投资房产也很在行。

长三角一带喜好买房是有历史根源的,想想当年温州炒房团的事迹至今依旧历历在目。

04

我们看到目前很多长三角三四线城市,房价也能直逼甚至超过二线省会,合理吗?

其实这里要搞明白一个概念,珠三角和长三角一些三四线城市和中部地区的三四线城市是不能同时比较的。

嘉兴温州这类城市虽然是三四线城市,但因为靠近上海杭州苏州等大城市,房价合不合理要和他的邻居对比,不能直接和其他地区的省会城市做对比, 这样毫无意义。

而且现在一线已经是尾声行情了,资金自然就会往周边转移,所以长三角地区的上涨压力还是很大的。

最近也有越来越多城市加入了调控阵营,包括徐州、湖州、盐城、嘉兴、合肥等等。

上周住建部约谈的五个城市中,长三角占了三个:合肥、南通、宁波。

高层的信号已经释放出来了。

等哪天货币收紧,市场投资风气潮退后,房价自然就没有上涨的动力。

整体而言,我对长三角城市群的建议是,二线城市苏州南京等,还有强三线今年还是可以上车的,有产业有人口。

但如果既不靠近大城市,自身没有产业的地方就要小心风险了。

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