上海3月份二手破3万套,这背后…

真叫卢俊2021-04-12
二手市场越来越复杂了

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

每月10号前后,都会出炉上个月的二手成交数据

这个月的10号格外受关注,这是开年后第一个月、又是小阳春,在市场的二三月有经历了那么多政策调控

换句话来说,3月份的成交数据一定有象征意义,它是对之前政策的消化,也是对未来趋势发展的信号

这个数字值得让我们来分析一下

01

3月,到底成交多少套

我们先要对市场数据有一个基础判断

去年上海一共卖了24万套左右的住宅,也就是每个月2万套左右

去年的楼市怎么样,总结来说就是上半年冷下半年热,所以一个月两万套算是比较平稳的数字了

如果说成交过了3万套,那么楼市算是比较热了,如果3万套的数据连续三个月,那么楼市热度就算是热启动了

之前坊间有朋友圈看到一个 3.94w套这个数据的时候,有点吃惊,但也持保留态度

因为真正的官方数据,一般要等到10号左右

然后,我们今天就收到的真实的二手成交数据,31540套

也就是3.15w套左右

我们把一些商业、办公包括各种原因推掉的住宅套数剔除掉之后,沉淀下来3.15万套

但是不论多少,这个数字已经算是上海楼市比较热的一个数据了

注:2月为农历新年月份,所有受春节影响较大,暂时不与其他月份做横向对比(下同),来源:上海链家

回看过去半年,我们把每个月上海二手住宅的成交数据,放在一起比较 ,3.15w套的成交,还是比较高的

今年的数据情况其实比较容易受政策的影响

从数据可以看出2021年的1月份整个二手房成交算是破了一个天量,背后其实也是因为对市场后续可能会有调控因素的助推

所以大量的成交被前置到了春节之前去推进

这件事虽然没有发生,但是不少购房者为了尽快完成置换,都提前到了3月份

所以我看着这个数据的时候其实是很复杂的,因为有各种客观因素,但也确实不是一个小的成交量

所以市场的热度到底怎么样了

需要分析这一点,单纯的看成交已经不能够反应了

还需要去看市场上最近的客源情况和房源情况

02市场上,多少房源、多少客户

先说房源,开年后市场房源就在不断增多我们以市占份额最大的链家为例,它的房源一度增加到3.8w套但是突然在3月20日,突然下降了将近一半房源现在房源从16673套,增加到28947套,也就是说,20天过去了,房源量增幅73%左右

左:3月20日,右:4月10日

按照这个增速,未来一个月左右链家房源基本可以和3月20日之前持平,恢复到原来的状态也就是说,在房源这一点也在稳步的增长

这里有两个因素,第一个就是刚才说的政策调整,另一个2021年也是一个置换的好年,很多房东愿意把房子拿出来卖了

但是客源情况就不同了

来源:上海链家进入3月,客源相较12月、1月,反而有所回落

就是我们之前文章提到过的客房比,这次我们又取出了截止目前最新的客房比数据

来源:上海链家

就比如说,去年的市场是,每增加1套房源,就会增加3个客户

那现在就是,每增加1套房源,大概增加2个客户左右

这里也有两个因素存在

第一也是因为房源因为政策调整增速太快,第二市场的部分需求被吸到一手,很多客户也因为等待某些一手目前正在观望的状态

03

再来看看带看量

如果说客源量和房源量说的是市场供求总量,那么带看量就说明了市场活跃程度,到底有没有人在拼命的看房这直接反应的就是市场真实购买欲望

我们看下近几个月二手市场的带看数据,依然不能显示具体带看组数,但是感受下趋势

来源:上海链家 3月带看组数,回落到跟去年11月持平的状态可以这么说,3月的带看量比1月带看量减少13%这就是年前年后买房人心态变化的真实写照

没有年前迫切了

而且在这个条线的数据里,我们还看到了一个有趣的数字就是带看成交比

简单说,就是用带看量÷成交量,也就是说,中介每带看多少组,能成交1套房

打比方说,中介没带看6组客户,能成交1套房,那这个带看成交比就是6

这个数字背后代表的意义,比较直观的一个意思就是现在市场的情绪

我们可以看到这个数字,在去年12月的时候来到最低点,平均没几次带看就会有一套成交,这也很能体现当时的市场情绪

当时很多中介都和我说,你房子挂出来基本上一周左右时间就可以成交,这个就是市场热度

来源:上海链家但是在3月份来看,市场确实有开始理性下来,起码没有去年年底那么夸张了

再说说,议价空间

再跟各位解释下,我们之前在文章里提过,议价空间,就是(挂牌价格-成交价格)/挂牌价格这也是今天说的几个数据维度里面,唯一谈到钱的这个数据很能反映房东、客户心态博弈

来源:上海链家3月平均下来,每天的议价空间在2.1%左右

这个数字其实算是比较温和的数字了

因为溢价率稳定的背后,还有挂牌价调高的可能性,平均接近2%的议价率只能算比较正常的水平

只能说目前房东和房客的博弈状态还在僵持,这个时候一个站在你这边好的中介就很重要了

这里插一个小广告,咱们也有咨询带看服务,如果你正在购房路上,也许可以找一个自己人

04

好了,今天的文章各位可能看的很纠结,因为我每一个观点背后都有但是,然而这样的词汇

为什么,因为确实市场足够复杂

2021年的上海楼市几乎每个月都有新政,对二手房的影响几乎每天都有外界干涉

但是我这边需要强调几个核心

第一,不论如何,3万套都不是一个小数字,市场再怎么样,成交依然保持一个比较高的热度,这个数字不容小觑

第二,市场热度应该会调整到去年10月或者11月的状态,大家可以感受下,那个点恰恰是转折点

快速决绝的人都会庆幸自己在那个时候做了选择,所以对于购房者而言,时间很重要

最后一点,也是很重要的一点,各位一定要记住

今年的二手还有一个很重要的因素就是一手干扰

伴随着一手市场积分模式,很多需求都在等待自己期待的项目未来会出多少分

楼市能够不过热一个很重要的原因就是因为一手的影响

但是毕竟每个一手项目只能吸纳130%的客群

如果到了下半年,一手需求没办法释放之后会不会进入二手,这是一个非常需要重视和直面的问题

如果各位铁了心只考虑二手,那么我唯一一个建议就是:

上半年完成置业过程

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好文章,需要你的鼓励

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