换房成本太高,还没开始就结束了

丁祖昱评楼市2021-04-12
一切并没有想象中那么简单。

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:编辑部,36氪经授权发布。

自2016年在南通买房安了家,眼看着小区二手房价从不足万元,到如今接近两万元,也算见证了这座城市房价的一波上涨史。

恰恰是眼看着房价上涨,去年年底我和老公萌生出换房的心思。一方面是现在90平米的两房住起来确实有点局促,另一方面盘算着小区房价已经长了一倍了,卖旧换新再换一套130平米以上的三房,或许能更从容一些。

一切并没有想象中那么简单。现实情况是,我们手里的房子的确是在上涨,但是稍微好一点的新盘价格已经超过我们手里的二手房价了,再加上有房未结清二套房首付比例提高至4成,意味着我们首付款至少要百万起步,就算首付凑够了,但月供压力会加大。算了算,换房的成本实在太高,超出我们的承受范围,所以只能放弃了。

01

2012年大学毕业,我和大学同学结伴从东北老家到北京找工作,两个人租住在天通苑一处青年旅社,说是青年旅社,其实就是租床位,一间房有四个上下铺,和上大学时的宿舍一样,住进去竟然有种莫名其妙的亲切感。

在北京做过销售,并认识了现在的老公,两个人辞职创业,接手一家转让的快餐店,做起了个体户,这是我怎么也没想到的转变,餐饮店开了两年后眼看着赚钱有些吃力,两年下来也赚了不少,于是我们就转让了出去,又小赚了一笔转让费。就这样从销售到开店折腾了四五年,省吃俭用后我们手里也有了不少积蓄。

两个人像发烧友一样,用这一桶金先买了辆车,算是对过去几年起早贪黑的犒赏。

2016年,双方父母催着结婚,婚房自然成了我们的头等大事。北京是买不起的,就算勉强够得上,但两个人都不是北京户口,以后孩子上学也是个问题,再加上两个人都不想给自己太大的压力,索性南下。

老公家在启东,是南通市下辖县级市,把婚房买在南通我也没什么意见。下半年,订婚、买房、结婚,所有的流程全部在半年时间内都走完了。

02

买房之路很顺利,当时两个人都还在北京,看房基本是他父母在看,有合适的我们全部线上交流,有老人把关,我们倒也轻松不少。后来,在老人给列的选房清单中,我们选择了港闸区一处二手房,整栋就6层,小区环境也不错,90平米的两房,还挺宽敞,尤其是客厅很通透,当时两个人二人世界,考虑没有那么周全,都觉得两个人住起来绰绰有余,于是在第二个周末便回去敲定了。

房价在也承受范围内,加上税费总价76万左右,因为不想贷太多款,再加上有父母支持,我们选择多付了一些首付,这样还款压力小一些。

我们买的时候,房价单价也就8千出头,唯一的缺点是采光不好,而且住进去会比较潮湿,当然这些都是后话,当时中介就说,南通房价已经有了明显上涨的苗头,买在这里不会亏。

由于房子装修还不错,所以我们也省了一笔装修款,买了些基本的软装,房子自过户到我们手中之后,就一直放着。

2017年末,第一个孩子出生,为了方便老人帮忙照看,我们举家离开北京,回到了南通。因为有了孩子,再加上老人来帮忙,孩子跟我们同屋,老人住一间,刚刚好。

从北京到南通,心理落差开始出现。南通工资相较于北京时候简直“腰斩”,收入少了,支出也没见少,这两年家庭收入急剧下滑,再加上疫情影响,销售的工作一度暂停,基本上没攒下钱,总体日子还算舒服自在。

03

2020年,家中老二的到来,打破了这种平衡。三口之家变四口之家,小两房明显不够住了。虽然现在孩子还小,挤一挤还够住,但是等孩子长大,房价又是怎样的情况,很难估摸。

于是我把换房的想法跟老公交流了下,虽然他也意识到房子不够住的问题,但他还不想换,而我换房的意愿更强一些。2020年的时候,南通地价已经过万元,港闸区有两块地单价更是超过2万元。

身边很多本地人除了讨论疫情何时结束,更多的也开始讨论房价,小区许多业主抱着上涨的预期,挂牌价也是一天一个价。几乎所有南通本地人都觉得南通房价还能上涨,尽管他们都知道现在南通二手房卖不出去,但是他们就觉得南通房价还要上涨。南通二手房现在要照市面价卖基本是卖不出去,都是要降一些才好卖,像我们小区,三个月才卖出2套。

我担心的是,我们小区的二手房价不一定能跑得过新房房价上涨幅度。于是,我建议在压力不太大的时候,努努力,关注着合适的项目,有合适的就换。

04

就这样观望着到了2021年,感觉我们离换房之路更远了。

今年以来,港闸区新盘并不多,合适的项目均价都在18000元/平米以上,位置和产品功能好一些的更是在2万元/平米—2.5万元/平米,而我们小区4月在某中介公司二手房挂牌均价只有17023元/平米,另一个平台挂牌均价还要低两千左右。

我们按照中意的项目最小户型的三室简单计算了下,理想状态下如果我们能顺利衔接卖旧买新的话,卖掉手里的房子再扣除未还完的贷款和利息,到手可用现金应该能有差不多90万左右。再加上我们的积蓄,凑够100万应该没什么问题。

而在港闸区换一套改善型的项目均价一般在2万元/平米左右,买一套三房置换至少要130平米以上,这样换一套总价需要至少260万,按照南通现有贷款政策来看,已有贷款记录二套首付需要四成,首付款勉强刚够得上,如果我们把手里的房子卖掉后还清剩余贷款,这样或许还能够得上首付三成。计算下来,我如释重负,其实很开心,当我兴奋于可以换房的时候,老公一番话将我拉回现实。

虽然首付款解决了,但是月供的压力成为另一座大山。目前,南通各银行首套房房贷利率普遍在5.1%-5.15%之间,二套房房贷利率普遍在5.35%左右。而且很多银行目前房贷额度紧张,基本都要排队,放款时间不能确定。换房后,意味月供陡然上升,现在每月还两千多,换了房之后要增加近三倍至六千左右。这是我们夫妻俩现有工资很难承受的。

换房之路,除了要经过首付这道坎,还要过了贷款这道坎才行。

如今,我们仍然在观望。

摆在我们面前的现实问题是,换还是不换?如果因为贷款压力选择不换,那么假如明年房价继续上涨,我们换房的成本是不是还会再因此增加?如果选择换房,我们工资难以覆盖月供和一家四口生活成本,住的舒服和活的舒服似乎成了对立面。

除此之外,如果换房,是换二手房还是新房?是继续在熟悉的港闸区,还是其他区域?这些都成为潜在的疑惑。

我们换房的想法就这样被现实情况暂时打压了下去,有时候想想,我们目前现状也挺好的,倒不如再缓两年,不想给自己这么大的压力。回头来看,换房真的不是想象中卖旧换新这么简单,如果当初我们买首套房的时候,有前瞻性的选择稍微往上够一够,一步到位,可能就没有现在这么多事情了。

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