劝你一句,尽量别碰超大社区

丁祖昱评楼市2021-04-09
问题一直存在

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

 

最近有一家房地产企业陨落了,说起这家企业是一点都不出名,但是它造就了“中国第一神盘”——贵阳花果园。 

这个神盘名字平平无奇,最突出的就只有一点—— 特别大 ,是全中国第一大盘。 面积有1830万平方米,聚集了300栋40层高的建筑,有几十万人居住在其中。 

这个神盘虽然不在一线城市,但是因为它的这个特性,让它成为了全国出名的网红盘,有不少人都去那里打卡,观赏一下众多人聚在一起跳广场舞的盛况。 

其实,大可不必舍近求远,在全国各地,都有这种居住人口在几万以上的 超大社区 。 

尤其是在二十年前、十几年前的时候,当时为了解决人们的住房需求,规划了一大批的超大社区。有的特别出名,甚至取代了原本的地名来作为当前的地名。 

比如北京的天通苑,作为北京昌平区的一个超大型社区,基本就代指了那一片区域。

同样位于北京的回龙观,则作为程序员之家,赫赫有名。

而 在上海,也有这种超多人居住的超大社区,并且还有很多,像是我们曾经提到过内环的 中远两湾城 ,外环外的 上海康城 等等等等。 

北京上海两地大型社区 

超大社区,聚集了大量的人口,就跟一个小城市一样,内里什么都有 ,比如超市、菜场、早餐店等等,不用出社区就能满足一切的基本需求,甚至还有公交车站直达地铁,住着很舒服。 

但是同时因为它的体量巨大,人多车多,走出小区就要很久,有时候会觉得小区内部和外部格格不入。 

说真的,虽然超大社区带给我们有利的一面。但在购房上,如果有其他选择的话, 我是不太建议买超大社区的。

原因,让我来给你细细的说。 

什么是超大社区?为什么不建议买?

到底多大规模的小区,可以被称为超大社区? 

在查阅了多篇论文后,总结了一下超大社区的定义:人口超过 3万 人,占地超过 20公顷 的社区,这种规模以上,就可以被称为是超大社区。

当然,很多超大社区远远超过这个规模,导致它的占地面积和人口,几乎相当于一个小城镇了 。 然而,按照城镇的标准,它的基础设施却是远远达不到的。 

也因此,超大社区的这个“大”,带来了一系列问题。 最主要的就是超大社区体量过大引起的 交通压力 。 

我们来看下几个超大型社区的体量。 

北京天通苑——保守估计50万人

北京回龙观——保守估计30万人

上海康城——估计约9万人

这些超大社区,即使有的地铁就在家门口,但从下楼出小区到地铁站也要一刻钟半小时,这就造成了通勤的非常不便。

首屈一指的就是超大社区的内部交通问题 。 

其他的不足之处还有改进的空间,但是小区内的交通,在设计之初如果没有考虑好,道路狭窄,在未来改动起来就会很难。 

在超大型社区中,自行车、电动车、私家车的数目都很多,各种交通工具互相交织,这就造成了超大社区的交通情况相当复杂。 

我们去上海康城实地探访了一次,即使是在人流量比较低的上午10点左右,车流依旧很多,并且车速在行进过程中不太减缓。

一位在这里居住了10年的叔叔告诉我们,如果要买房的话,买学校附近那一侧的房子,避免小孩上学时需要过马路,否则容易造成危险。 

电瓶车的车速很快,很不安全 

与其说超大社区是一种社区内的交通,倒不如说是小街道。 

完完全全就和家门口的街道是一个样子。但是和街道不同的是,街道除了住宅还有其他设施,而且,普通的街道人流量没有超大社区这么大。 

按照《城市超大社区的交通效应研究:结构影响与治理策略》论文显示, 

超大社区的车流量给交通带来了两方面的压力。

一方面是 社区内部的。

私家车和外面的汽车、单车、公交车、电动车、摩托车都在一条路上通行,社区在出入口的高峰期车流量很大,而即使是非高峰期,也有大量车辆持续进出。

社区内部的道路承载能量远远不能满足社区内车辆的使用需求,这就造成了交通拥堵。 

另一方面则是 社区外部。

像是上海康城小区,地铁站相隔比较远,公交车是主要的公共交通方式。 

内部 有两条 公 交 线路, 乘坐公交 去往莘庄地铁站需要15分钟。 平时15分钟一班,在高峰期会缩减间隔。 

但由于小区的面积过大,部分居民是没办法进入到公交站点的最优服务范围的,所以很多居民还是采用私家车作为出行工具,这就对周边的交通造成了一定的压力。 

在高峰期的时候,私家车会在出入口排长队,这样一来就会集中进入路段,给这一路段造成极大的交通压力,进而产生拥堵。 

超大社区过大的体量,不仅影响社区内部的交通环境,也对社区外部的交通环境造成了一定的压力。 

我在上海康城采访的一个老年业主告诉我们,“我们老人蹲蹲还蛮实惠的(住在这里还蛮划算的),对你们年轻人上班伐灵的。” 

超大社区多存在于比较偏远的地方(中远两湾城是例外),大部分人购买超大社区,并不是因为就业地点,而是出于总价低、学校、社区环境等等这些方面的考虑。 

这就造成了人们的通勤距离比较远,如果再加上交通拥挤的话,需要中途变换支路,就又给人们的出行时间造成了延长,而且还要算上小区内到门口的距离。 

在通行舒适度上,超大社区大打折扣。 因此,如果是和我一样的普通通勤一族,如果有其他选择,不建议购买超大社区。 

超大社区管理难

除了交通上带来比较大的压力外,在建设之初,超大社区的开发就有可能只考虑了住宅问题,而没有做长期的规划,让社区孤立,限制了它的长远发展。 

此外,超大社区体量太大,人员较多,因此也造成了一定的管理困难。

就比如上海康城内,我看到了很多物业人员不断的清洁卫生,但是同时还是能看到乱丢垃圾的情况。人太多,很难管住所有人。 

再比如有的业主多出来的应该是违建的东西,至少那个天线,就不应该私自安装。 

超大社区,即使看上去再美,在后期维护中,总有一些不尽人意。

我在边走路边拍照的时候,甚至会被坑坑洼洼的人行道绊住。好在年轻人腿脚灵活,但是对老年人来说,就不友好了。 

而且像是一些小区景观及外立面的后期维护,超大社区做的就更不好了。 

在设计开发的时候,应该是进行了巧思的,这里有个细节,让人们站在上面往下看风景。但可惜后期保养的并不好,墙面受潮发霉了。 

大堂门口可以明显看出有过涂抹小广告的痕迹,也是超大社区不好管理的一个例证。因为门口都是开放的,无论是车还是人,都可以随意进入。 

只是看着,其实都能忍受,但是对住在这里的人来说,多少会影响心情,在居住舒适度上大打折扣。 

而改造环境仅仅靠物业来说是挺难做到的。 违建好拆,墙壁好粉刷,但是垃圾乱丢、写小广告的人乱涂这件事,总不能时刻盯着进出的人来看。 

这也是为什么不建议买超大社区的原因之一,人流太大,管理和维护难度大,给后期居住体验造成不适。

超大社区不利于升值

超大社区既有严重的交通问题,又难管理,这就直接造成了超大社区一个本质上的硬伤—— 升值潜力低

这也是我不建议买超大社区的一个最根本的原因 。 

中国城市家庭财富健康报告 

按照中国城市家庭财富健康报告表示,中国家庭财富的 七成 以上都在房产上。 

看看现在的房价,应该没有人会反对这个观点。 因此,你所拥有的房产是否能升值,对于你的家庭财富来说至关重要。 

超大社区的房产,和普通体量的小区相比,升值速度要慢上很多。

以上海最大的超大社区——上海康城来举例。 

上海康城的房价远远不如所在板块莘庄的房价,是整个莘庄板块内房价倒数。 

来自链家网 

当然,有些人认为,这是上海康城的优势,低总价就可以上车,而且小区的品质还不低。但是,如果以财产保值来看,这就是它的劣势了。 

这个项目在过去两年内,价格依旧是呈现出一个比较平稳的状态,并且赶超不上整个板块的发展潜力。 

这一方面 和上海康城的位置有关系,位于板块内比较偏僻的区域,另一方面则是上海康城的体量过大。 

我们可以看看它附近的小区,和它的价格进行一下对比。 

在上海康城附近的象屿品城小区,基本保持跟自己的板块九亭价格趋势相差无几的走势,而且房价要略高于上海康城。 

来自链家 

再换一个维度,将时间拉长一点。有人提到过20年前,上海康城只要3000块,到现在涨幅了10倍多,盈利还算正常。 

直接用我们上次写上海康城时一个粉丝的留言来质疑: 

买超大社区的房子,上涨空间真的是太小了。 

在99年3000多这个房价也不算便宜的,是上海的平均房价,作为这个地段,甚至还算是亏了,在升值上远不如其他体量小的社区。 

同样是超大社区,三林世博家园的价格也起不来。它和万科新里程等高档住宅相隔不远,价格相差了将近了一倍。 

来自链家 

当然,这一方面是学区的关系,另一方面看它在整个板块内的价格走势,就能看出它的升值在同板块也是处于低位的。 

超大社区,在房产的升值上要弱上不少。

超大社区不好卖

除了升值潜力不如其他普通小区外,如果从个人卖房的角度上来看, 超大社区的房源比较多,在卖房时容易被压价。

来看一眼外面中介贴出来的上海康城的价格。 

粗略数一数,上面就有十几套房子。这还只是公开的房源,中介手中应该有更多的未公开房源信息。 

再来看下上海康城在链家上挂牌的数量,一共有 88套 房源之多。 

上海康城附近的象屿品城小区,挂牌的有15套。 

可以看出,因为房源较少的缘故,普通住宅同时挂牌出来的房源也会少一些,竞争会小一些。 

这就造成了一个问题,当上海康城的业主要出售房子时,同条件下的竞争者会比较多。 

买家们不仅可以同小区内比较相同户型,还有多种其他户型可以选择, 迫 使急售的卖家压价售卖房产,同样会造成财产受损。 

同时,既然超大社区房源多,就会一直保持着房源的流通,导致 持续不断的有房子在装修。

通过链家网的数据显示,仅2020年12月,上海康城就成交了13套。再往前看,每个月也都有一定的成交数据。这些持续不断的成交造就了持续不断的装修。 

正如之前所说的,超大社区的管理难度很高,所以一些装修噪音在工作日也时有发生,堆砌装修材料以及大型垃圾乱扔不处理。 

这就导致了居住在这种环境下的不舒服,对生活也有很大的影响。 

对于人流量大的超大社区,人文环境也比较复杂。人们来自各处,什么年龄层的人都在。这种情况下,就在社区平时的交往上产生了很多碰撞。 

别的不说, 换物业需要2/3以上业主同意,就是一件很大的麻烦事。

还有物业费是否能及时全部收上来,也有一定的问题,等等这些,各方各面都不好处理。 

不管是北京的天通苑、回龙观,还是上海的上海康城以及其他各地的超大社区,它们或多或少都在交通、管理和维护上有一定的问题存在。 

而最为重要的是,这些小区在未来升值上都有所欠缺,并且在出售时面临的竞争大。 

就像上海康城的一位业主所说的那样: 

“小区太大,除非电车,走路你根本走不出去。交通极其不方便,一根车道进市区,车上都要常备糖。 

飞机天天在头上吵死你,夏天还有癞蛤蟆吵死你。好的也有,房型好房子大超市菜场都有适合老年人。除非去松江,否则不灵的。” 

这就是我为什么不建议买超大社区的缘故。 不能仅仅只看到了低总价、学校等优点而忽略超大社区存在的那些问题。 

毕竟,玫瑰再好看,也不要忽略它枝干上藏着的刺。

 

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