二手房分化有多严重?同一小区两栋楼差50万

未来可栖 · 2021-04-08
年轻人不喜欢

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:赵晓丽。

对于买房人Judy来说,北京目前每月成交2万套二手房并不是一个特别有用的数字。看得房子越多,她越发现不同的小区差别越大,这些差别包括价格、物业、业主关系。 

在临近东三环的团结湖商圈,相隔不远的两个小区,挂牌价价差能达到1-1.5万元/平米,相当于一套房子比另外一套贵出20%

图片来自网络

即使是同一个小区,年代相近的两栋楼,有时候单价也能差出1万块。

某家经纪人张磊领Judy带看了小关北里小区,这里的房子在1995年建成,目前在售的房源有30套左右,但其中9号楼和10号楼的成交均价能相差1万元/平米上下。

同一个建造时间,同一个片区,同一个小区,两栋楼都带电梯,但两套房子的总价能相差50万元以上。张磊说,最主要的原因是两栋楼的物业不一样,9号楼的物业比较差,楼道打扫不干净,小广告多,偶尔还传来一阵尿骚味。

生活的品质是以价格来衡量的,外表不新、管理混乱的楼会被年轻客群排斥。

“不但房价差距大,小关北里9号楼即使便宜很多也不好卖。相似户型的房源,9号楼在网上挂出去三个月都少有人问津,而旁边的10号楼却一个月就能卖出去。”张磊说。

近期在看房的周东就发现,年后房子涨价了,但没有学区加持的老破小价格变化不太大。

比如在望京商圈中,融科橄榄城二期,2007年建成,单价10万+; 

慧谷时空, 2002年建成,单价5.9万元,;

花家地小区是80年代的社区,单价6万多 ;

这些小区的成交均价能拉开 4万元/平米以上。

周东一开始看到望京这么热门的商圈还有“5字头”的房子,以为自己捡到漏了,结果去实地看了之后,就明白了这些房源低价的原因。

这些建成在80、90年代的房子,多为福利分房时的产物。在被设计建造之初,居住舒适度、户型、物业就不是主要考虑的第一因素。按照不同的职称、岗位、工作年限,第一代房主被安排到不同面积的房子内。所以,有足够多的套数可分、面积能拉开档次成为当时最主要的设计指标。

周东找中介问了这些小区的历史价格,对比发现价格越低的小区升值空间越小。如果牺牲了生活舒适度,也没有换来更有「钱途」的未来,舍弃这些房源的理由也就成立了一大半。

“小关北里的9号楼和惠新西街33号院,也同是1995年建造的房子,同是电梯楼,9号楼的均价是6.8万左右,而惠新西街33号院在8万以上。”张磊介绍,相比几年前,如今市场上的购房者更加挑剔,即使买套一居室的小户型用来过渡几年,他们也会对比很多条件。

在张磊带过的客户中,除了对社区环境和楼道环境有一定要求外,还有人希望未来的房子带一个特别大的客厅,有人想要大落地窗,有人要求卫生间必须有窗户。

随着房价上涨的刺激在购房原因中起到的作用下降,以及年轻人成为购房主力军,有明确要求的个性化需求越来越重要,这些原因也导致了同一个商圈的房子价格拉开差距。

贝壳研究院发布《2020年新青年居住消费趋势报告》显示,95前成购房新主力,95后开始进场,买房人越来越年轻化。

张磊说,自己的客户有50%是90后,而且单身女性买房的情况越来越多了。她们看房时,需求会更加多样。

另外还有一个原因,如今在线上就能看到很多二手房信息,市场更加透明。在经纪人带看之前,购房者就提前做好了功课,不会再被经纪人带着走。经纪人“捂盘”好房源,先把差房子卖出去的可能性变小了。这样一些质量不好的房源就不得不降价,进一步被拉开价差。

贝壳研究院高级分析师许小乐认为,北京二手房的分化的确在加剧,这与整体的市场行情有关。普涨的时候小区价格变动同步性较高,而在房住不炒和长效机制调控下,市场需求会更加理性,基本面更好的小区价值更加凸显。

(文中经纪人为化名)

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