被纽交所退市,「蛋壳」破碎的一生

未来可栖 · 2021-04-08
蛋壳公寓在纽交所待了445天

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:王露 宋虹姗。

历经高管被抓、租金贷风波、拖欠房东房租与租客退款等一系列「爆雷」事件后,蛋壳终于走到了被退市这一步。

4月6日晚间,纽交所宣布,其监管部门“纽交所监管局”已决定启动程序,将蛋壳公寓从纽交所摘牌。早在3月15日,纽交所监管局已经暂停了蛋壳公寓ADS的交易。

究其摘牌原因,或与蛋壳未能按时披露财报有关。今年 2 月、3 月,蛋壳公寓未能按照纽交所监管局的要求披露部分信息。此外,纽交所监管局也注意到,蛋壳公寓未能及时、充分和准确地向股东和投资公众披露信息。

蛋壳财报还停留在2020年6月10日发布的2020财年第一季度财报。此后半年报及年终财报均未按时提交。与此同时,蛋壳并没有就申报拖欠情况进行必要的情况说明。

根据纽交所的退市规定,在公司出现退市情形时,纽交所允许公司有18个月的整改期间,18个月后,公司仍未达到持续上市标准的,才被终止交易。

这意味着蛋壳还有一年半的时间进行二次「复活」,然而对于蛋壳这个2020年登陆纽交所的中国第一股来说,复活或许是另一个奇迹。

01 从多轮融资到流血上市

诞生于2015年的蛋壳,有着原领英中国总裁沈博阳的天使投资加持,一出生便含着资本的金钥匙。刚刚成立四个月后,就完成了一笔数千万元人民币的A轮融资,投资机构为开物投资。

蛋壳公寓招股书显示,自2015年成立至上市前,蛋壳公寓实现5年8轮融资54亿元。其股东名单里包括很多大资本,例如CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger Global Management、春华资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金等。

随着资本的涌入,蛋壳规模也如雪球般越滚越大。2017年,蛋壳公寓在管房屋只有8000间。2019年,蛋壳公寓用2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购杭州长租公寓运营商爱上租,完成当时业内最大的一桩收购案。此后,蛋壳公寓管理的公寓数突破40万间。2019年底超过了43万间。

2020年1月17日,蛋壳公寓在纽交所挂牌上市,股票代码为“DNK”。这被视为蛋壳的高光时刻。蛋壳IPO价格在每股13.5美元,总计募集资金超1.49亿元,市值达27.4亿美元。

蛋壳上市后,老虎环球基金旗下Tiger Entities持有公司3644万股,占比19.9%;愉悦资本持有公司2852万股,占比为15.6%;CMC持有公司1622万股,占比为8.9%;蚂蚁金服持有公司1580万股,占比为8.6%。

业内人士认为,这些真金白银的投票将随着蛋壳的摘牌将面临“打水飘”。而机构投资者目前的状态是只能是“认栽”。

据媒体报道,蛋壳原本拟计划拟发售1060万股美国存托股票(ADS),每股美国存托股票代表10股A类普通股。价格区间为14.5-16.5美元,最终发行价低于定价区间,IPO发行规模减少为960万。

直到上市,蛋壳公寓仍处于亏损状态,且净亏损逐年扩大。2017年、2018年和2019年的净亏损分别为2.72亿、13.70亿元和34.37亿元,三年累计亏损50.79亿元。

据2020年6月10日蛋壳公寓发布的未经审核的财务报告,公司一季度净亏损12.34亿元,资产负债率进一步提升为97.06%,而非限制性现金及现金等价物仅为为8.26亿元。

02 疫情下的爆雷

蛋壳敲钟上市六天后,武汉宣布封城。疫情之下,现金流本就吃紧的蛋壳更是接连爆出负面信息。

实际上,蛋壳公寓一直以来采用“高进低出”“长收短付”的运营模式,高租金从房东手里承租房屋,又采用低租金模式出租给租户,同时利用“租金贷”的形式,将房子租给租客,利用租客名义向第三方金融机构申请租金贷款提前缴纳一年房租,运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营,并形成租金池。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,通过这种收付与款之间的时间差来达到疯狂扩张的目的,而这种模式长期难以为继,一旦遇到突发事件或者运营不良,企业就会陷入资金链断裂的困境,企业爆雷的隐患早已埋下。

疫情催化下,租赁市场整体下行压力加大,疫情后就业市场严峻,公寓出租率明显下降,空置率提升,使得长租公寓运营模式的脆弱性加速暴露。去年2月,蛋壳被指单方面要求房东减租、资金链断裂、变相裁员。据媒体报道,此时蛋壳房屋空置率陡增到 30% 以上。

同年6月5日,深圳特区报报道称,深圳市消委会提供的信息显示,3个月来,市消委会接到针对蛋壳公寓的投诉219宗。同时,深圳市住建局表示,将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全以及违建等问题,一旦查实,严格处理。

2020年6月18日晚,蛋壳公寓发布公告,称公司CEO高靖被调查。此后,关于蛋壳破产的消息也愈演愈烈,全国多个地方爆发了蛋壳公寓的维权事件。一时间,房东收房、租客维权、员工讨薪、供应商讨债的新闻频繁出现在各大媒体平台。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,通过这种收付与款之间的时间差来达到疯狂扩张的目的,而这种模式长期难以为继,一旦遇到突发事件或者运营不良,企业就会陷入资金链断裂的困境,企业爆雷的隐患早已埋下。

2020年11月16日,北京市住建委称,已经针对蛋壳公寓成立了专办小组,而最高人民法院也在随后对暴雷事件所造成的房东与租客之间的矛盾,进行了回应。

当时市场接连传出自如我爱我家或将接盘蛋壳公寓,但并没有任何实质性进展。2021年1月,蛋壳公寓 CFO张政及蛋壳公寓原CEO高靖助理、投融资部负责人孟磊相继离职。

截至目前,蛋壳股价跌至每股2.37美元,市值仅剩下4.33亿美元。从风光上市到接连暴雷,再到高管陆续离职、公司可能面临退市,蛋壳公寓只用了一年多的时间。

03 维权的人还很多

自2020年11月5日起,“蛋壳公寓”的官方微信公众号就再也没更新过;11月20日后,官方微博也没有再更新。最后一条微博等评论列表上,都是经博主筛选展示后的当日评论,有人说“如果你熬过来,我还继续租你”,更多的是“来自年费用户的每日一看”的自嘲式调侃。

图片来源:蛋壳官方微博

转发列表大多是来自真实世界的实时更新,即一长串等待蛋壳出面解决问题、退还租金的租客。

小张是目前依然在维权的万千租客中的一员,去年11月19日,铺天盖地的负面新闻之下,小张决定与武汉蛋壳公寓解除房屋租赁合同;11月23日,经蛋壳app系统退租结算确认,蛋壳应该退给小张1万元左右房租,但时至今日,小张都没有收到退款到账。

今年2月 ,小张决定走法律诉讼程序,武汉市某区人民法院给小张回复的公告显示:被告(蛋壳)需支付原告(小张)解约退款及利息,利息自起诉之日至实际支付之日止,按月利率2%据实计算。小张粗算,除租金部分,蛋壳已经额外拖欠了自己近500元的利息和判决诉讼费用。

对于这笔欠款,小张不抱太大希望能追回,原因来自于官方文书中,蛋壳的“下落不明”。人民法院公告网上,有关蛋壳的诉讼不断。开庭传票上的状态基本都是“因当事人(蛋壳公寓)下落不明,现依法向你们(蛋壳)公告送达起诉状副本、开庭传票等相关资料”。小张是即将毕业的大学生,蛋壳的欠款,他坦言要2个月才可以赚回来。

作为蛋壳公寓“租金贷”的最大合作方,微众银行其实是这条“沉船”里的最大损失方。去年12月4日,“微众银行租住消费贷款”公众号发公告称,蛋壳租金贷客户退租后,无需还款也可结清贷款。微众高层表示,对于微众银行来说,相当于放弃了租客的个人债权,转为对蛋壳的应收款。

微众银行成为蛋壳部分遗留摊子的“接盘侠”。根据微众银行近期披露数据,截至去年12月30日,已有14.7万人结清租金贷,已结清贷款金额14.1亿元,结清金额占比93%。据此计算,微众银行“踩雷”蛋壳公寓高达15.2亿元。

业内人士表示,不确定微众银行怎么追索回这笔钱款,作为债权人或许可以考虑“债权转股权”,但是后续运营也将面临大难题,预测后续资本市场对投资投资长租公寓将更加谨慎。

天眼查App风险信息显示,蛋壳公寓关联公司已有多条被执行人信息、限制消费令及终本案件,企业自身风险高达411条。截至目前,仅紫梧桐(北京)资产管理有限公司被执行总金额已超1090万元,同时该公司还因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务被上海市闵行区人民法院列为失信被执行人(即老赖)。

此外,蛋壳公寓关联公司涉及多条法律诉讼,案由多为房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷等。2019年1月,深圳市蛋壳公寓管理有限公司因“合同违法行为”等多次被行政处罚;2021年1月,紫梧桐(北京)资产管理有限公司因“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假的”被北京市东城区市场监督管理局列入经营异常名录。

04 青客能否抗住?

对比蛋壳,长租公寓第一股的青客处境同样不容乐观。

2021年2月16日,青客公寓披露了2020财年年报。期内,青客净亏损达15.34亿元,同比扩大208%;总资产同比下降52.73%至8.51亿元,而总负债则升至28.45亿元,同比增加9%。

实际上,青客公寓自成立以来,多年亏损不断。2017年至2019年,青客公寓净利润分别为亏损2.72亿元、13.66亿元、4.98亿元。

和蛋壳相似,青客公寓股价也出现暴跌。从上市时的17美元/股跌至目前的2.54美元/股,下跌超过80%,市值仅剩1.22亿美元。

今年年初,青客公寓管理层出现了一次大变动,包括董事会主席、首席执行官金光杰在内5名元老级管理层同时辞职。公告称,他们因个人原因辞职,与公司无异议。

据青客2020年财报披露,截至2020年12月31日,青客公寓参与了32起正在进行的法律诉讼,其中大部分由青客的供应商发起,这些正在进行的法律诉讼所产生的索赔金额合计为人民币9500万元,其中12起法律诉讼的索赔金额超过100万元。

2021年3月15日,青客公寓再度沦为被执行人,实际上,青客公寓在此之前因未退租客押金、房东收房青客未支付水电费等原因,已多次被房东和租客投诉,成为失信执行人,还被限制消费。

亏损扩大、股价暴跌、高管辞职……这一切和一年前的蛋壳似乎上演着同样的剧本。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,长租公寓的野蛮生长到蛋壳公寓的退市,行业发展风波迭起,但是这并不意味着长租公寓行业已经无路可走。在中央多次强调发展租赁住房的政策红利下,行业未来发展仍有空间。依靠野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境,未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为,长租公寓未来的发展应该是“由重向轻”的转移。此前,长租公寓机构花“大价钱”收房以及重装修,而如今运营方也在考虑向轻资产转移,现在市面上开始搞轻托管,“重”和“轻”的核心区别就在于装修改造的钱转由业主来出,运营商只提供装修供应链或者监管。

胡景晖预测,长期来看,自如 、相寓这种有中介背景的长租公寓的发展前景还不错;开发商运营的长租公寓品牌未来除了自持,可能会委托有专业运营能力的公司来代运营。

另外随着北京、上海等各地住建部明文规定“禁止企业形成资金池和租金贷”,处于强监管下,整个市场会更理性、规范。但短期看,长租机构面临的大难题还有房东对于长租运营商的信任度已经大打折扣。

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