上万套房源下架后,上海二手都发生了什么

真叫卢俊 · 2021-04-07
2021年注定与众不同

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

2021年对楼市而言,注定不太一样

从积分摇号、满二不满五税费调整、二手房源下架,我们看着调控在一、二手市场不断加码

包括前阵子上海集中两天下架了接近两万套房源,还引起不少人的担忧,对于楼市的各种政策在各个维度以不同方式开始落下

那么从1月开始,2月、3月,到现在4月已经过去了一周

所以现在的上海楼市,到底怎么样了

我们用最真实的数据试图帮大家呈现以下当下的市场

最直观的,还是客房比的变化

这个数据是最能够表现市场热度情况的,其实在3月底那一场特殊的违规房源下架的行动之前,上海的整体挂牌房源是在增加的

过完年回来,房源数量逐日增加

来源:pangpangone,篱笆社区

更多房东愿意把房源挂到网上,市场上房源,真的变多了

不过客源不应该也多了吗,过完年了大家不都应该看起来了吗?好像不是

两相对比,你会发现,客源增长的速度跟不上房源增速

来源:上海链家

也就是说一套房子,年前年后无论是带看还是成交,同一套房子,看的人就是从多变少了

对应的,我们看下更客房比趋势

来源:上海链家

可以这么说,过年前每增加一套房源,市场上可能就新增11.5个客户

然后,就当大家都以为过完年之后,还以为会有一波热潮的时候,3月的客房比依然在下降

可能平均每增加一套房,市场上只增加8.9个客户

而且这个下降不只是短短3个月的数据,拉长整个市场周期的数据,我们能看到,客房比从去年8/9月份开始逐渐走高,势头很猛

但翻过2020年最后一个月,来到今年的现在,走势就调转直下

来源:上海链家

而这会切切实实会影响到买卖双方的情绪博弈

客房比的下滑有很多原因,但是不能忽略的是有一大部分的客户被吸纳去了一手房,一手房积分摇号模式吸纳了市场很大程度的需求

不论买到买不到,大家都先去摇号了,二手需求也就被延后了

第二个,议价空间

说实话,真正能鉴别市场心态的数据还是议价空间

也就是,(挂牌价格-成交价格)/挂牌价格

议价空间越高,更偏向于买方市场,低就说明就更偏向于卖方市场

这里要先说明一件事情

议价空间是一直存在的,因为我们只是用挂牌价减去成交价,如果房东要涨价了,那就是挂牌价的调整,而不是说议价空间变成负数,这个先和大家报备一下

从近半年的数据,我们看到,去年12月议价空间最大,也就是说这时候市场上的房子,挂牌和最后成交价格,差距最大

来源:上海链家

然后从1月开始各大中介开始整顿房源,挂牌价格开始回归理性,议价空间逐渐走低,在2月达到最低点,基本上一套房源,能谈个1-2万就不错了

要知道过年期间虽然房源少,但是议价空间取的是挂牌和成交的差值,所以不受房源数量的影响,也就是说市场在2月,来到卖方市场的最高点但是看上图3月的数据走势,这个数据我们主要看三月底的,因为之前房源端经历过盘整所以数据会有波动

来源:上海链家


议价空间最后停留在2%左右,这个其实是非常少的一个空间了,比去年年底还要少

这很大程度上是因为上架房源减少导致的

那我们拉长到更长维度的时间来看

来源:上海链家

其实我们看到的整体议价率在走低

当然如外面感受到的是市场越来越好,第二也代表着市场房源的变化

成交周期

观看整个2020的数据,我们会看到成交周期是在不断缩短的

这一方面说明了市场热度,另一方面也说明了买房人的心态

来源:上海链家

但是根据市场数据走势,买房周期开始进入恒定状态

而且随着贷款政策的收紧,未来成交周期大概率是延长的

因为银行从信贷端口介入,以往一个月左右就可以走完的银行审批和房贷流程,现在需要拉长一倍

而且这个周期未来可能还将延长

原本4月1日说要实行的“资质审核”以后真的要开始实行的话,所有房东都必须把自己的房子卖掉之后,拿到买房资质,才能接着走买房的流程

这一卖、一买,如果不能像以前那样同步进行的话,就相当于所有流程时间x2,上下家贷款周期拉长一倍,这个周期会变更长

可以说,贷款审批和放贷时间的延长,可能是未来拉长市场成交周期的最重要因素,而市场也会周期拉长

会有更多进入观望状态的角色

哪些总价段、板块在成交

我们看下总价段、成交板块的变动

从近半年的成交情况来看,成交趋势的稳定和总价段变化成正比

也就是说,总价段越高,成交趋势越稳定

来源:上海链家

相比300-500w、500-800w,更高总价段的成交套数更趋稳定,成交动作也更加低频,毕竟标的物更大,买卖双方心态更平稳

那板块情况呢,上海120多个板块,它们的成交活跃度如何

过去半年各板块的走量情况,从去年10月到今年2月,固定有几个板块的成交是比较活跃的

泗泾、金桥、莘庄

来源:上海链家

这些板块,都要这几个特征

二手供应量大,泗泾、金桥、莘庄,目前链家板块挂牌量在415套、357套、532套,不管是同环线、同板块,都是供应大户

另一方面,泗泾、金桥目前都是同环线均价偏低的板块,也就是性价比比较高

不过这几个板块,算是常年在上海板块成交中霸屏的了

比较新鲜的一点的数据是,我们发现有几个板块从去年12月-今年1月,成交套数的涨幅比较靠前的5个板块分别是

来源:上海链家

这些板块中,中原是拆迁板块,周浦、北蔡有新盘输入,川沙今年也有新盘输入,顾村是长期性价比比较高的板块

这些板块的需求激增我个人yy一下是不是因为周边的一手房等不及了或者买不到了所以选择退而求二手呢(狗头保命)

所以现在房东的心态是怎样的

中介小哥平时对接房东最多,所以关于房东心态,他们还比较有发言权

对比下来,今年到目前为止,一直在市场的人会明显感觉到房东心态、市场心态都变了

先说下去年,去年大概11月之后,如果刚挂出来,就有很多客户来看,基本房东心态都不太稳,这很容易理解,因为谁也不知道接下来市场会怎样

这时候如果房东诚意卖的话,还能签字,但是如果心态不稳的话,就可能现场涨价10w、20w

更夸张的像学区房,付完定金宁愿付违约金也不卖

最高我听过的,是一个对口福山外国语的一个房源,50w定金之后,房东宁愿付违约金也不卖,也就是说退定金50w+赔付50w

但是现在,房东心态就好多了

不会再出现这种涨价的现象,说卖就卖,付款合适,到家签字走流程

原因很简单,现在市场就像进入了冰箱速冻柜,各条线限流、动作放缓

那如果接下来的市场还是如此的话,房东会愿意降价吗

那也大概率不会,主要有这3方面心理

➤ 这种心理怎么描述呢,就是之前我已经看到同小区同户型的房子已经卖到500w+了,你再让我卖480w、460w的更低的价格,我的心理就不能接受

➤ 而且他也不会愿意做这个小区第一个降价的人,不会愿意开这个头

➤ 另外还有点底气就在于,就算市场成交很慢,看房的人变少了,但是还是有成交的,还是有看房的,并不是完全没走量了,这时候对房东来说,ta宁愿搏一搏

所以就算房东知道自己的房子没那么好卖了,那也要等到价格到位了再出手,或者干脆不卖

除非是很着急买房的,自己房子已经进入周期的,那ta可能会松口降价

最后

去年下半年的市场高热度,让很多人担心

房东担心自己的房子会不会被贱卖,客户担心自己买不到房

随着各种新政调控的出台,大到购房资质、摇号积分,小到税费变化,所有动作都在跟市场传达一个信号

就是,市场稳定了

而这传导到市场上的结果就是,大家不再对楼市抱有不切实际的预期

而停止楼市预期之后,该刚需刚需,该改善改善

毕竟无论房东还是客户,最想要的还是稳稳的

好像只有稳稳的才会比较幸福

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