​看透这四招,你就知道学区房还要不要买

未来城不落 · 2021-04-07
上海和北京的狠招,其它城市迟早也要学……

编者按:本文来自微信公众号“德科地产频道”(ID:dekedichan),作者:刘德科,36氪经授权发布。

1. 确实,学区房是房价上涨的领头羊,得控。那么,现有的这些手段,能控得住吗?

2. 现在主要有这么四个手段:「名额分配」「多校划片」「公民同招」和「六年一位」。从教育均衡的角度看,都是非常不错的政策;但从抑制学区房的角度看,完全是天壤之别的效果。

3. 做得比较坚决的是上海和北京。前段时间上海实施了优质高中「名额分配」,把超半数的名额分配给几乎每一所初中。新闻报道就出来了:学区房应声而跌。

学区房的含金量被降低:优质初中被优质高中录取的学生名额变少了。所以,在政策刚出台的当下,跌也是正常的。那么,以后呢?

4. 北京实施「多校划片」有几年了:一套房子对应几所小学,读哪一所不确定。政策刚出台时,学区房也是应声而跌。但现在涨回来了。大家花了一些时间终于接受了这个事情:买了学区房不一定能读好学校,但不买一定读不了好学校。

5. 其实上海和北京是同一个道理,都是把优质教育资源给稀释了。好学校终究是有限的,中国人口多,再稀释也还是稀缺的。所以,再给上海一些时间消化消化,你再去看那些下跌的学区房,也会是回弹的节奏——虽然优质高中的名额被分走了一些,但优质初中的名额(优质高中可以自主招生一部分生源)还是比普通初中要更多一些,所以还是得买学区房读优质初中。

6. 北京是从小学入手,很威武地实施「多校划片」,确实有助于抑制学区房热度;「多校划片」毕竟阻力太大,聪明的上海委婉地从高中入手,实施「名额分配」,殊途同归,也确实有助于抑制学区房热度。

总之,「名额分配」和「多校划片」,这两个措施确实是能让学区房的价格涨得慢一些。其他城市没像上海或北京这么做,主要是因为目前决心不够大,但迟早会走这一步。

7. 再看另外两个措施——「公民同招」和「六年一位」具有不少副作用,反而是给学区房添了一把火。「公民同招」让民办变得不确定,所以更要买学区房读公办;「六年一位」降低了学区房的二手流转效率(本来六年内最多有可能供 6 户人家小孩上小学,现在只能供 1 户人家),也让学区房更稀缺。

从教育均衡的角度看,该这么做;但从抑制学区房的角度看,不该这么做。

8. 让教育归教育,让房子归房子——这是理论正确,但在现实中很难实现。所以,教育局哪怕用最狠的手段,也只能改变一时的价格涨跌,很难改变学区房的长久坚挺之态势。

哪怕中国出生率持续降低,也抵不过「被刺激的家长」的数量增长——挤破门要让小孩读优质学校的家长,越来越多。

哪怕名校集团化的推进速度再快,也暂时改变不了僧多粥少的现状。

什么时候会缓和一些?再过二十年吧。哪怕是二十年之后,学区房比非学区房有 10%-20% 的溢价,也是正常的。

9. 所以,不用太理会任何学区房新政,有需求就赶紧买;但是,别忘了宽敞明亮的居住环境也是教育的一部分。

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