北京首批集中供地推出30宗,过半集中在五环六环之间

赵晓丽2021-04-01
总起始价超千亿

2021年3月31日,北京规划和自然资源委员会发布《关于北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排的公告》。并公示了30宗住宅用地的出让公告。其中29宗挂牌,1宗招标,除招标的住宅用地外,其余全部将在5月8日集中现场竞价。

30宗住宅用地总起始金额1036亿元,部分地块设有回购条款。总规划建筑面积326万平方米,其中住宅部分314万平方米(除去F1类公建混合用地),占比96%。

另根据公告显示,北京计划在7月左右、11月左右再次发布商品住宅用地出让公告。

供地安排公告

具体来看,本次土地供应位于中心城区15宗,其中朝阳区10宗,海淀区2宗,丰台区2宗,石景山区1宗;

位于多点及副中心地区11宗,其中大兴区3宗,副中心3宗,昌平区3宗,建房山区1宗,;亦庄经济开发区1宗;

位于生态涵养区项目4宗,其中门头沟区1宗,怀柔区1宗,密云区1宗,延庆区1宗。

来源:京城买房指南

整体来看,在本次的土地供应中,超过一半的土地供应集中在五环到六环的区域,位于五环内的仅有4宗,其中朝阳王四营三块地位于四环至五环之间。

值得一提的是,起拍总价超过50亿的地块有朝阳王四营、朝阳豆各庄、海淀树村、丰台长辛镇、石景山衙门口、大兴新城地块。而位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,引导开发企业理性竞买。

在户型限制要求方面,这30宗地块中有近三分之二的项目设置了套内“70/90”平方米户型要求,例如在朝阳出让的10宗地块中,就有有8宗涉及套内“70/90”要求。

根据贝壳研究院分析,北京本次集中供应的地块呈现四方面特征:

一是公租房供应量的上升。北京规划和自然资源委员会早前发布2021年的供地计划,该计划明确要求加强公租房供应,而本轮集中供应中近四成涉及公租房。

二是全部限地价,但限房价比例减少。30宗住宅用地中,除1宗招标的共有产权地块有明确限价,6宗竞共有产权份额的地块外,其余地块均没有设置限价要求。且此6宗地块仅在达到竞共有产权份额,即转为共有产权项目后,要求“即住房总均价不超过所在区域商品住房最高均价”,较直接限定销售均价的情况,此种限价方式更遵从市场变化。从计划来看,北京挂牌29宗(招标地块暂无起始价)住宅用地综合住宅部分楼面价为3.3万元/平方米,而2020年全年北京成交住宅用地平均楼面价为2.8万元/平米,2021年2月单月北京住宅用地平均楼面价为2.6万元,从成交结构看,2020年成交住宅用地中39%的地块楼面价高于均值,而本次集中供地中47%的地块起始楼面价高于均值,由此带来楼面价上涨。

三是因地制宜,制度创新,竞地价转竞国际人才社区建设面积再竞方案是本次出让中新的竞拍方式,符合通州城市副中心定位。加上此前的海淀树村地块一直尝试做竞拍共有产权份额,如今开始推广落实,北京住宅用地市场竞拍方式趋向多元化。

四是分区施策。怀柔、密云、延庆、门头沟等远郊区,以及核心区相对边缘区域土拍过程简化,基本不再设立其他条件,竞地价后直接竞方案,仅针对核心区域地块增加竞拍条件,一方面增加核心区竞拍难度,调节竞争压力,另一方面将公租房及共有产权房产品布置在相对核心位置,有效保障刚需及保障房客群利益。

另外,本次北京集中土拍分为五类竞拍方式:竞地价转竞公租房再竞方案、竞地价转竞方案、竞地价转竞共有产权政府份额(即转为共有产权项目)再竞方案、竞地价转竞国际人才社区建设面积再竞方案、竞地价转竞公租房面积后直接确定竞得人。

全年来看,预计今年的土地供应量将高于去年,根据诸葛找房研究院统计,2018年到2020年,北京全年供应的经营性地块大概65宗左右,而今年1季度共供应31宗经营性用地,占去年的50%左右。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,北京本次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控,集中性推出优质地块,促使开发商理性拿地,结合自身的财务状况谨慎拿地,某一方面缩小了优质地块的竞争,有利于房地产市场的稳定发展。其次,本次供应的地块区位相对优越,也弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。

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