今天起,上海亮出了调控底牌……

魔都财观 · 2021-04-01
上海每一次调控都有AB面

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,36氪经授权发布。

上海4月1日的网签新政,相信大家已经听到风声了。

政策原文是这样的:

4月1日起,购房人网签房屋买卖合同前,需到区不动产登记中心办理限购查询,5个工作日后拿到查询结果后才能网签。

当时消息一出,我们马上到交易窗口咨询了,得到了肯定的回答。

翻译成白话来讲,就是上海从今天开始,二手房网签之前就要查你是不是限购,而且要等五天才能出结果。

从理论上来讲,这个新政会导致置换客的踏空风险增加。

不过,我们之前提醒过大家,现在政策面为了让市场降温,一直在人为的拉长交易周期,所以这个政策并不意外,而且属于小调整。

但我不知道为什么,有人根据这个政策解读出“置换的末日来了、刚需的心都碎了”?

莫名其妙,看热闹不嫌事大。

别的不说,刚需首套房本来就不限购,心碎个毛线?

置换的房子又不是不允许卖了,怎么就末日来了?

不得不说,网上没有实操经验,通过脑补胡说八道的人太多。

所以我们就有必要站出来,理论结合实际的做一番解读。

先告诉大家三个点:

①上海4月1日网签新政的市场影响不大。

②这个网签新政,对市场来说是一桩好事。

③从4月1日网签新政,能看到上海楼市调控的底牌。

1

为什么影响不大?

因为这个新政很纯粹,纯粹到没有一点弯弯绕,只是在网签之前加了一道。

简单打个比方,4月1日以前,如果你是置换买房,只要你和房东商量好了,马上就能在中介门店里把网签做掉。

要买的房子锁定了,然后你再把自己手里的房子卖掉,这叫防止踏空。

那么从今天开始,这种操作不行了。

现在你和房东商量好了,先要去交易中心查限购,然后最少等5天,等《结果通知单》出来。

如果查出来你是限购的,不好意思不能网签,需要再来一遍。

你要先把手里的房子处理掉,然后再去交易中心查限购,再等5天结果出来,才能顺利做掉网签。

这一来一回看起来很麻烦,但其实非常戏剧化,主要有两个点。

2

第一、大部分购房者,不用特地跑去交易中心才知道自己限不限购。

即便自己真的不清楚,上海那么多家房产中介也能帮你搞清楚。

这一条,你明白我明白,政策的制定者也明白,所以政策的初衷只是在流程上让你多跑一趟,拖5天时间,拉长交易周期,以助市场降温。

另外告诉大家,根据我们在交易前线的同时回报,4月1日的网签新政具体细则还没出。

但各大房产交易中介已经在申请线上端口,如果成行,客户多跑一趟交易中心也能免了,线上提供审核资料就行。

并且最新的消息是,政策制定者本身也在开会讨论施行4月1日网签新政的必要性。

主要顾虑是,开了正式交易前查限购的口子,会不会导致一群人没事就来排队查一查(真的很有可能),这样交易中心的工作量能不能承受的住。

第二、新政后,置换客先卖房再买房,只是在理论上增加踏空风险。

自己买过房子的朋友一定知道,网签之前买家、卖家、中介三方还要签一个居间合同,也就是下定金的那个合同。

实际操作中,可以在居间合同中注明,把网签时间往后拉长,等买家置换完成,然后再网签就行了。

很多人会问,如果房东不愿意等怎么办?

这个问题其实在4月1日以前也存在,无非就是网签之后等待买家置换,变成网签之前等待买家置换,都是等待,意义没变。

房东如果执意追求网签的确定性,那就给他确定性,在居间合同中下大定金,锁住房源。

以上,总结来讲,4月1日网签新政的影响不大,而且现在还有不确定性。

置换客买房踏空的风险确有增加,但非常有限。

除了可以用居间合同锁住交易以外,现在上海的行情,也对先卖后买比较有利。

3

交易规则更严苛了,市场反而会更果断,这是好事情。

去年那一波上海行情中,我们一直建议大家先找好上家(买)再找好下家(卖),避免踏空。

这条建议,是有时效性。

去年底开始的那波行情大家也看到了,房东心态固若金汤,市场行情一天一变,这种牛市赶顶期,必须先买后卖才保险。

而现在呢?上海大部分的房子已经涨过一波了,外环外的唐镇、徐泾都挂出10万+了,70公里外的临港都有7.5万+了。

这里我们不讨论这个挂牌价合不合理,就说这种挂牌价,你看的怕不怕?

别说你我了,市中心11.6万均价的新天地、10.6万的人民广场、8.2万的西藏北路都怕了,自己怎么和外环外一个价了,这个世界肿么了?

实际上,现在的上海楼市已经处在大行情的中后期,大家的反应都有点蒙。

说个实际数据,上海牛市赶顶期,来十个客户,其中有6个想买二手房,最后有5个实际下手的。

现在来10个客户,只有两个想买二手房的,最后只有一个真正下手。二手房市场开始陷入胶着了。

这个阶段,大部分房子已经涨到位,房价再往上窜的动力不足,踏空的风险已经很小了,先卖后买也未尝不可。

而且结合4月1日网签新政,很多房东本身自己也在置换,你先卖后买,带着钱和诚意来,会更有竞争力。

原因很简单,等待这个事情本来就是反人性的,房东也在寻找确定性,选资金到位的你,中介、房东,还有你都很满意。

所以,从某种意义上来说,4月1日网签新政本身就是个加快社会效率的政策。

以上,有句话是这样说的“不唯书、不唯上、只唯实”。

看清政策的大方向,理清市场的小趋势,适时调整自己的策略,这三点是任何领域的顶级投资者,都遵循的心法。

4

从4月1日网签新政中,还可以窥见上海楼市调控的底牌。

总结来讲,这个新政本质上是一个交易审查前置。

从这个点出发,能看到一条上海调控的底层大逻辑:

——卡住少数人的机会,推着多数人跑步上车。

本质上来讲,限离婚、积分制、限法拍、新房限售、土地限价再到现在的交易审查前置。

从草签交易到正式合同,上海每一次调控都有AB面,A面是按住一部分人,B面是加快一部分人的交易效率。

我这里做个大胆推演,现在网签之前要查限购,未来可能进化到下定金就要查限购。

凭什么这么说?有两个依据:

第一、现在上海新房已经这么干了。其实2016年以前,买新房签预售合同是不用查限购的。

现在呢?上海有房无房积分差15分,分数低的人,可能连售楼处沙盘都看不到,本质上也是交易审查前置。

第二、彻底剿灭职业炒房客。炒房客圈子里有个套路叫ABC单,具体怎么办大家可以搜一下最近被判无期的北京炒房客的案发经过。

简单说,就是用小定金锁住交易套利,这个口子,北上深三地一定会收,杀鸡儆猴已经出现。

最后,祝大家把握当下的机会,都能买到称心如意的好房子

直播重磅预告!

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现在还能买房上车嘛?

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