县城告别高层时代!

地产情报站2021-03-31
楼市的风向,又变了

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:白罗,36氪经授权发布。

高层住宅,又被“限高”了!

2020年4月,住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说,多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米,且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

而今年3月29日,住建部再次提出,将限制县城居住建筑的高度,新建商品房应以6层及以下的住宅为主,住宅占比不得低于75%。同时,县城新建住宅最高层数不得高于18层。

看来,以后县城的房子是彻底高不上去了!

01

县城被“限高”

显然,县城里的高层建筑已经没有未来了。

3月29日,住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》 (下称:《通知》) ,公开征求意见,旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。在“县城绿色低碳建筑的有关要求”一节中,住建部提出——

限制县城居住建筑高度。

在这份《通知》中,住建部拟对县城房屋的层数做出限制,新建住宅将以6层为主,6层及以下住宅的占比不低于75%,县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

话说得很直白,不出意外的话,以后县城怕是很难再建高层住宅了。

原因很简单,现在的房子越修越高,但是相应的配套设施跟不上。就拿消防来说,现在常见的消防车云梯高度在50米左右,差不多能抬升到17层楼。而在操作过程中,云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响,导致实际抬升高度进一步下降。

同时,高层建筑也考验着物业的管理能力,不仅需要物业自备必要的消防器材,确保疏散设施的完整,还需要定期开展防火巡查,严禁楼道存放杂物、停放电动车,确保安全出口、疏散通道的畅通。

即使是在很多大城市,高层的消防应急和物业管理都不是件简单的事,更不要说本身硬件设施就跟不上的县城了。

公安部曾在2017年发布了一组数据,称我国在建筑节能综合改造初期,使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料,一旦墙体保护层脱落、破损,遇到明火就会迅速蔓延,形成大面积立体燃烧。

另外,很多高层建筑的消防设施并不完备。据公安部统计,在全国23.5万幢高层住宅建筑中,未设置自动消防设施的占46.2%,而设有自动消防设施的高层建筑,平均完好率也不足50%。

这些问题都是很致命的,所以这些年来唱衰高层建筑的声音始终不绝于耳。

2020年4月27日,住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主”,对县城住宅进行了“限高”。

而今年3月26日,住建部发布的《通知》进一步明确,“ (县城) 新建住宅以6层为主,6层及以下住宅的占比不低于75%,县城新建住宅最高不超过18层”。

虽说政策还处在征求意见阶段,但住建部的意思其实已经很明确了。

02

高层住宅还有未来吗?

除了有火灾的风险外,而今的高层住宅,其实还面临着一个非常严峻的问题——

房屋老化。

一般来说,老化的住宅有两个出路,要不然翻新,要不然拆迁。

先说翻新,高层建筑的翻新并不容易,主体维护还好说,涉及到内部的水、电、暖就费事了,更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题,改造管网不仅需要当期的改造资金,还需要长期的维护管理资金。

高层维护的时间需要多长?高层维修的资金需要多少?如何协调高层众多业主缴纳维修费用?这些都是高层翻新中亟待解决的问题。

高层建筑的最好出路其实是拆迁,前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高,这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小,如果要赚钱,就只能把房子建得更高,但现在县城又开始“限高”了,成本回收就更难了。

而这些问题,在国外的高层建筑中已经显露弊端了。因此也有一些房产专家说过,高层建筑将在未来沦为贫民窟。

这个说法乍一看还挺吓人,但仔细一想也未免过于偏激。因为这个说法的立足点就是发达国家的房子都越建越矮,富豪都住在乡间别墅里。

但以美国为例,大城市的中心地区依然建有不少高层公寓,这样的高层不仅房价不菲,而且物业管理费也高得令人咋舌,这样的高层可不像是给穷人准备的。

在日本,甚至还流传着“穷人住别墅,富人住公寓”的说法。比如在漫画《蜡笔小新》里,小新家就住独栋,而富二代同学风间家反而住公寓。

而在我国,现如今高层住宅的房价并不便宜,能买得起高层房产的人,大多是有一定经济基础的。对于高层业主来说,他们买房时可能更看重景观、品质、区位,并不会格外在意未来30年之后高层建筑改造难、拆迁难的问题。

因为,高层业主普遍住上10年左右就会进行房屋置换,也就是说,还没等房子老化到一定程度,首批可能业主就走人了。而我国楼市目前仍在整体上涨阶段,二手房价格主要受到整体市场导向的影响,短期内也不会让高层住宅明显贬值。

很长一段时间以来,房价吃的是城市发展的红利,而不是建筑本身。城市要是有发展的潜力,管你买的是高层还是小高层还是多层,都是有未来的。只有城市的发展跟不上了,高层才会没有未来。

然而随着住建部试水“县城限高令”,站长也品出了一丝风向转向的味道。毕竟这是一条影响极大的征求意见稿,有太多小城市会受到波及。而它究竟会在市场上引发何种反响,依然有待进一步观察。

03

结语

前段时间,国家统计局公布了房地产的各项数据,全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高,全国商品房成交均价破万,成交均价为11030元/㎡。

大众不满的,是很多城市的经济水平,真的能够撑得起这个房价吗?尤其是在县城,现如今,很多县城都面临人口严重流失、城区空心化的问题,此前甚至有委员提议,对人口低于10万人以下的小县进行合并试点——在多重因素的影响下,县城的未来并不明朗。

如今住建部在县城推行限高,除了高层在县城存在的消防隐患以外,还有一个更深层次的原因——

优化县城居住环境,避免城区进一步空心化。

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