成都大招之下,哪些房企将出局?

西部城事2021-03-25
哪些房企可能将面临困难

编者按:本文来自微信公众号“西部城事”(ID:xibuchengshi0518),作者:西部菌,36氪经授权发布。

成都楼市新政( 刚刚,成都再次出手!),这几天关注度颇高,亮点也很多。  

比如,法拍房、“网红楼盘”都迎来新的交易限制;二手房方面则学习深圳,将设置成交参考价机制。 

同时,首付款比例也出现调整: 

居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同),最低首付款比例为30%。 

居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%。 

上述几条主要是与购房者直接相关的。  

还有一些则是直接与房企有关的。 

比如, “两集中”政策正式“官宣”——中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让。 

此外,还有一个大招—— 加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。 

新政对购房者的影响,相关政策的解读已经很多。 

今天,西部菌想谈的是,它对房企的影响会有多大, 到底哪些房企今年在成都拿地可能将面临困难。  

01

哪些房企在重仓成都?

在谈新政的影响之前,先回顾下, 过去一年到底都哪些房企在重仓成都。 

根据中指研究院的数据,2020年成都房地产企业拿地金额前十强分别是: 

成都轨道交通、兴城人居、建发房产、保利、万科、龙湖、禹洲、蓝光、花样年、德商 。 

其中, 成都轨交和兴城为地方平台型公司,也是仅有的两个拿地超过50亿元的企业。排除这两个特例,建发、保利、万科、龙湖、禹洲的拿地金额也都在40亿元以上。 

其中, 作为闽系房企的建发可以说是去年成都拿地企业中的最大“黑马”,也是真正意义上拿地金额最高的外来房企。且其46.82亿元的拿地金额就是一个地块的价格。 

本土房企拿地金额最高的还是算 蓝光,为36.99亿。值得注意的是,其拿地面积仅次于成都轨交。从这点看,目前积极开拓第二总部的蓝光,其主场优势仍在。 

花样年排名第九。紧跟其后的是本土房企德商,拿地金额也在30亿之上。 

所以,前十强中,抛开成都轨交和兴城人居,真正意义上的本土房企,只有蓝光和德商。

11-20名,包括华侨城、隆基泰和、招商、成都高投、荣盛、德信、奥园、旭辉、中海、新希望等。除了平台型企业成都高投,本土房企还有新希望。

拿地面积T20的名单与拿地金额T20有一定出入。除了地方平台型企业,仅有蓝光和禹洲的拿地面积在100万平方米以上。 

未进入拿地金额前20的 领地、雅居乐、绿地、五矿、深圳控股,进入了拿地面积前20强。 

对比中指研究院统计的2020中国房企销售额TOP100强榜单, 碧桂园、恒大、融创、世茂、华润、绿城、新城控股、金地、金茂、金科、中南、阳光城、正荣等全国T20房企,2020年在成都拿地的活跃度都不算高。 

02

关于拿地新规的三点疑问

根据最新的规定, 今年成都全市住宅用地供应总量将增长20%以上,这对房企来说应该是个好消息。  

但有“三道红线”的要求在,部分房企很可能无缘分一杯羹。 

三道红线的具体指标为: 

房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%; 

净负债率大于100%; 

现金短债比例小于1倍。 

不过,对于超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与土地竞拍这一新规,西部菌还有几个疑问。  

一,踩踏“三道红线”的房企不得参与土拍,到底是指“三道红线”全中,还是踩踏任一条红线的房企都将被剥夺土地竞买主体资格? 

二,“三道红线”与“存在重大失信行为”,到底是同时要求,还是其中之一不符就不行?

三,非上市房企的财务数据相对不透明,踩踏红线与否到底地该如何界定?

当然,这些疑问相信后续相关部门会有更具体的实施细则进行解答。 

03

哪些房企将在成都“出局”?

到底有哪些企业有可能被成都的新政排除在拿地资格之外? 

依据踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档: 

三项指标全部踩线,即处于红色档,有息负债不得增加; 

两项指标踩线,即处于橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%; 

一项指标踩线,即处于黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%; 

全部指标都在红线内,即处于绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。 

来自新华财经和面包财经的统计显示,截至2020年三季度末,87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标,占比约36.78%。 

此外,20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线。 

来源:读财报  

 

红档中, 绿地、华夏幸福、嘉禾、华远、格力、云南城投、财信等房企均在列。它们今年在成都拿地所面临的压力无疑更大。 

橙档中的 阳光城、中南建设、金科、蓝光、迪马等则次之。 

而 保利、招商、金地、华侨城、世茂、万科、新城控股、荣盛、大悦城等处于绿、黄两档的房企,则面临的压力相对较小。 

当然,上述只是去年三季度的数据,目前的状况应该会有所出入。 

比如,曾经三道红线全踩的 融创,根据最新的业绩报告,已经 位列相对安全的黄档之内。 

金科此前也宣布,截至2020年底,三道红线指标已全面达标, 从 2019 年的橙档回归2020年的绿档。 

蓝光在向碧桂园转让蓝光嘉宝服务64.6203%的股份后,财务状况或也有所改善。 

对比2020年成都土拍市场的活跃者,部分房企在新政之下,或许短期内的动作可能要稍稍降温。 

如去年在成都市场堪称黑马,并成功进入千亿房企“俱乐部”的 建发地产,就已 触及两道红线。 

最终到底哪些房企将因为成都最新的调控政策而在拿地市场上“出局”,还需要观察。 

但整体来看,成都新政对大房企的限制其实相对有限,主要压力可能还是集中在中小房企身上。 

毕竟,在优化财务数据上,大房企的“腾挪”之术更多,回旋的空间更大。前期一些房企的调整动作,就已经说明了问题。 

新政之下,成都土拍市场到底会经历怎样的洗牌,我们一起见证。 

 

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