规范发展长租公寓,怎么做才能不爆雷?

纵横Plus2021-03-25
长租公寓如何长久?

前不久,国家十四五规划和2035年远景目标纲要全文公布,其中提到,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

具体而言,要加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

今年的政府工作报告也提出,要解决好大城市的住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

两份重要政府文件均提到,要大力发展住房租赁业务,规范长租房市场。长租房的市场主体是长租公寓,长租公寓是住房租赁最主要的组成部分之一。

政府规整长租公寓市场的原因,一方面是大城市住房矛盾突出,房价高企,以年轻人和新市民为代表的重点人群买房难度大;另一方面,长租公寓市场乱象频出,去年青客公寓蛋壳公寓等头部长租公寓运营商先后爆雷,更是为市场监管敲响了警钟。

为何要发展长租公寓?长租公寓为何频繁爆雷?如何规范长租公寓市场,才能避免爆雷?

01 应运而生

2018年底,国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》指出,我国流动人口规模从快速增长期进入调整期。尽管如此,2017年流动人口总量仍达2.44亿人,占全国总人口数的17.6%。其中,北京、上海、深圳、广州和杭州、苏州、天津等热点二线城市拥有大量的常住流动人口。

全国近五分之一的人口处于流动状态,流动人口释放了人口红利,也催生了巨大的居住需求。囿于大城市房价高企,以及工作和规划变动的不确定性,租房成为绝大多数流动人口的首选。租房市场由此蓬勃。

在房屋租赁市场,个体将闲置的房屋出租的现象非常常见,但个人房屋租赁存在价格不透明、居住品质难保障、居住服务参差不齐、二房东和中介乱收费甚至骗租等乱象。与之相比,规范的长租公寓更符合市场需求。

与个人住房租赁相比,长租公寓具有标准定价、居住质量相对较高、服务优质、平台专业等优势。理论上来看,长租公寓既能缓解大城市的居住难题,又能改善租户的居住条件,提升其居住满意度。因而长租公寓业务得到了官方的支持。

为支持住房租赁业务,2015年1月6日,住房城乡建设部出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(后简称《意见》)。

《意见》明确鼓励成立经营住房租赁的机构,通过长期租赁或购买社会房源,直接向社会出租,或进行装修改造后再向社会出租。

同时,《意见》也支持房企将其持有的房源向社会出租,支持房企从单一的开发销售模式,转向租售并举模式。包括自持部分房源用以长期出租,或与经营住房租赁业务的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。此外,还支持房企将存量房源投放到租赁市场等。

官方为长租公寓背书,鼓励发展以分散租赁,统一运营的分散式长租公寓,以及利用自有物业或购买物业统一运营的集中式长租公寓。

此后,官方多次发文支持长租公寓发展,今年更是将其写入政府工作报告和十四五规划,重视程度可见一斑。在政策的鼓励下,长租公寓行业蓬勃而起。

02 险象环生

《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,56.55%的租客将长租公寓的房子作为租房首选,有近20%的租客会选择购买长租公寓提供的保洁、搬家和维修服务。长租公寓有市场,也能讲出新故事。

但在实际运营的过程中,长租公寓问题频发,乱象丛生。如装修完即入驻,甲醛超标;高租低出,长收短付;违规经营,无序扩张;服务水平参差不齐,行业标准不一等等。

自如甲醛事件已经过去两年半,但自如在内的长租公寓运营商,仍不时被爆出甲醛超标的新闻。

长租公寓甲醛超标部分截图 资料来源:百度资讯

另外,长租公寓运营商为快速提高市场占有率,高价从房东手里收房,再低价出租给租客。租客以季付、半年付和年付的方式缴纳租金,长租公寓运营商以月付或季付的方式支付房东租金,巧借资金错位扩张规模,加剧恶性竞争。

不止如此,长租公寓运营商服务水平不一,收取的居间费用或服务费用标准不一,部分租客居住体验差,居住品质难保障。

但最危险的,还是租金贷。集中式长租公寓多为购置或自持的房源,运营方多为开发商,资金实力相对雄厚。相较而言,分散式长租公寓运营门槛低,资金实力相对较弱,广泛使用租金贷融资。

分散式长租公寓的本质是中间商赚差价,利用品牌和平台优势,以略低于市场均价的价格从房东处租得房源,统一装修改造。再利用长租公寓标准化、品质好和服务好的优势,以略高于市场均价的价格转租给租客。

在整个交易中,分散式长租公寓运营商本质上是扮演着二房东的角色,“弯腰捡钢镚”。从房东手里分散收房,行业门槛低,可用资金少,难以规模化。为了克服规模难题,分散式长租公寓运营商找到了一条“捷径”,即引入租金贷,利用资金错位,迅速膨胀。

租金贷是租客以个人信用为担保,与第三方信贷机构签订的贷款协议,按月还款,长租公寓运营商将其包装成“月付”的方式向租客推销。另一方面,信贷机构则将一年的租金一次性支付给长租公寓运营商,长租公寓方再以月付或季付的方式向房东支付租金。通过这样的方式扩大资金池,为规模扩张输血。

租金贷看似能换来多赢局面,实际上暗藏风险。引入第三方信贷机构之后,长租公寓将运营风险转嫁到租客和房东身上。去年蛋壳爆雷,到蛋壳总部维权的房东和租客排成长龙。房东收不到房租将租客扫地出门,租客无房可住还要继续偿还租金贷,最根本的原因就是蛋壳过度使用租金贷。

原本低风险的二房东生意,加入了租金贷杠杆之后,变成了击鼓传花的庞氏骗局。

一旦发生租客大规模退租,或者出租率不及预期等情况,通过租金贷塑造的“虚假繁荣”就会破裂。不仅会危及长租公寓运营商本身,也会给租客、房东甚至整个长租公寓行业带来重创。

03 破壳新生

规范长租公寓市场,最紧迫的,就是规范租金贷,主动挤出市场泡沫,避免带来更严重的影响。

2019年12月,住建部等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确规定租房租赁企业中租金贷占比不得超过30%,超过比例当于2022年底调整到位。2020年9月,住建部《住房租赁条例(征求意见稿)》发布,禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。

蛋壳公寓爆雷事件之后,北京、深圳、上海等地均出台相应文件,规范长租公寓运营商的经营问题,加强租金贷监管。

实际上,租金贷背后折射出的,是长租公寓的融资难问题。

银行等金融机构融资是房企融资的主流渠道,但大部分长租公寓运营商都没有房产用于抵押,很难在银行等金融机构进行融资融券。与传统的房地产业务相比,长租公寓,尤其是分散式长租公寓融资渠道狭窄,融资成本较高。

此外,长租公寓并非旱涝保收,受市场影响大,租金波动、入住率变化等,都会影响经营业绩。不仅如此,长租公寓说到底还是一门薄利生意,运营周期长,投资回报周期长,与很多投资者或债权方的预期不符合。

拓展和优化长租公寓的融资渠道,如资产证券化融资,债券融资和股权融资等,用多元化融资方式为长租公寓的发展续航。堵住开得过大的租金贷口子的同时,疏通其他融资渠道,“堵”和“疏”结合,营造更好的融资环境。 

缓解长租公寓的融资难问题还不够,要让行业跑起来,最主要的还是要解决好商业模式的问题。现在的长租公寓还是以租赁业务为主,赚取租金收入。但要真正把长租公寓行业做好,还需要拓展业务边界,在做租赁之外,探索做平台,做增值服务等,将饼摊大,才有更多获利空间。

另外,长租公寓,尤其是集中式长租公寓的规模运行基础是充足的房源。对于集中式长租公寓而言,可以拓展租赁房源来源,如在可行范围内推进更多闲置的集体建设用地、工业用地等入市,盘活存量土地,增加租赁房源。

为了规范行业发展,避免恶性竞争,保护租客和房东利益,还需要政府无形之手调控,用政策和法律维护各方利益,尤其是最弱势的租客的居住权益。

总体而言,要规范长租公寓市场,推进行业健康发展,最重要的,就是让企业有钱可借,有利可图,有房可用,同时保障各方权益。

+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

蛋壳公寓

自如

青客公寓

得到

行装

一条

下一篇

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业