未来5-8年,上海楼市的价值重估

魔都财观2021-03-19
把握上海的发展脉搏

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,36氪经授权发布。

今年二月初的时候,上海官方公布了2021年上海市重大建设项目清单,就是这个东西: 

整张表格,一共有正式项目166个,预备项目47个。

这份表格大家应该都瞟到过两眼,但我估计大部分人没怎么看明白。 

我搜了一下,网上深入解读这个清单的完全没有。 

那么好,这个事情我们来做。

先说为什么要做这个解读: 

从大层面来说,根据官方定义,“重大建设项目”分为国家级和地方级两种,最具代表性的国家级重大建设项目就是三峡大坝,这个不展开讲。 

落到地方上,比如上海地铁九号线,现在的“芳甸路到曹路”那几个站,就是属于上海2014年的“重大建设项目”。

所以,对国民经济和社会发展有重大意义的项目,才能称作“重大建设项目”。 

从小层面来说,打个比方,介绍浦东的“金桥瑞仕花园”这个楼盘,我们会说它出门600米有地铁,自己开车可以走军工路隧道去浦西,这个板块夹在陆家嘴和张江中间,不缺接盘侠,所以可以放心下手。 

上面这一段话,地铁、隧道、产业园区,统统都和上海历年的“重大建设项目”有关。

可以说,研究上海的“重大建设项目”,就是在把握上海的发展脉搏,也是把楼市未来的价值走向握在手中。

01

先说2021年上海重大建设项目的第一个洞察: 

——嘉定新城是最大赢家。

先是从数量上来看,我挨个数了一下,闵行区、青浦区、松江区等等这些地方,今年的重大建设项目一般是20出头,或者30出头。 

嘉定区一家,今年就有40个,数量上碾压上海其他的区。

这里面比如闵行,加上轨交14号线、23号线一期等三个“重大预备项目”,数量才到30个。 

嘉定呢?9个市政类、8个社会事业类、15个产业发展类、8个住房保障类,结结实实40个“重大建设项目”。 

40个项目当中,比较亮眼的是产业发展类当中的4个总部园区,以及8个社会事业类当中,新开工的2所九年一贯制学校,2所小学,1所中学。 

我们一个个来看: 

两所新建的九年一贯制学校,分别在嘉定的徐行、马陆两个板块: 

其中徐行的九年一贯制学校,已经确定由嘉定与华东师范大学共建,徐行这个远郊大镇,这次手笔不俗。 

另外两所小学,落位在嘉定新城,一所中学,落位在南翔板块。

这五所学校,都是在今年新开工的,学校的落成对板块价值的提升我们就不多说了。 

只能说高层近几年释放的,对嘉定的价值认同,好像也不是什么新鲜事了。

02

嘉定为什么这几年“受宠”? 

很大一个原因是五大新城中,嘉定新城是离上海中心城区最近的一个新城。

而且作为比较老资格的新城,嘉定很早就开始承接市中心的人口转移,城市界面很早就开始更新了。 

另外还有,嘉定本身的产业也很强,比如安亭的汽车产业,规模全国都是领先的,还有南翔马陆的外贸物流也很不错。 

所以本着强者恒强的发展思路,4个总部园区的落位也不奇怪了。

根据2021年重大建设项目清单,落位嘉定的总部园区有: 

上海安亭科学仪器厂FFT全球总部、上海艾普强粒子设备公司企业总部、上海洗霸科技公司总部园区、上海冠龙阀门机械公司冠龙阀门企业总部。 

这几个企业我看了下,两个先进制造业,一个上市公司,一个台商独资企业,阵容强大。

而且,企业总部的落位和生产部门的落位不同,企业中层以上能够释放的附加值,以及购买力,远远高过实际生产部门的入驻。 

所以,你懂的,嘉定新城未来的价值释放,或者说嘉闵线沿线板块的核心价值,都是未来可期的。 

嘉定新城这次唯一的短板,就是在交通基建上没有太亮眼的点,只有汇旺路、春浓路这种区内的建桥铺路。 

不过有嘉闵线的预期存在,也就够了。 

另外说一句,这次嘉闵线是被列为“预备项目”的:

什么叫预备项目,官方解释是: 

预备项目指现阶段手续尚未齐全,待齐全后近期准备实施的项目。

03

清单中,还值得注意的是几条横跨几个区的道路建设。

先说名单:北横通道、漕宝路快速路、沪松快速路、机场联络线。

先说北横通道,中心城区的老工程了,西起中环(北虹路),东至周家嘴路越江隧道。 

包括长宁路、长寿路、天目路、海宁路、周家嘴路等道路,穿过长宁区、静安区、普陀区、虹口区和杨浦区。 

这种能级的工程有什么意义?举例来讲,北横通道节点上的西藏北路,本来是一条南北向城市次干道。 

北横通道全线通车之后,西藏北路就可以接入这条东西向的交通大动脉,虚的事情我们不说,届时西藏北路的房东们,又多了一条谈价格的优势。

再接下来就是漕宝路快速路,这条交通干道的规划很有意思。 

原本只是计划将漕宝路地面部分快速化,当初拿出的方案是建高架,后来经过论证决定走地下。 

原因是高架会破坏漕宝路的商业气氛。

这条地下快速路,东起中环线,北止嘉闵高架,全在闵行区境内,不给旁边的松江区占到一点点便宜。

建成后,闵行与徐汇的连接更加亲密了。 

那这样松江肯定不高兴,所以大手一挥“沪松快速路”来了:

沪松快速路几乎纵向穿越松江四分之三的版图,松江南站、老城、大学城、新城这几个区域绝对会留足匝道。

根据规划,沪松快速路要实现的目标是“30分钟可达上海主城区”。

最后是“机场联络线”,这也是老工程了,目前是在建状态: 

其实上海很早之前就想联通两大机场,最后确定了轨交方案,实际上从图上看,最大的赢家是三林板块。

为什么?三林这个板块纸面上的轨交线确实多,但基本都集中在北侧区域:

这次的机场联络线,名字就叫“三林南站”,实际地点位于这里: 

机场联络线,会彻底激活三林板块南侧的“轨交荒漠”。

04

以上,和大家总结下,重大建设项目清单上的工程,将会带来的颠覆式变化: 

第一、嘉定新城的优势变的更加明显了,比其他新城更明显。 

第二、横贯上海中心城区的新主干道,会直接利好接入其中的次干道板块,比如西藏北路。 

第三、松江会有一条纵穿松江南站、老城、新城、大学城、泗泾、九亭的快速路,30分钟直通市区。 

第四、机场联络线节点上的最大赢家是三林,南侧区域的价值会被重估。 

最后,我们一直说,买房就是买预期,除了脚踏实地的辛苦踩盘,也别忘了仰望星空看看未来5-10年的规划。

这样,才会有惊喜。

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