手里只有一两百万,上海还能买吗?

魔都财观2021-03-17
2021上海房产保值怎么买

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:平层86,36氪经授权发布。

‍今天被一张图片刷屏了: 

我看了眼APP上的房价,才把我拉回了2021年... 

这边股市从年后的3700跌到了3300,那边美国又发了1.9万亿大水,而国内,最近的水也放了不少,原材料、大宗商品、电子配件都涨得厉害,连共享单车、共享充电宝都比以前贵了... 

要不还是买包吧! 

一边是持币在手巨大的贬值压力,一边是投哪哪儿亏钱的焦虑,看来看去,真不知道把钱放哪里好。 

直到那天,一位资深粉丝问我, 现在还能买哪里的房子?

这位粉丝房子也不少了,为啥还要买?她说:股票和基金目前不打算加仓,钱放着也是贬值,还是放在房子里最安心。 

今天我就跟大家聊聊,当下的上海,该怎么买。 

01

如果你现在去实地看下二手房,上海的有些房子,确实已经不便宜了。 

根据我们平米研究院最新出炉的数据,截至上周,上海全市优质板块基本已经涨了3至5成,170个主要板块中,有104个板块涨幅超过了20%,占比超六成。

很多学区房、次新房扎堆的板块,看了看价格,真的下不去手啊... 

由于无学区老破小集中的板块和远郊板块涨幅不大,强弱对冲后,全市的整体涨幅其实不算夸张。但从我们一线的实际感受来看,部分涨幅比较高的板块最近已经开始冲高回落,挂牌量也多了起来,因此接下来,全市层面的大涨基本不太可能。

2021,上海房价没有暴击。

不过好消息是,上海的购房者,没之前那么焦虑了。

今年1月楼市新政至今已经快两个月,对买卖双方的预期管理已经足够到位,越来越多的房东愿意诚心卖出,而买家也可以难得静下心来对比一番。 

我收藏夹里的大宁金茂府、万科时一区、虹桥正荣府那些好房子,房东愿意让价的都很快出掉了。 

另一边,张汤、证大家园那些顽强抵抗不讲价的房源惨遭下架。 

而刚刚公示的33个楼盘、1万套新房的入市,也给购房者吃下了一颗定心丸:新房还将继续限价,供应也不会断,只要积分足够,可以好好挑一挑。 

在这种以稳为主的基调下,目前的楼市机会,一定是结构性的,一些是之前被低估的板块的补涨机会,另一些,则是稀缺产品的进一步发酵。 

02

那些楼市里的“硬货”,都有着自己的杀手锏。 

杀手锏1:新。最好要2015年以后建成的房子,也就是上海楼市的第四代产品。 

2015年是划时代的一年,房价上涨后,户型越做越紧凑,85-100平3房成为标配,低总价多房间是王道。同时,大多数2015年以后的房子都做到了全人车分流,甚至有的还标配了会所、跑道、人脸识别等设施,彻底刷新了大家对房子的认知。 

杀手锏2:学区。这个不必多说,过去几年的楼市已经好好教育了我们,特别是由于新上海人的教育路径依赖,更多人会选择稳定的入学资格,从而倾向于买学区房。 

杀手锏3:供求关系紧张。也就是在地段、产品、配套上的组合足够稀缺的房子,就算以市场价,甚至略高于市场的价格买入,都是值得的。 

以这些方向去找房子,在当下鱼龙混杂的行情中,大概率不会错。 

03

还有,最近我们发现有一类需求特别典型,就是手头上有100-200万现金,有二套房的资格,想买一套300万左右总价的房子来增值保值。

仅仅在我的知识星球里就遇到不少这样的问题: 

我其实一开始想说,这个资金量,在上海的选择面是比较小的。 

300万左右,要么是无学区的老破小,50平米,6万单价,在房龄、产品、信贷层面都不太友好,由于不具备稀缺性,我们不太看好未来的潜力。 

要么是很远很远的房子,远郊无地铁,虽然是次新房,但通勤不便、配套稀少,离产业中心过远,连自己都不一定愿意去住的房子,怎么指望别人来接手呢? 

如果跳出上海,愿意去二线城市购房,看起来很美好,其实难度比我们想象中要大。

首先是购房资格的问题,不愿意落户的,基本都需要积累长达两年的社保,社保成本暂且不说,两年后政策会变成什么样,谁也不知道。 

其次,过江龙打七折,异地购房,在择时、选筹上的水平都会被削弱不少,也更容易轻信一些不靠谱的大V,买了性价比很低的房子。 

另外这个资金量也没法在二线买很多套,看房、交易、交房、出租等,一趟一趟跑,没法形成规模效应,工作日请假、机票、酒店的成本和麻烦一点也不少。 

04

然而,经过我们团队的缜密思考与头脑风暴,300万左右确实还有一些值得考虑的房子。 

如果你有上海的购房资格,就可以根据市中心学区补涨逻辑来买房。

目前浦东、闵行、黄浦的双学区房、优质初中学区房的门槛基本已经到了500万甚至600万的级别。 

而浦西的长寿路、曹家渡、黄兴公园、曲阳等板块,还存在一些300万左右的双学区房源,这些学区本身非常优质,只是目前还未轮到这些板块,而这些洼地接下来也会被填平。 

另外,从热点板块购买力溢出的逻辑来看,大虹桥、前滩、张江的溢出需求也会将周边优质板块带动起来,如江桥、周浦、九亭、赵巷、杨思等。 

一般来说,绝大多数低总价的新房项目都在远郊,我们不太推荐,但是马上开盘的万达钻石湾是个例外。 

就在滴水湖核心区,单价3.3万不到,和周边二手房有明显倒挂,拥有临港人才购房资格的可以考虑下,七成的名额只对临港人才开放。 

如果上海的购房资格已经用完,我们会推荐昆山的花桥 ,两三百万可选余地很大,不用落户也可以买,也不占用上海房票。 

花桥的周期紧跟上海,历来受到上海的溢出效应明显,上海这边一旦调控收紧,花桥的机会就到了,这就是花桥的轮动规律。 

更重要的是,买在花桥不消耗在上海买新房的积分,无论是为家人在环沪置业,还是为日后置换回上海建立基础,花桥都是进可攻退可守的不错选择。 

很多人问,花桥和上海五大新城怎么比较?

先不说300万根本买不到嘉定、青浦、松江、临港的核心区,只能买在新城的郊区。 

而且上海的房票越来越珍贵,用在新城而不是市区,这要好好想想。况且,你真的确定五大新城远郊没地铁的房子跑得赢花桥?

05

好了,回过头来看,300万总价,选择说多不多,说少也不少。 

有上海房票的,就买市中心低总价学区房,或者买在这一轮非常强势的板块的辐射区域,特殊人才也可以去滴水湖试试。

没有上海房票的,赶紧上车花桥,为未来置换回沪奠定基础。

在我看来,每一张房票都有其价值,所以把每一张房票都用在对地方就很重要。

无论选择哪一种,留给你的窗口期都不会太久,好好把握当下吧。 

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