上海楼市的「灯下黑」

魔都财观2021-03-15
逆水行舟,没有退路

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,36氪经授权发布。

上海的“布鲁克林”们,没有眼泪。 

最近,我到上海的一些角落走了走,见了一些朋友,听了一些故事。 

这些角落,并不是在五大新城,或者上海广义地理上的边边角角。 

恰恰相反,它们可能扼守着上海顶级的地段资源,但在城市不断生长的过程中,几乎被所有人抛在脑后。

重新走一走这些地方,让我想到一个词“灯下黑”,几乎没有任何一台聚光灯会将关注打在它们身上。 

随着上海这座城市的房价越冲越高,住在那里的土著和他们的房子一样,越来越尴尬。

01

徐汇区被人遗忘的角落;

土著将其作为最后的退路。

上海的中心城区,其实没有严格意义上的“城中村”。 

而且经过数十年的旧城改造,“棚户区”这种东西,该拆的拆,该修的修,已经不多见了。 

留下来的,大多是那种“高不成低不就”修修补补好多年的老地方。 

比如——徐汇植物园板块南侧的石龙路。 

先和大家说明,本文出现的所有板块,都是我亲自住过1-2年以上的。 

重游这块区域,我在路上就在想,如果我是房产中介,我会这样介绍:地铁沿线旁,上海南站边,还毗邻植物园……

但实际一下地铁,景色是这样的: 

照片右侧花花绿绿的一大堆,是传说中的“共享单车坟场”,实际在这片区域北侧500米左右,还有一块规模更大的。 

当时我就住那块前面,从楼上望过去,各色单车堆积如山,加上日晒雨淋的锈色,有一种废土工业风的感觉。 

实际上,徐汇植物园板块南侧的这块区域,之前有很多工厂,近几年陆陆续续工厂外迁,在这里留下一大堆封门禁户地块,至今未动。 

住在这边的居民,大多是当时工厂子弟、后代,房子有部分是单位分配的住宅,以及类似彭浦新村那种“工人新村”。 

周边商业,基本没有大型商超,只有星星点点的小店,统一工薪消费;周边教育,小学中学属于三梯队;医疗方面,最近的只有一家民营医院。 

从我当时的居住体验来讲,真就是一条大马路+一条地铁,其他啥也没有。

可以说,这是“真·刚需住宅”,只不过,它的价格一点也不刚需。

02

那些正在老去的地方,让人很绝望 。

我查了下中介APP,徐汇植物园南侧这边,05年之前的次新相对少,挂牌是在9万出头。 

90年代的老破小/大挂牌量比较多,均价在7-8万出头,可以说这个价位,条件比它好的竞争板块真的多如牛毛了。

因为工作关系,7-8年前我在那边住了挺长一段时间,所以和当时租房子的房东一直有联系。 

他告诉我,这边地段上,唯一能讲的就是地铁和植物园,多数来看房子的人看过一眼也就走了。 

他自己的新房,4-5年前买在大宁,自己也做点小生意,这里的房子本身就是父母留下来的,有总比没有好,做个退路也好。

同样的区域还有长宁区仙霞板块东侧,靠近茅台路的那一片住宅。 

其实从威宁路地铁站下来,对面的商场是非常惊艳的,周边城市界面做的非常棒: 

但只要往东侧走一走,特别是长时间在那里住过的朋友就会知道,老破大居多。 

大家知道,整个长宁区的版图是由东到西的狭长,仙霞板块也同样。

在那边居住的感觉就两个字:绝望。 

对不起,这种说法可定会得罪那里的居民,但确实是我的真实感受。 

尤其是茅台路水城路交叉口周围,你绝对不能说那边条件差,那边医院、学校、酒店全都有,甚至还有星巴克。 

但就是一栋又一栋的老大楼林立,和那边的居民、沿街业态一样,总给人一种活力不足的感觉。 

这片区域,很多房子都在挂牌,均价在6-7万出头,明显低于虹桥、天山两个临近板块。

仙霞板块东侧,靠近茅台路这个区域,论性价比要比石龙路要高,自住的话尚可接受。 

下面这个地方,地段超级无敌,但里面的上海人,几乎全都搬走了。

03

黄浦区,均价已经到了10万。 

黄浦区下面的淮海中路板块,均价12.6万。 

如果说黄浦区是上海均价中的“扛把子”,那么淮海中路板块就是均价“扛把子中的扛把子”。

但在淮海中路板块的东北侧,有这么一个隐秘的角落。 

看地图,TX淮海、城市绿地、七色花小学,这可能是很多人印象当中的上海中心。 

但其实上面这张图,正元里、美仁里这两个地方的住房条件是这样的: 

真正的老破小,建筑年代可以追溯到民国。 

因为小时候就在这附近住,所以我可以打包票说,这附近再找不到如此的房子了。 

这边的很多房子,产权多少有点问题,而且使用权本身交易就受到限制(上海户籍、全款),所以在一般中介APP上基本看不到挂牌,但确实有在卖的,均价大概9-10万左右。 

路边的一些小中介,打的招牌都是专业交易使用权房,帮忙处理产权纠纷。 

据以前确实住在里面的朋友说,这里面基本没有上海人了,租客全是附近打工人,租金三位数的都有。 

里面的老房东,全都在等拆迁,卖也不太愿意卖,就这么僵着。

我对这边的印象是,5年前路过那里看到,街的一边是各种高端餐饮,土豪无数,迈巴赫停在路边。 

另一侧,助动车自行车,还有居民拎着马桶出来倒,非常讽刺。 

04

以上,这些被遗落在豪华建筑中间的失落之地,让我想起一句话: 

“每个上海人出生都自带一套房”。

但其实,这也是上海土著的无奈——逆水行舟,没有退路。

很多人来上海工作攒钱,能置业上海最好,实在不行还能回老家,买上一套不错的房子。 

而上海土著想要更好的生活,只有加入到上海这座“竞技场”中,和全国,乃至全球的精英人才拼杀。

否则,上面说的那三个地方,就是他们一辈子走不出的圈子。

上海不会停下脚步,她本身是一座不年轻的城市,这里永远有人开局,也有人落幕。

就像我开头说的那样“上海的“布鲁克林”们,已经没有眼泪”。 

甚至我在想,两三代以后,当现在的新上海人,已经变成上海土著,他们的下一代也将会遇见这种“逆水行舟”的困局。

很多人说,现在公众号就喜欢散播焦虑,学区房、板块鄙视链,都是这么炒作起来的。 

其实在上海,真正让人焦虑的,是如何保住自己以及未来子女的底线。

因为,上海永未建成,这座“竞技场”永远不会落幕。

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