国内城市民宿,最赚钱的商圈是哪一个?

36氪的朋友们2021-03-11
第一要素就是选址

编者按:本文来自微信公众号“劲旅网”(ID:ctcnn1),作者:陈杰tigereat,编辑 :壮壮,36氪经授权发布。

经营城市民宿,第一要素就是选址。

押对了,再烂的房源都能赚点钱;押错了,再好的房源都少人问津。因此,各大城市人流涌动、商业繁华的商圈地段,成为城市民宿运营者的投资首选。那么,国内城市民宿,最赚钱的商圈到底是哪一个呢?

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订单量,是衡量城市民宿经营的核心指标之一。

商圈能够给城市民宿带来的订单量越多,价值度就越高。途家民宿数据统计显示,2020年国内城市民宿订单量排名最高的十大城市商圈:

数据来源:途家民宿

城市民宿订单量TOP10的商圈基本都布局在国内热门旅游城市及一线、新一线城市。从商圈订单量与城市总订单量比例分析,每个城市的商圈贡献这座城市主要的城市民宿订单量。

排名前五的商圈中,城市民宿订单量基本占据所在城市城市民宿订单量的半壁江山。

大研古镇地处丽江市内,古镇聚拢丽江市绝大多数的城市民宿房源,因此一个商圈占据全市74%的订单量。

三亚两大商圈三亚湾和大东海城市民宿订单量,分别占据城市总订单量的50%和21%,两者加起来占据71%,是三亚城市民宿布局的核心地带。

客观而言,如果想要投资城市民宿,城市商圈是最保险、稳定的选择。虽然激烈的竞争往往导致商圈房租价格高企,但相对有保障的订单量,对冲了风险。城市民宿运营者只要保证一定的利润率,哪怕低一点,也能赚钱,只是多少的问题。

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数据来源:途家民宿

对比2020年城市民宿订单量TOP10商圈2019年的排名,我们会发现有意思的变化趋势。

大研古镇、三亚湾、解放碑/洪崖洞、大理古城和迪士尼度假区,这五大商圈2019-2020年,除了个别名次略有变化外,基本保持稳定,巩固了城市民宿商圈“第一梯队”的地位。

一方面,诚如上文所说,这些商圈覆盖所在城市半数城市民宿房源,除非遭遇类似于北京重大政策变化等不可控因素外,即便是在新冠疫情的黑天鹅事件下,订单量基数够大,整体抗风险能力强。

另一方面,去年疫情致使行业性订单量骤减,但“第一梯队”所在城市旅游复苏更快。

例如,丽江和大理地处云南,是省内游最早复苏的区域,也是去年旅游旺季除西北以外最火热的长线旅游目的地。上海虽然经历疫情反复,不过上海迪士尼在经历百天闭园后,成为全球首家复工的迪士尼乐园,客流量千万级别,即便保持75%红线,也是一个庞大的客流量数字,满足周边城市民宿绰绰有余。

五一广场/IFS国金中心、钟鼓楼/回民街、曾厝垵和大东海,这四大商圈是2020年城市民宿订单量TOP10商圈中的新贵。

五一广场/IFS国金中心,从去年的第十位上涨到第五位,城市民宿投资价值直线飙升,得益于长沙的“网红”属性。

2020年,长沙异军突起,成为中国最网红的城市。长沙其实没有突出的自然及人文景点,标志性的岳麓山、橘子洲头,也比不过西湖、庐山。但是,长沙却走出一条“娱乐、消费”的新路,一大批网红消费品牌在这里诞生并爆火。

本土茶饮“茶颜悦色”、顶级IP“超级文和友”、咖啡新贵“三顿半”、潮牌买手店与网红咖啡馆“不设指标NO GALLERY”……

这些深受Z世代欢迎的潮牌,让长沙步入潮流一线,再加上疫情刺激国内旅游目的地崛起,吸引大批年轻游客前往打卡。

汹涌而至的客流量,让长沙老牌商圈五一广场/IFS国金中心成为游客聚集地,仅仅在五一广场及周边,就有超过十家茶颜悦色店面;超级文和友所在的海信广场也在五一广场商圈周边。

五一广场/IFS国金中心城市民宿的订单量随之暴涨,2020年在这一商圈提前布局的城市民宿运营者,吃到了不少红利,这一红利期至少将持续1-2年。

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数据来源:途家民宿

2020年疫情对城市民宿行业打击重大,行业归零的论调曾经还引发行业争论,至今也有很多关于民宿衰败的言论。

疫情对行业的影响在城市民宿商圈数据上也有直观体现,即便是订单量排行TOP10的商圈,2020年订单量同比2019年全部呈现同比下降趋势,降幅最大的大研古镇损失了1/3的订单量。

然而,订单量的下滑却并没有造成城市民宿商圈房源数量的减少,反而逆势上涨。

城市民宿订单量TOP10商圈去年房源量全部呈现100%+增长态势,涨势最凶猛的长沙五一广场/IFS国金中心房源量增长300%+;重庆解放碑/洪崖洞、成都春熙路/太古里、上海迪士尼度假区、西安钟鼓楼/回民街房源量均200%+;涨幅最小的丽江大研古镇房源量也有116%的增幅。

造成数据大反差的原因,一方面,商圈对于城市民宿而言,抗风险能力更强,含金量更高;另一方面,说明投资城市民宿的热潮依然在持续,尤其是在热点区域,城市民宿运营者还在继续加码。

从这个角度来看,城市民宿行业依然欣欣向荣。

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数据来源:途家民宿

综合来看,城市民宿商圈的平均间夜价格却并不高,三亚湾、大东海和迪士尼度假区超过300+,其余均为200+。

从平均间夜价格可以判断,商圈里的城市民宿大多为刚需性民宿,首要满足的是消费者“住”的需求,“房好价廉”是最突出标签,城市民宿运营者依托较高的入住率获得相对丰厚的利润。

这一数据对于想要投资城市民宿的投资者有很高的参考价值,要求选择那些房租成本更低、硬装简约,软装更好的房源,从而降低综合运营成本,尽可能留出利润空间。

通俗来说,商圈城市民宿赚钱靠的是“走量”。

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如果想要依靠提高民宿品质,走高客单价的路线,可以参考另外一份TOP10名单。

数据来源:途家民宿

严格意义上,这些区域并非商圈,更多是旅游休闲度假区。在这些区域做民宿的特点是,投资金额大(动辄百万、千万元起)、投资回报周期长(3-5年起)。但是,客单价更高,间夜价格基本千元起,旺季甚至达到2000+、3000+、4000+。

尽管受到淡旺季影响,这些旅游休闲度假区的年平均入住率并不是很高,但依靠高客单价,还是能够获得很高的投资收益。

需要提醒的是,景区民宿和城市民宿,虽然都称之为民宿,但在实际操作中却相差极大,前者更接近酒店,感兴趣的投资者必须清楚这一点。

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透过以上数据,可以给行业的新老玩家们几条建议:

其一,热门商圈的饱和式竞争是常态,受到经验、资金、政策等因素影响,玩家进进出出也是常态,不必过多在意。

在去年城市民宿行业最萧条的那几个月,很多城市商圈中,其实极少有足够优质的房源释放出来。反而是那些本身欠佳的房源扛不住风险,率先被放弃。劲旅君采访的多位企图抄底的玩家,最终并没有抄到好房源。

这说明,好房源,一直被大家握在手里。真正有价值的商圈城市民宿房源,无论在什么时候,都能够赚钱,这些优质房源必须守住。

其二,学会利用一些民宿预订平台的大数据分析工具以及实地考察经验,提前在多个城市的核心商圈布局优质房源,能够帮助玩家更好的捕捉到这些红利。

从这次发布的榜单分析,长沙等已经有网红苗头、人口流量与消费都不错的城市需要在早期布局,如今风口正盛,入局者需要观察是否有好机会,否则高点买入,走低必坑。一些热门的中小旅游目的地城市可以多观察,适当的时候入手,既起到鸡蛋分散到不同篮子里的作用,又为下一个潜在爆发的城市埋下伏笔。

最后,投资需谨慎,做城市民宿也请多点耐心。

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