禹洲高调杀入快两年，成都人为何还是不买账
编者按：本文来自微信公众号“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，36氪经授权发布。
2019年高调闯入的禹洲集团，成都人似乎并不太买账。据文轩财经消息：
高端项目禹洲·晏山河，作为成都一号标杆作品，经过一年半准备后，3个月卖掉了28套……
标杆作品销售低迷，和禹洲集团近两年在成都闹出的动静，形成了鲜明的对比——从锦江区三圣乡以“地王”高价登陆成都，到接盘李嘉诚在成都的南城都汇项目，再到在成都设立西南区域公司，禹洲集团一度展现出了势在必得的抢滩架势。
如今，销售规模站上千亿的禹洲集团，依托成都拓土西南的战略，依旧是不尽如人意。而高速扩张之后，增速放缓、盈利能力下滑等问题，反而进一步凸显。
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起家厦门的闽系房企禹洲集团，早在2006年便启动了全国拓展，不过直到2017年进驻粤港澳大湾区，提出“区域深耕，全国领先”战略，才全面开始千亿征程。
而成都代表的西南市场，正是禹洲集团开疆拓土的重要一站。
2019年5月16日，禹洲集团以18400元/㎡的楼面地价，134.39%的溢价，竞得锦江区三环内侧面积约24.3亩的纯住宅地块，在成都引发强烈关注，禹洲集团也因此“一战成名”。
来源：禹洲集团官网
这一禹洲集团首进成都的项目，正是前面提到的“禹洲•晏山河”。
该地块虽然面积小，总价低，但靠近成都地铁7号线，地理位置优越，周边配套设施也比较成熟。并且由于是首进作品，定位比较高端，据说还调用了汤臣一品的团队来做规划设计。
目前来看，“3个月卖掉了28套”的数据还有待核实，不过从各渠道公开报道来看，被禹洲集团当作标杆作品打造的“禹洲•晏山河”，在成都市场的表现确实不尽人意。
比如乐居财经提到，去年11月开盘时，“首开推出的192套房源仅认购25套，认购率仅为13%”。考虑到前期的拿地成本之高，如此低迷的销售表现，可以说是不太及格的。
旨在打开成都乃至西南市场的标杆项目遇冷，价格太贵是直接因素。据公开信息，“禹洲•晏山河”优惠后的均价，都在33000元/㎡左右，明显超出同地段的高端住宅产品。
高端住宅领域本身竞争比较激烈，加上成都的消费文化浓厚，讲究生活品质，对于高端产品，可能比其他城市的购房者更挑剔。
说到底，一号标杆作品都卖不动，还是水土不服的缩影，说明产品定位有问题，也说明禹洲集团对成都市场缺少准确的判断。
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2019年拿下“地王”高调进军成都时，禹洲集团相关人士曾对外表示，这是“战略性进入成都楼市的开端”，并且力争在三年时间，让禹洲成都销售额达到50亿元以上。
随后，禹洲集团在成都的确动作不断，一次次搅动本土市场。
2020年7月，禹洲集团联手成都瑞卓置业，以约71亿元左右的价格，收购了李嘉诚长实集团在成都的“神盘”南城都汇项目，试图通过收并购来快速提升市场份额。
来源： 禹洲集团官网
再往前1个月，禹洲集团在成都成立西南区域公司；而同样是2020年的4月，禹洲集团在邛崃拿下了约23.7亩的住商用地，成交楼面价3640元/㎡，溢价率21.3%。
入蓉不到两年，禹洲集团的几次动作，在市场上都备受关注，可以看出挺进成都的决心。
从2018年进入重庆，开启大西南市场，到2019年进入成都，连续落子，禹洲的千亿规模之路和大西南战略，在时间上基本重合，说明西南区域是禹洲集团兑现规模诉求的重地。
这样的战略选择可以理解。一方面，禹洲集团的重心偏向于一二线城市，而重庆和成都作为新一线城市，又有成渝双圈战略加持，发展预期好，自然是开疆拓土的首选。
另一方面，禹洲集团现在的区域业务分布过于集中，无论是基于分散风险，还是从寻找新增长点的角度看，也的确需要向一些潜力区域扩张。
截止到2020年年底，禹洲集团在长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大城市群、37城布局，不过销售来源主要还是长三角地区。
来源： 禹洲集团官网
官网显示，2020年禹洲集团的销售额共计1049.67亿元，其中长三角都市圈地带超过640亿元，销售占比达到61.6%。大湾区和西南都市圈，都不到30亿元。
目前看来，哪怕算上重庆地区，整个大西南的销售额，距离50亿元的目标依旧较远。
当然，三年节点还未到来，不过对比苏州等城市三年破百亿的扩张效率，禹洲集团在成都无疑是出师不利。而首进标杆项目遇冷，多少也会给在西南地区战略扩张蒙上阴影。
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抛开成都“地王”项目卖不动的情况不谈，禹洲集团的千亿规模之路，总体来说还算是比较稳健的。
债务方面，2016年到2020年年中，禹洲集团的净负债率分别为71.7%，57.73%，66.97%，65.64%和63.72%，总体来说呈下降趋势，离100%的红线还有一定距离。
不过稳健风的禹洲集团，高速扩张的后遗症，仍然直观地体现在相关业绩指标上。尤其是盈利能力方面，牺牲利润换取规模的特征较为明显。
如2020年中报显示，净利润15.51亿元，同比下降18.7%；净利率则从2019年年中的16.4%降低到11.1%；归母净利润也同比下降37.81%。
把时间拉长看，盈利能力下滑的趋势更加明显——2016年到2020年年中，禹洲集团的毛利率分别是36.27%，35.4%，30.72%，26.21%，23.39%。
来源： 禹洲集团官网
禹洲集团增产不增收，增收不增利，原因在于，第一，随着规模站上新台阶，企业经营成本不断提升，吞噬了利润；第二，合作项目多，能拿到手的权益部分有限。
禹洲方面也意识到了问题，在跻身千亿阵营之后，开始平衡规模和利润，明确表示要“回归客户价值、回归经营能力、回归利润增长”。
与此同时，禹洲在区域布局上也多次调整。比如在进军成都，设立西南区域公司外，2020年还启用了深圳总部，采取上海—深圳双总部战略，进一步深耕大湾区。
不管是平衡扩张节奏，还是优化区域布局，可以看出，禹洲集团能够根据外部形势变化和自身的发展状况，及时做出针对性的策略调整。
但是回归利润增长的禹洲集团，注定会迎来规模增长放缓的更大压力。
成都“地王”项目遇冷就是一次有力的提醒：在竞争激烈的一二线城市开疆拓土，寻找新增长点，想要成功突围，远没有那么容易。
