成都、西安两大总部成型,旭辉“虚胖”烦恼仍待解

西部城事2021-03-08
持续增长的动能在哪里?

编者按:本文来自微信公众号“西部城事”(ID:xibuchengshi0518),作者:西部菌,36氪经授权发布。

拓土西部区域,刚拿下广西本土房企一哥彰泰65%股权的旭辉,又有新动作。 

3月3日,旭辉集团官网发布了组织架构调整信息: 

将成都事业部更名为华西区域事业部,负责四川、新疆的开拓和业务经营与管理工作,原新疆城市公司划入华西区域事业部。 

同时,西北事业部更名为西北区域事业部,负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。 

旭辉控股CEO林峰表示,区域深耕是一直坚持的策略,两大区域的总部分别位于成都、西安,可以用合理的管理半径更好推进区域发展。 

2020年业绩数据显示,旭辉的合同销售金额约2310亿元,位列房企第14位。 

而从开年收购彰泰股权,到近日升级西南、西北区域架构,通过深耕以成都代表的西部尤其西南地区来寻求进一步做大的野心,可谓呼之欲出。 

只是,在旭辉销售额不断攀新高的同时,不仅持续增长动能存疑,权益占比小、规模虚胖的问题,也日益凸显。 

01

旭辉集团2000年成立于上海,截止到2020年年底,其业务遍布中国及海外超过90个大中城市。 

旭辉目前的销售体量,主要还是得益于近几年的突然发力。 

其中,2017年是规模化扩张的里程碑,这一年它突破千亿大关。而2017到2019年,只用两年时间便再次翻番破两千亿。 

随着在全国开疆拓土,进驻城市越来越多,高速扩张的旭辉,阵线也不断拉长。所以为了平衡管理半径,优化组织结构,近几年的旭辉,组织架构调整的频率也相当高。 

来源:旭辉控股年报 

公开信息显示,2019年旭辉先后成立了西南、江苏区域集团;去年初,又整合原北京事业部、天津事业部,成立华北区域集团;去年中,先后成立东南区域集团、广桂区域事业部。 

其中,广桂区域事业部覆盖范围为广西、广州、中山、佛山、肇庆、清远等地域,区域总部设在广州。 

时隔半年,旭辉再次对西部两大业务重地“动刀”。成都事业部升级华西区域事业部,管辖范围拓宽无非是为了更好地整合资源,可见旭辉深耕成都及周边的意愿进一步加强。 

这次的调整,和两个月前联手彰泰形成了呼应。按照旭辉的架构,彰泰所在的广西,属于广桂区域事业部,而拿下“一哥”65%的股权,足以说明旭辉越来越看重大西南的市场。 

区域落子层面,也能得到体现。如2018年,旭辉先后进驻贵阳、昆明。而2017年进入成都后,已布局近20个项目。以长三角地区为核心据点的旭辉,正将触角逐渐延伸到西南。 

值得一提的是,旭辉西南被曝高管动荡,此次调整,也是进一步理顺管理机制。 

而按照目前的架构,旭辉逐渐从之前的二级管控,向此前设想的“集团总部-区域集团-项目集群”三级管控过渡,这为进一步扩张打下了基础。 

02

得益于全国化战略的推进,以及组织架构的不断优化,旭辉在近几年可谓强势冲出,实现了规模和排名的快速蹿升。 

数据显示,2012年到2017年,旭辉销售额从不到百亿攀升至千亿大关,五年破千亿,两年破两千亿。如此开挂般的增长速度,在行业中遥遥领先。 

尝到扩张甜头的旭辉,之前曾定下“2021年销售额破3000亿元”的目标,不过在房地产存量时代,高增长毕竟不可持续,所以旭辉寻求新增长点的诉求相当强烈。 

来源 : 旭辉控股年报

 对旭辉来说,西部尤其西南区域的确是继续做大做强的不二选择。 

一方面,重庆、成都、西安都是国家中心城市,它们所辐射的都市圈、城市群地带,在西部开发、陆海通道、成渝双圈等国家战略加持下,有良好的经济发展空间和楼市增长潜力。 

另一方面,成都代表的西南地区,恰恰也是旭辉业务版图的薄弱地带,增长空间较大。 

旭辉在2007年就进入重庆,由于进入时间早,目前重庆的城市销售额已经突破百亿,比如2019年就达到129.8亿元,仅次于北京和杭州。 

对比来看,旭辉成都2019年的销售额,只有40亿元出头。而2019年年报显示,整个中西部的销售额,占比只有17.9%,而长三角、环渤海和华南分别是48.3%、25.1%、8.7%。 

旭辉要实现短期冲破3000亿元的目标,达到目前世茂的规模,收购彰泰股权,以及调整西南、西北区域架构,这几大连续动作,无疑能起到重要作用。 

但话说回来,本身地产行业就处在下行周期,而成都等西南区域,在本土品牌之外,市场份额早已被提前抢滩的外来者瓜分殆尽,旭辉想要突出重围,未必有那么容易。 

03

西南、西北市场,可以为旭辉提供更大的规模想象空间,不过,抛开竞争压力不谈,就算规模继续膨胀,旭辉也面临着“体格虚胖”、增收不增利的难题。 

事实上,旭辉能够在短短两年实现规模翻番,合作开发是重要因素。 

比如旭辉在进入成都前,就曾和新希望地产有过合作协议。和重庆华宇,也有多个联合开发楼盘项目。和彰泰联手,也不是全部收购,而是只有65%的股权占比。 

来源 : 旭辉控股年报 

在财务报表上,大量的合作开发项目,让旭辉有着可观的全口径销售额,但其中的权益占比部分其实比较有限。 

比如2019年,旭辉的权益销售额占比只有55%,远低于75%的百强房企平均水平。如果挤掉规模上的水分,旭辉的真实体量要打上折扣。 

而且,由于权益占比较低,利润被分食,导致对比销售规模和营收的增长速度,旭辉存在着明显的增收不增利的情况,盈利能力和规模相当不匹配。 

如2019年,旭辉的销售额、营收、利润、归母净利润增长,分别为32%、29%、27%、25%。 

在增收不增利的同时,受内外环境影响,旭辉的规模扩张速度,也是出现了明显下滑。比如在销售规模上,2020年15.15%的增速,相对于2019年的32%,可谓是断崖式下跌。 

来源 :网络 

略显后劲不足的旭辉,继续采用之前的扩张路线,单纯为“一口吃成胖子”,而缺少对盈利能力和经营效益的有效提升,显然不是长远之计。 

更何况三道红线下,旭辉2020年年中的资产负债率还踩线了。此外,债务压力,规模扩大伴随着的管理难度的增加等,都是横亘在3000亿元销售野心面前的难题。 

对旭辉来说,调整战略布局,优化组织架构,说明它也意识到了快速规模化的一些问题,而及时的调整策略,为下一阶段的扩张打下了良好的基础。 

不过通往3000亿元的狂奔道路上,旭辉仍然要做好充分的准备。 

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