镁刻地产独家调查| 群聊上海75位“孟母”学区房三观

未来城不落2021-03-05
“挂个头衔就不是菜中了吗”?

编者按:本文来自微信公众号“镁刻地产”(ID:Real-estate-Circle),作者:镁刻地产,36氪经授权发布。

上海的学区房一波未平一波又起。一边是以学区房为代表的二手房价格再攀新高;另一边则随着“划片摇号入学”传言越来越逼真、2021年入学政策公布日期越来越临近,学区房要大跌的声音又开始出现。

镁编在几个高度活跃的上海“鸡娃群”中发起了调研,共收到75份“孟母”对学区房的真实反馈。尽管样本不大,但每一个选择都代表了学龄家长的真实“三观”。

“传闻”容易被利用

尽管2021年1月上海“121”新政向高烧的楼市注入一针镇定剂,但二手房市场仍然在刚需的支撑下保持热度。第一太平戴维斯的统计显示,2021年1月上海二手房网签套数达到41155套,网签均价仍然呈上升趋势。

数据来源:第一太平戴维斯

根据国家统计局数据,从2020年1月开始,上海二手房价摆脱了跌多涨少的颓势,开始逐步复苏,4月实现环比1.2%的涨幅,今年1月创下1.3%新高。

上海二手房价格环比涨幅及排名情况

易居研究院智库中心提供 (数据来源:国家统计局)

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉镁编:“2月毕竟是市场淡季,相对1月成交量下坠明显。每年3、4月是学区房成交活跃时期,这是历来‘传统’。因为最近几年入学政策有变化,也是政策活跃期,市场上的‘传闻’很容易被利用,人为制造焦虑情绪,同时也干扰正常的交易秩序。”

学区房作为一线城市重要刚需,也是二手房市场的中坚力量,甚至在房价整体上扬的周期中,沾学校就是学区房,令众多购房人迷惑。

上海浦东某中介门店展示的房源  图片来源:镁编 摄

“这个小区对口的小学初中都是很好的,98平方米的两房现在是880万元成交,不过有的房东挂牌价是超过900万元。”镁编近日回访了某热点学区,中介小哥如此推荐。

而镁编了解到的实际情况是,该次新房小区房龄已经15年,对口小学及相应中学在区内仅属于中等水平,相同面积的两房在2020年3月均价仅780万元左右。可以说,“学区炒家”才是推动上海本轮二手房特别是学区房价格攀高的“中流砥柱”。

为何满城尽是学区房?有多少是真正的学区房?又有多少是搅乱市场的“注水学区房”?

75位孟母的“学区房三观”

学区房在多个教育资源紧张的城市成为二手房中的“概念股”,而最有发言权的莫过于家有读书郎的老母亲。

在接受调查的人群中,已经买入学区房的大约占66%,仍在观望准备出手的占33%,而买入学区房的真实意图,入学+自住家庭的有53.33%,仅仅挂户入学的占49%,另有17%是“纯投资”。这一比例的存在,意味着学区房在一部分购房行为中,超越了真实居住与入学的刚需。

关于购买学区房的真实用途

数据来源:镁刻调查(3月3日)

33%处于观望阶段的孟母们,有些是因为孩子年纪小,还在学区选择中,或正在等待新房摇号。她们大多意志坚定——买房要买学区房。但这群孟母们,都有着同样的疑惑:怎么上海学区房这么多幺蛾子?大家口中的“华二”名校,怎么闵行有、张江有、前滩有、嘉定也有?

一位成功把孩子“鸡”进一线名校的资深“孟母”对镁编说:华二,简直像麦当劳一样遍地开花。

能念书就是“学区房”?

在打造“学区房”方面,公众号们可谓不遗余力。在信息轰炸之下,“选学区”这么一件严谨过程,逐渐被口口相传和网络信息取代。

在镁编的调查中,75位孟母中只有22人(不足三成)曾经非常详细、谨慎地调研过目标学校的教学水平、师资力量、在读学生反馈,以及毕业生去向;51人只是稍作打听,得知是大家口中的好学校,便做了决定。更有3人是依据网络信息和中介推荐,购买了某一“学区”的住房。

买房前对学校做过认真研究的比例

数据来源:镁刻调查(3月3日)

曾有公众号对上海全市进行总结,推出了近70个公办“名小+初中”的双学区组合,并且列出部分对口小区,称“为升学上了双保险”。孟母们在群里“炸了”:有些明明就是很普通的学校,充其量算是中等,怎么就能叫名小、名初了?

另一方面,真正的名校在四面八方买房人蜂拥买入学区房之后,显得不堪重负,上海个别片区学额一扩再扩。例如浦东区域,已经成功入学的“孟母”也是满腹苦水:“浦西的小学基本一个班级30多人、一个年级10个班级以内;浦东小学稍微好点的学校人暴多,好初中人更多,一届1000多人,课桌堆到门口,走动都困难。”

名校已成“麦当劳”

“浦华二、嘉华二、闵华二、宝华二、前滩华二......花儿遍地开,我们傻傻分不清啊!”一位家长向镁编表示。

事实上,大名鼎鼎的“华二系”名校在上海的确遍地开花,而凡是有“华二”的区域,房价无一不是蹭蹭上涨。前滩华二更是因为“9年制华二”的学区概念、叠加区位优势,房价一路突破20万元/平方米大关。

学区房的巨大涨幅已然是不争的事实,不少人的学区房入手即涨,半年涨了100万元。

除了“华二”,还有建平系、进才系......除了部分新建学校,更多的是旧校更名、联合办学等方式。

是否认同“遍地开花”的名校教学质量和学区价值

数据来源:镁刻调查(3月3日)

名校招牌成为“售楼招牌”

但这一“开分店”的做法,对教育颇有心得的孟母们褒贬不一:

“挂个头衔就不是菜中了吗”?

“其实挂名改变不了本质,生源、师资、领导理念和管理能力都心知肚明,都是为了房价。”

更有一位家长对镁编说,“无非是有些人嫌自己家房价不够高,想尽办法出均贫馊主意。一会要学校加名校抬头,效果不够再鼓吹划片区。司马昭之心,路人皆知。”

对于名校开分校、集团化,《人民日报》日前发表评论时尖锐指出,有的所谓名校合作办学,只是单方面蹭名校热度;有的合作办学虽与名校有关,更多是挂块牌子,实质性指导和资源投入不足,教学质量堪忧……

此外,一些地方还出现房地产企业参与合作办校的现象,名校招牌成为“售楼招牌”,让原本“公益性”“普惠性”的义务教育水涨船高,加重家长经济负担、加剧社会焦虑。走偏、过热的名校合作办学影响了正常的教育生态平衡,亟待加强引导规范和监管。

撰文:包晶晶

编辑:陈梦妤

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