没听劝,我在南京买了套公寓

真叫卢俊 · 2021-03-05
房子,是商品。也许有了陪你走过的人,就成了港湾

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

公寓是一种怎样的存在? 

我在一个财经号上看到过一种说法:公寓是定向消灭中产的八大陷阱之一。

如果你再问其它七大是什么, 

那篇文章的答案是:海景房、p2p、研究股票、玩集资、买商铺、加盟开店和搞民宿。 

然而头铁也够不上所谓中产的我, 在三年前的某天,我扑通一声,伸脚踩坑

我爬的出来吗? 

01

先聊聊为什么大家觉得公寓是坑?

观点好像很统一:

1、佣金贼高,好东西怎么会分这么多钱给营销呢?不是骗傻子,来一个忽悠一个吗?

2、PUA式营销,婚前财产,买的不是几十万的房子,是安全感, 仿佛不买公寓的就不是独立女性?

3、野蛮生长,存量压顶,供大于求; 

4、交易税费极高,二手成交流通性很差; 

5、作为投资产品来看,主要收益是租金收益,撇开“包租”、“托管”等画大饼行为,实际回报率很低 

那么,是不是五大点甩完,公寓就被定了死罪呢? 

02

时间回到2018年8月,彼时南京的夏天,燥热难耐。 

入行地产媒体第一年的我,在全城跑盘的日子里,每一天都很充实和简单。 直到有一天我走进了一家公寓的售楼处。 

说产品的几个关键词:

1、南京交通枢纽,南京南站地铁站步行10分钟; 

2、“双钥匙”挑高单室套户型,一套房子三个门,楼上楼下独立租给两户;

3、全国top级某知名开发商 

入行懵懵懂懂,听起来极度舒适, 

花一套的钱以后搞两套租金,这不是天上 掉馅饼啊? 

价格呢? 

总价90万左右毛坯,首付45万,家里凑一凑首付刚好够。 

够得着的往往是最心动的 , 为了“逼定”我爸妈,我承诺以后拿房了所有房贷我承担,不再让他们掏一分钱。 

你说我进这行,买房不请教请教前辈吗?公寓是坑,同行还能不知道吗? 

我还真请教了,无一不是皱着眉头劝我冷静。可怎么办,因为年轻...

就这样,市调调着调着,自己掏钱了。 

90万房款+13万装修套餐。

2018年8月,商业贷款基准利率利率上浮30%,到了6.37%,我上车了,公寓的车。 

月供房贷5100元还十年,装修贷2200元还5年。 

家庭会议决定:拿房前爸妈搞定房贷,我还装修贷,拿房后以租养贷,他们甩手不管。 

按照当时销售员的说法,南京南站附近,靠近地铁,单室套一个月租金收入2500元妥妥的没问题,两套月收入5000元,抵掉房贷,十年贷款还清以后,就多了份“纯收入”。 

算盘打的叮当响,可现实骨感吗?

名义上两个单室套,实际楼上楼下住两个人,租客能接受吗? 

商用水电昂贵,会不会影响出租?

夹层不是统一浇筑,噪音问题有多大? 

出租房子,一年空置时间大概在多长?

2020年3月,如期交付拿房,经历高强度的硬装、软装、除醛、挂中介等繁琐操作后,2020年7月15日,我迎来了房子的第一位租客,租金2600元/月,租了公寓的楼下那间。

在中介中心,签下“房屋租赁合约”的时候,那一刻,我作为出租方,心中的激动情绪很难说的清楚。 

再往后,楼上那间也顺利的找到了合适的租客,两套公寓的实际到手的月租金收入,真的达到了当年销售员口中的5000元+ 

到这里,一切好像都很顺利。 

一次冲动消费,好像柳成荫了? 

03

等等

我没有说的是,我买的“公寓”,其实是商改住。 

从买房到拿房中间这两年多, 风吹日晒雨淋,我参与了近10次大大小小的集体维权活动。

“公寓”差一点通不上烟道和上下水,差一点成了鸽子笼。 

我没有说的是,从拿房到出租,中间几个月的周末我没有一天不在工地蹲着。 

精装修质量有多差真是一把眼泪,拆掉重来绝不可能,只能盯着工人修修补补。 

为了早出租必须装上空调,寄希望于物业提供的吊篮能尽快移到我家,每天唐僧一样念念叨叨。 

短短半年就有2次违约退房。

两千多套公寓陆续完成装修集中出租,竞争极大,很多邻居第一年没有找到合适的租客,全年空置。要么就是价格竞争,降价出租。 

每当房子空着我非常紧张,除了指望中介以外,自己搞起了闲鱼的“房东直租”,3次找到合适的房客。 

还有,即使一切顺利,租金真的能覆盖月供,这就是最合适的选择吗? 

可能有人要说:“如果你当时买的是住宅,恐怕早已翻倍了吧,参照物很重要。” 

也有人会说:“万一维权不成功,商改住一刀切,烟道下水不给通,不就死死的砸在手里了。” 

还有人说:“租金回报率好的公寓只是个例,这个不具有参考意义。” 

是的,回过去看,很多环节都在铤而走险,即使一切顺利,也没有办法计算这笔钱实际的机会成本。 

但重要的是,当时一个傻乎乎,兴冲冲的决定背后,是家人对我的包容和支持。

我妈虽然挂了我800次电话,拒绝我买公寓的想法,最后还是没耐住我第801次的请求。 

我爸当年觉得这鸽子笼能租到5000元/月就是天方夜谭,心里一万个不愿意,但还是陪我去银行做了贷款。拿房后一起去工地监工,帮助家居安装。 

房子,是商品。

也许有了陪你走过的人,就成了港湾。

和身边那个坚定陪你走在买房路上的人,干杯! 

+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

认认真真聊地产,实实在在谈买房
真叫卢俊特邀作者

认认真真聊地产,实实在在谈买房

文章提及的项目

下一篇

差异化和多样化

2021-03-05

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业