上海几个商务区是如何互相鄙视的

真叫卢俊2021-03-05
差异化和多样化

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

从来人多的地方就会有比较,有了比较就会形成鄙视链。

对于上海来说,它天然形成了一个个满足人们工作就业需求的商务区,有老牌的南京西路、新天地、陆家嘴,还有各种新兴商务区如北外滩、前滩、大虹桥的崛起。

摊开上海城市地图,你会发现各个商务区星罗密布地散布于城市版图之上,上海中环内东西南北都有相对比较成规模的商务中心。

再加上各种新兴商务区如同雨后春笋般冒出,前滩被称为上海的新贵,大虹桥是长三角的宇宙中心,北外滩是下一个陆家嘴...

潜移默化之中,上海形成了浓郁的商务氛围之外,各商务区之间也在争奇斗艳,如果上海的商务区之间有鄙视链的话,绝不会仅仅只有一条。

01

写字楼的平均租金水平,代表上海商务区的真实江湖地位。

我们找城市数据团拿到了一些数据,可以说明现如今上海的那些商务区,从租金成本来看,到底哪一个才是最贵的,这也决定了它们在上海众多商务区里的江湖地位。

从写字楼的平均租金这一维度来看,陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、黄埔滨江还是站在上海CBD的头部地位。

(来源:城市数据团)

等于说,它们就是上海的前五大CBD。

那么上海的下一个新兴商务区会是哪里呢?

随着城市的发展和产业的外延,上海几个新兴商务区已经开始拥有了很浓的商业氛围:北外滩、徐汇滨江、上海火车站、前滩。

它们已经成为上海第二梯队商务区强大力量,从柱状图还有一个商务区,大虹桥的商务氛围指标在呈直线上升的趋势。

这就是上海,任何一个商务区都有可能在短时间内,因为政策的倾斜而崛起,比如位于长三角核心位置的大虹桥

所以在上海,前浪奔涌而来,后浪依旧强劲,这也是那么多商务区能够形成百花齐放状态的原因。

上海商务区其实非常多,可以数出来的就有二三十个。今天我们选取五个样本:陆家嘴、南京西路、前滩、漕河泾、张江。

它们或有着老上海的贵气,或有着现代魔都的高端,或是聚集了创新的产业园。

来看看,上海这五大代表性商务区里,到底存在着哪些不同的鄙视链?

02

上海商务区的争奇斗艳,就在于高楼的天际线。

说到商务区,不得不说代表着上海天际线华丽程度的摩天大楼们,通过商务区内高度250米以上的建筑数量,我们看到:

 (来源:帝都绘)

陆家嘴以“三件套”而闻名全国,拥有着上海最高平均天际线,拥有9座超过250米以上的高楼,上海中心、金茂大厦、环球金融中心、上海国金中心等。

 (来源:澎湃新闻)

陆家嘴的炫酷,可以说在国内绝大多数现代影视剧中都展现过。

再说说陆家嘴的楼宇经济有多厉害,285栋商务写字楼中,税收超亿元的达102栋,税收超10亿元的达30栋,超50亿元的达4栋

其次南京西路有6座,世茂国际广场、会德丰广场、恒隆广场、嘉里中心、太古汇。

而前滩只有一栋前滩中心、张江未来有张江双子塔,而漕河泾主要以产业园区为主,并没有很华丽的天际线。

如果说天际线仅仅只能代表商务区的外壳,那么在高楼里工作的各行业白领精英们,才决定了这条鄙视链的真正内核。

03

所以,分布关于各个商务区 主要行业 和 产业 是如何相互鄙视的呢?

鄙视链往往和贴标签同行,我们总习惯把看到的东西分门别类,而对于上班族而言,在上海的哪个商务区办公,哪个写字楼工作,一定程度上就意味着你的身份标签。

坊间不是流传着这样的鄙视链嘛:做金融的看不起做互联网的,互联网的又瞧不起房地产的,外企的看不上合资的,合资的看不上上市民营,上市民营看不上所有的...“

举个例子,如果人民公园相亲角的阿姨给自己的儿子打广告,那么那张白色A4纸上如果写着“陆家嘴金融白领”,其实背后就很有意味了,马上能够秒杀全场了。

众所周知,陆家嘴拥有最多的是,众多跨国银行的中国或者亚太区总部,如高盛、德银、汇丰、瑞信等,是绝大多数金融民工们的聚集地。

不同于陆家嘴偏金融属性,南京西路更偏综合属性,因为这里聚集的从业人员有金融机构,也有咨询、四大会计事务所、4A广告公司、顶级奢侈品公司、知名律所等各个行业一应俱全。

贴标签也并非是来自于刻板印象,通过仲量联行的数据显示,如果可以足够随机,这个五商务区碰到的20个人里,它们会是从事哪一种工作的呢?

(来源:帝都绘/仲量联行)

从一个商务区的从业人员比例分布,陆家嘴给人的感觉是金融人士,南京西路则是洋气资深的专业服务人士,前滩是潜力无限的新生代,漕河泾是熬夜加班的程序员,张江是为科学奋斗的程序员。

还有一个很有意思的数据,那就是:区域内拥有五星级酒店的数量,这也足以说明上海哪些商务区的产业更具有竞争力。

这背后其实是各行业差旅标准的不同,五星级酒店的选址一定和高薪行业息息相关,那么哪个商务区五星级多,一定是站在鄙视链顶端的产业在支撑。

比如,上海最著名的奢华五星级酒店,丽思卡尔顿酒店,就位于陆家嘴的上海国金中心里。

那么这五大商务区的“五星级酒店指数”又是多少呢?根据携程旅游的数据,排名前面还是陆家嘴和南京西路。

(来源:帝都绘/携程)

前滩、张江、漕河泾大部分是科技科研相关产业,地理位置不如陆家嘴和南京西路优越,因此多数五星级酒店的选址并没有落在这三个商务区。

而周边二手房的房价,一定程度上反应了各个商务区主要行业薪资水平。

比如张江科技园,是上海传统科技企业和生物医药企业的聚集地,张江IT男也因为高收入高购买力红过一阵子,成为优质女婿的代名词。

链家二手房数据来看,这几大商务区二手房的房价是这样互相鄙视的:陆家嘴10.6W>南京西路9.9W>张江8.5W>漕河泾8.3W。

这其实就是产业和行业之间的鄙视链,又分化成为了一条房价和圈层的鄙视链。

04

顶级的商务区,往往搭配着高端的消费和丰富的娱乐,不论是餐厅、咖啡厅还是夜店。

五大商务区餐厅密度、星巴克指数程度、酒吧夜店丰富程度,可以看出整个商务区人群的真实消费水平。

你知道吗,从大众点评美食餐厅的数据中,我们看到黑珍珠餐厅指南里,各个商务区里人均消费达到1000元以上的餐厅(黑珍珠餐厅)分别有几家。

得到这样的数据:南京西路有9家、陆家嘴有8家、前滩有0家、漕河泾0家、张江0家。

(来源:帝都绘/大众点评)

作为上海的名片,陆家嘴拥有世界各地的美食种类是最多的。就连西方人来到这也不会有什么不适应的感觉,因为陆家嘴美食餐厅密集程度,甚至远远超过国外,其中不乏一些西方菜系。

我们再来看看上海这些顶级商务区的“星巴克指数”,或者说“咖啡指数”。

无论老城还是新城,无论商业综合体、大型写字楼、还是旅游景点、互联网科技园区,凡是财富、人流、知识密集的地段,都精准地成为了星巴克开店的目标地。

偏年轻化、知识化、小资化,其中甲级写字楼的员工是星巴克日常消费型顾客的主要群体。

(上海星巴克消费地图)

陆家嘴拥有漫山遍野的咖啡馆,可见白领们嗑咖啡的巨大需求,星巴克指数达到了惊人的30家,而前滩仅仅只有2家。

(来源:帝都绘/大众点评)

大众点评内五大商务区收录的酒吧数量,决定了哪一个商务区在上海拥有最丰富的夜间娱乐生活

(来源:帝都绘/大众点评)

综合几个方面,南京西路完胜上海所有商务区,不论是餐厅、夜店、咖啡厅都是非常密集的,这里上班族的工作和生活,可真的太精彩和丰富了。

经过对比可以发现,上海很多商务区各有特点,也有适合它们的人群。

比如爱喝咖啡的,或者工作上需要大量头脑风暴的,适合在咖啡馆比较多的商务区,平时压力很大需要排解的,适合在酒吧集中区,外资企业可能会更喜欢洋气小资一点的地方,比如南京西路等等。

05

因为单从任何一个方面去比较,其实都不够全面,所以鄙视链是不存在的。

现在我们也并不会单纯觉得,在上海,只有在陆家嘴上班才是进入最尖端的行业,因为其他商务区也好,产业园,科技园也好,都有着不同领域的顶级行业。

事实上,上海没有哪一个商务区可以在所有方面傲视群雄,并且任何一个新兴商务区都有可能在上海短时间内迅速崛起。

这其实勾勒出来的是城市开放包容的态度,各行各业能够百花齐放,这样差异化和多样化的,才是城市的硬实力啊。

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