中国楼市,正在进入新时代

地产情报站2021-03-04
各地楼市口子越收越紧

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:白罗,36氪经授权发布。

楼市,正在经历一场前所未有的“大围堵”。

近日,北京市住建委在其官微“安居北京”上发布消息称,北京市场上可售新建商品住房约9.4万套,其中限竞房2.8万套,共有产权房1.4万套。 

这意味着,北京的新房市场中,44.68%的房源,都是已经确定销售均价、不得随意乱涨价的房源。 

与此同时,广州、深圳也把口子越收越紧了。 

01

北京:限竞房卷土重来?

在北京要想买新房,有三个选择—— 

限竞房、共有产权房和普通商品房。

启动资金最少的,是共有产权房,毕竟房屋产权是你和政府各占一部分,房价升值的部分也只能计算自己产权的那一部分。而且共有产权房是封闭交易的,即使日后出售,你也只能售给符合共有产权房标准的那一批人,这注定了这类房子的流动性比较差。 

要是找不到接盘的,那就真得做好脱不出手的准备了。 

和共有产权房相比,限竞房就是市面上的俏货了。 它指的是开发商在拿地之前,政府就已经把房屋的销售价格定好了,开发商竞的是地价,而不是房价。当然,限竞房也存在交易“保护期”,需要房本或契税票满5年才能上市交易。 

比共有产权房强的是,限竞房的产权完全是房主自己的,熬到了年限后,直接按照普通商品房的标准出售就好了。 

从北京市住建委披露的信息来看,近年来,北京市住房保持在年均新增8.5万套左右,总体形成了限竞房、共有产权房、普通商品住房5∶3∶2的供应格局。 

限竞房、共有产权房的存在,也的确是压制住了北京始终在蠢蠢欲动的房价。 2019年末,北京除了西城的学区房屹立不倒外,其他区域的房价都有不同程度的下降。其中,下跌得最狠的当属限竞房扎堆的大兴、房山。 

2020年下半年,大众判定北京房价可能会迎来一波上扬的重要依据,就是北京的土地供应结构——2020年,北京共成交了48宗住宅用地,其中限竞房地块为8宗,共有产权房为4宗 (其中一宗含部分纯商品房) ,纯商品房地块为36宗。 

当时舆论普遍认为,北京住宅市场的平衡即将被“打破”,商品房主导市场的时代又要回来了。 

但是,这样的预期并未成真。从最近的风向来看, 限竞房、共有产权房可能又要加大供应了 ——北京市住建委在其官微“安居北京”上发布消息称,今年北京将完成不少于300公顷的商品住房工地,并提高共有产权住房的供应比例。 

北京市住建委的表态,也被视为限竞房卷土重来的前奏。毕竟,现在北京市面上的限竞房数量已经不多了——眼看要消化完了,好嘛,后面又要来一大波! 

那些等着熬过限竞房时代、坐等房价水涨船高的开发商和炒房客们,惊不惊喜,意不意外? 

02

广州:双合同可能死灰复燃?

广州楼市此前一直涨势红火,2020年5月至2021年1月,广州房价持续上涨9个月。当深圳、东莞地区近期接连出台楼市调控后,很多人都在关注着广州的下一步动作。 

近日网上有传闻称, 广州黄埔新房将迎来“限价”,最高价不能超过5万/㎡。 随后,多家当地开发商向媒体证实了这个说法。 

与此同时,“双合同”将重回广州的说法也是愈演愈烈。 

所谓“双合同”,指的是在限价环境下,开发商将房价拆分成购房合同和装修合同两个部分,高出备案价的部分金额转移到装修合同上。 

在双合同的前提下,“限价”对于刚需购房者而言,等于变向提高了首付。 

之所以这么说,是因为限价直接压低了你在银行贷款的份额。做个计算题,房价6万/㎡,购买100㎡需要600万的全款,按照3成首付180万,需要在银行贷款420万元。而在限价5万/㎡的情况下,购买相同一套房子,首付150万,能在银行贷款到350万。 

看上去总价是低了,但实际上并没有—— 明面上降低的那部分,你需要通过装修款的方式“补”给开发商。

这一番操作下来,你原先买房子只需要180万的首付;而在签订双合同之后,你需要支付的“首付款”却成了150万+所谓的“装修款”。一般来说,开发商会出于“人性化”的考虑,让你分期支付这笔“装修款”。 

房贷加上“装修款”,会让购房者在短期内的还款压力变得非常大。 

即使购房者对于双合同全盘接受,但还有一个问题是我们无法忽视的,那就是 新房限价对周边的二手房的影响。 从目前新房限价的城市来看,新房与二手房的价格倒挂,都已成为不争的事实。 

人是被利益驱动的,买一套房就能产生这么大的套利空间,大众又怎么会错过?届时,怕是广州楼市也会出现“万人摇号”的场景。 

03

深圳:改善型刚需无缘新房?

在新房、二手房价格严重倒挂的深圳,已经针对楼市出台了诸多措施,积分买房的规则搞得越发严格。 

2月,深圳万丰海岸城推出意向登记入围积分规则,要求非深圳户籍人士需缴纳278个月的个人所得税或者社保,才有资格入围。而在3月2日,深圳罗湖区缙山府及笋岗中心万象华府两楼盘同时发布销售公示,大众发现,规则又“升级”了—— 

10年内(含)在深无住房转让记录且现名下无房,可积40分;

2-10年内(含2年)在深有住房转让记录且现名下无房,仅可积20分;

2年内在深有住房转让记录且现名下无房,仅可积10分;

在深有一套住房的此项为0分。

换而言之,要想参加新房摇号,只有10年内没买过房的长租族,才是真的王者。 

深圳的改善型刚需就别惦记新房了,您基本没戏。 

04

结语

每一天,都有新的调控政策推出炉。 

3月2日,无锡发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》,规范开展房地产市场秩序整顿工作,建立起二手房信息发布机制,加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析,及时公开参考成交价格区间。 

3月3日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,正式将法拍房纳入限购,进一步升级限购政策。 

…… 

我们能明显感觉到的,楼市调控的这把火已经彻底燎原。各路调控接踵而至,堵假结婚,防假离婚,买房看资历,限购、限价一手抓。 

或许,只能用一句话来概述当下的楼市—— 

中国楼市,正在全线进入大围堵时代!

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