前2月50强房企投资额同比涨10%,3月或将迎来投资高峰

丁祖昱评楼市 · 2021-03-03
三成百强房企货值排名高于销售

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪经授权发布。

2021年2月,土地市场整体成交低迷,房企投资维持谨慎态势。截至2月末,百强拿地销售比仅为0.22,其中三成房企未纳储,销售50强房企单月投资额延续去年6月以来的下跌趋势。 

从企业表现来看,前2月有8家房企新增货值总量超过300亿元,其中保利新增货值达到709.4亿元排在首位,此外绿城、融创、碧桂园等规模房企排名靠前。 

房企投资态度分化,在整体审慎的投资态度下,11-20强、51-100强房企投资积极性相对最高。值得注意的是,超三成百强房企新增货值排名高于其全口径销售排名,如中南、绿城、新城等,一季度充裕的新增货值将对全年的业绩形成支撑。 

今年2月,多地推出“两集中”的土拍新政,打破原有供地方式的同时也将改变房企投资节奏,部分房企急需补充今年可上市货值,基于此,我们认为3月份将迎来一波投资高峰,优质地块的竞争或将愈发激烈,补仓的同时房企仍需合理控制地价成本。 

” 

01

2月土地成交规模高位回落

受春节假期影响,2月份,全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落,成交建面仅为9001万平方米,环比降幅超四成。但在优质地块竞争激烈的带动下,2月土地市场溢价率达16.4%。

土地市场整体分化在加剧。从克而瑞研究中心重点监测城市的重点地块来看,近三成地块竞拍超过百轮,房企补仓优质地块积极性高;反观二三线城市的远郊地区,流拍情况较多,企业拿地意愿弱。

图:2021年2月重点监测城市

重点地块参拍数量TOP20企业

备注:重点地块至少满足以下3个标准之一:溢价率超过30%,以最高限价成交,成交总价差超过10亿

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

02

近三成百强房企尚未纳储

2月末,新增货值百强房企门槛为23.1亿,与去年同期持平。总量来看,新增货值百强房企合计新增土储总量超过万亿元,其中保利、融创、碧桂园、万科等8家房企新增土储货值超过300亿,龙头房企排名靠前。

从各梯队新增货值集中度情况来看,半数新增货值被销售前20强房企所获,销售前50强新增货值占比更是达到了七成。

图:2021年1-2月百强房企

各梯队新增货值集中度情况

数据来源:企业公告、CRIC监测

2021年前两月,百强拿地销售比为0.22,企业投资态度保持谨慎。分梯队而言,10强房企投资最为谨慎,拿地销售比为0.19;11-20强、51-100强房企投资积极性相对最高,拿地销售比分别为0.24和0.26。

值得注意的是,截止2月末,仍有三成百强房企尚未纳储。

图:2021年1-2月销售百强房企

各梯队拿地销售比

备注:拿地销售比:各梯队新增投资价值/各梯队全口径销售金额

数据来源:企业公告、CRIC监测

03

TOP50房企前2月投资额同比上涨

销售50强房企2月投资金额环比下降20%,延续了自去年6月份以来下滑趋势,主要是因为2月正值春节假期。累计来看,1-2月销售50强房企投资金额近3400亿元,较去年同去上涨10%,主要是同期基数较低所致。

整体拿地情绪不高的情况下,诸如越秀、中骏等房企单月投资额环比增幅较大,而部分1月未拿地的房企也在2月启动了投资计划。

图:50强房企2020年1月至2021年2月

单月拿地金额走势(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC监测

04

三成百强房企货值排名高于销售

按照以往经验来看,一季度拿地往往可以对全年可售货值形成支撑,这是部分房企在1-2月份补货积极的原因,超过三成百强房企新增货值排名高于其全口径销售排名。

规模房企中,绿城、中南、新城等1-2月新增货值超过250亿元,新增货值排名较全口径销售排名高出约10位,全年可售货值充足,并对未来投资、销售节奏的把控预留出足够空间,也将对年终业绩形成正面影响。

区域深耕型房企前两月投资力度较大,比如浙系房企德信、大家等,受益于杭州年初供地较多,上述房企1-2月份新增货值超过100亿,占到2020年全年销售(全口径)20%以上。考虑到供地模式或发生改变,房企提前纳储有利于全年业绩铺排,接下来重点是如何把控推货节奏。

表:1-2月新增货值排名高于

全口径销售排名的典型房企(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC监测

05

杭州等二线城市吸金占比近半

截止至2月末,百强房企投资仍然集中于二线城市,占比达到了49%,尤其以杭州、南京、宁波等长三角区域的城市为主。而一线、三四线城市分别占13%和38%。

区域分布方面,百强房企投资区域分布中有59%位于长三角,长三角各能级城市均为房企投资重点,其次中西部占19%,珠三角和环渤海分别仅占11%。

图:2021年1-2月百强房企

拿地能级、区域分布情况(按金额)

数据来源:企业公告、CRIC监测

聚焦城市,杭州蝉联百强拿地金额最高的城市,其中浙系房企超过六成,包含绿城、滨江、德信等,此外万科、荣盛、保利也同样看中杭州市场热度和发展潜力,积极拿地。截止2月末,百强房企拿地金额TOP20城市中,有7个三四线城市上榜,全部来自长三角。

图:2021年1-2月百强房企

拿地金额TOP20城市(按金额)

数据来源:企业公告、CRIC监测

2月份,房企投资仍相对低迷,但热度分化进一步体现,由于房企集中于热点城市投资,导致部分城市的土拍已出现“过热”的情况。

为了给土地市场降温,各地纷纷试水“两集中”的土拍新政,土地出让方式发生变化将影响房企全年供货节奏,预计3月份将迎来一波拿地小高峰。整体来看新政的出台将加速行业洗牌速度,合作、收并购等多渠道投资方式重要性进一步提升。

在新政落地前,预计房企投资积极性将有所提高,对于房企来说,未来如何合理的统筹资金参与土拍、提升投资效率将成为较大的考验。

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