万科投影里的泰禾

未来城不落2021-03-02
好戏其实还没有正式开演

编者按:本文来自微信公众号“攸克地产”(ID:youkedichan),作者:攸克,36氪经授权发布。

在2020年7月公告了万科入局之后,泰禾与万科之间的动向,似乎一直保持着静默,但实际情况远不是如此。

3月1日,泰禾集团发布公告,宣布了两项人事任免,一是财务总监王伟华辞职由刘向民继任,二是新增一位副总经理——黄耀文。攸克君向几位了解情况的朋友了解了一些情况,黄耀文就任泰禾集团副总经理之后,可能分管的是运营方面的工作。

分管工作领域固然重要,但是,更有想象空间的是黄耀文的履历背景。黄耀文是福建人,从“大籍贯”的角度上说,算得上是泰禾集团很多创始团队成员的“同省乡党”。他和泰禾的老板黄其森,还都姓黄。

在“空降”泰禾集团之前,黄耀文在广东的一家中型房地产企业工作,担任财务负责人,这家企业就是星河控股。不熟悉广东本地房企的朋友,总会把星河控股和星河湾混淆,他原来的老板也姓黄——黄楚龙。

再向前追溯一下黄耀文的履历,更有意思。在进入星河控股之前,黄耀文在万科财务部门工作,最高做到了总部财务与内控管理中心运营负责人、总部财务与内控管理中心副总经理。后来,他前往星河控股任职,很多业内的朋友都说,黄耀文是个有万科背景的职业经理人。

大运营是一般是房地产企业的核心条线,原来泰禾分管运营的副总是徐增阳,徐增阳离职之后,分管运营的副总位置就一直空缺,由他人分管,所以此次黄耀文的入职,是补缺分管运营副总的位置。此时此刻,来了一位有万科履历和背景的高管,负责运营领域的业务,这个格局就有点微妙的味道了。

2020年7月,泰禾集团发布公告,启动债务重组工作,引入的战投对象便是万科。但是,万科的入局是有条件的,即在泰禾集团债务处置达到一定程度的时候,万科方才入局。万科在当时的公告中表明的多项“先决条件”,但都是原则性的表述,没有具体的指标性、数字性内容。

万科在当时的公告里是这么说的:泰禾需制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产和可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化;万科不会对泰禾集团的经营及债务等承担任何责任,也无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

在当时的公告中,万科还提到了一条,若全部条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万科方面豁免,万科有权单方面终止协议。不过,最近在互动易上被问起这个问题时,万科表示此次股权投资交易能否最终达成仍取决于相关先决条件能否满足,当前仍存在不确定性。万科当前未单方面终止合同,但保留合同约定的相关权利。

攸克君斗胆谈一谈自己的想法。在这方面,双方是各有各的算盘。陷入债务泥潭的泰禾,显然可以借助万科入局债务重组这个背书,去和银行金融机构谈判。金融机构的债务处置最看中什么,实际上是预期,泰禾方面能够利用的预期就是。现在万科入局,给债权方的金融机构一个预期,这样,债务展期、甚至续贷等,就都好谈,万科即便是“有条件入局”,对泰禾集团也是重要的背书。

债务重组这个前提的“标准”是什么,尚不明确,但标准不明确,主动权就在万科手中,万科在泰禾的问题上也就进退有据,可进可退。泰禾集团已经深陷债务泥潭,万科的附带条件入局是泰禾的稻草,那么,不明确这个债务重组进展的“标准”,标准的解释权就会在万科一方,主动权也就会在万科一方。

2020年7月以后,外界能够看到的,是泰禾集团债务重组的一系列进展。最新的进展是,2020年11月-12月,公司旗下佛山、珠海、深圳的房地产项目公司,分别与厦门国际信托渤海银行民生银行、长城资管达成借款展期协议,最长的一笔展期到2023年12月。这对于深陷债务泥潭的泰禾集团而言,其重要性不言而喻。

这是一条“明线”,还有一条“暗线”。当外界都觉得万科在静待泰禾“达标”,再入局的时候,实际上万科并没有等待,对泰禾集团的事务,万科内部成立了小组,大决策郁亮做,在一线做具体的工作的负责人是王文金。

王文金1993年就加入了万科,比现任董事局主席郁亮晚三年。进入万科之后,就一直在万科的财务系统工作,最高职务担任首席财务官、首席风险官。他与郁亮共事了超过20年,郁亮在集团内部,对于王文金的评价很高。2020年,万科首席财务官的权杖交到了80后韩慧华的手上,但是,在集团内部,尤其是与公司财务有关问题上,王文金的意见和建议,仍然非常重要。

王文金现在还有一个身份,深圳市盈达投资基金管理有限公司董事长。

在处理与泰禾有关的事务上,郁亮亲自挂帅,王文金领衔一线工作,说明万科对于泰禾集团的事务,绝对不是“静待泰禾达标”那么简单。事实上,王文金和他的团队,已经和泰禾方面有比较密切的沟通,并有不少相关的会议召开,就一些具体问题进行协调。

攸克君问了几位知道情况的金融机构的朋友,他们说到一个情况,泰禾集团的很多金融安排,是万科团队牵线协调泰禾去金融机构谈的。

不过,万科当前的做法,未进行股权转让,也没有对泰禾集团的经营及债务等承担任何责任,更无任何责任提供任何增信措施或财务资助,完全恪守了当时公告的内容,动作合规。

如今的房地产高级经理人才中,有这样一批人,他们有万科的背景,但已经不在万科内部任职,或者不在万科内部的一线业务岗位任职。

而从任职履历上看,黄耀文和王文金有很长时间的共事和交集,职场关系是上下级。

商场上、资本市场上,商业利益为先。在债务重组和金融机构沟通与谈判这一关键问题上,万科的举动至关重要。现在,双方已经就下一步做法,有了具体的商谈,甚至有了的路径和模式。至于具体是什么,现在能说的是,绝对不是泰禾当年和世茂的那种方式,不是项目一卖了之。

世茂“救场”泰禾的方式,就是挑着好的项目买,泰禾挑着好的项目卖,这没有是非对错,双方各取所需。但对于泰禾而言,好项目卖得越多,日后和其他重组对象谈判的筹码也就越少。黄其森明白这个道理。不管是谁来当白衣骑士,看中的都是泰禾手中的资产和项目,以及一个合理的、有利可图的价格。毕竟像孙宏斌对待贾跃亭以及邓鸿的那种“救场方式”,是孙宏斌特有的,且也不是孙宏斌常有的。

既然如此,万科对泰禾的意志,不仅要通过股权体现,还要具体透过“人”来实现,如此说来,后面的戏,其实还没开演。万科的想法,黄其森的态度,都是这场戏是大是小的关键变量所在。

控制公司,人马很重要,自己的队伍很重要。

2月9日的时候,泰禾集团披露了一组和债务重组有关的数据,到2020年底,泰禾集团已到期未还款金额为398.50亿元,较2020年10月23日下降了89亿元。

黄耀文会是一个开始么?

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