一线城市的升值密码!

未来城不落 · 2021-03-02
各大城市内部区域分化明显

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

今天主要是给大家总结一下,这一轮一线城市上涨的规律,因为我之前说了,今年最大的市场机会在二线热点城市。

所以你们可以参考一下,之前一线上涨的经验,哪些房子,哪些板块是升值最快的。 

01

深圳

其实深圳我说过很多次了,这轮上涨 东西分化尤为明显。

东部:罗湖、龙岗、坪山、盐田、大鹏

中部:福田、龙华

西部:南山、宝安、光明

涨幅最多的就是西部,再是中部,最后落脚到东部,呈现一个递减的过程。 

但因为深圳上涨时间跨度长,从2019年11月一直延续至今,所以即便是东部,多多少少也涨了一点。 

从上面的涨价地图来看,2020年光明涨幅最高51%;八卦岭次之47%,主要是突然有名校入住,所以咸鱼翻身;其余都是南山宝安为主,而东部仅有5%-10%。 

一高一低,冰火两重天。 

但其实过去几年深圳涨幅最快的片区, 是深圳湾、科技园、香蜜湖等。

因为在2016年-2018年,深圳大多数区域都在横盘时,这几个明星片区却一直在断断续续的涨,特别是深圳湾涨得非常猛,2018年就涨了30%。 

而光明和宝中在这段时间是横盘的,所以这一轮上涨把之前的都补涨回来了。 

深圳房价的涨价逻辑,就是跟着城市发展方向走,一路向西,从曾经的罗湖老大哥,到福田,现在是南山。这也是现在很多城市的涨价逻辑。

产业过去了,就业机会也会转移过去,人自然也跟着走,那房价只能越往西越贵。 

而城市的后花园,也跟着主城区风光起落。 

比如罗湖最风光的时候,隔壁的盐田房价比南山还贵,后来福田成为新中心了,后花园龙华就成了深圳的宇宙中心,房价升值最快。 

现在福田的主业金融没落了,南山科技产业最发达,那他周边的宝安和光明,子凭母贵,房价涨幅也是最快的,因为南山的上班族会就近选择到宝安和光明购房。 

再加上深圳并不像广州上海北京那样,有本地情怀支撑着,新深圳人不会为老罗湖买单, 大家喜欢新的有想象力的区域,比如宝中这种网红区,光明这种一片空白的区域。

即使在罗湖上班,他们也宁可选择去光明这种有上涨潜力的地方买房。 

一般人可能无法理解为什么,因为大家觉得罗湖房价涨太慢,不看好,所以刚需客也不买罗湖,宁可在上班的附近租房,去光明买了房出租,最快实现弯道超车。  

所以为什么光明的涨幅会这么快,就是不光刚需多,投资的也多。但光明只是少数几个小区有这种涨幅。 

但统计数据参考一下就好, 实际上去年深圳涨幅最大的二手房片区我觉得应该是宝中,以及周边的碧海、新安,西乡,比光明还热,宝中很多房子直接从八九万,涨到十六七万。

是因为宝中挨着前海,前面几年又一直横盘,属于价格洼地,而宝中片区各种配套非常完善成熟,又全是次新房,住宅片区比较纯粹干净,未来因为前海还有概念,隔壁的宝中就有利好没有释放完才这么火爆。 

再比如南山豪宅,新贵富豪也更倾向于选择后起的 深圳湾 而非华侨城,年轻富二代可能就偏爱 科技园 ; 

而有名校加持的豪宅区域也一直受到深圳富豪的喜爱,比如 香蜜湖 ; 

最后由于深圳缺乏优质教育资源,所以顶级学区房一直都是香饽饽,哪怕是老旧破也没关系,比如百花片区,学区房价格不断被刷新。 

来源:国城花园楼道

(最近深圳福田百花一个44平方米学区房成交价高达1420万元,即单价为32.27万元/平方米。) 

所以这一轮深圳房价的升值密码是: 

1、高科技产业区的次新豪宅+优质学区(深圳湾、科技园华润城)

2、潜力CBD+次新房+优质学区(宝中、光明)

3、周边全是顶级学区房+老破旧(百花)

4、豪宅片区+优质学区房+次新房(香蜜湖)

5、优质学区房+老破旧(八卦岭)

看到没有,基本上每个片区都离不开优质学区这个关键点。中部和东部片区升值快的就更不用说了,没有优质学区你别想比别人升值快。 

02

上海

简单来看,去年上海的房价涨幅是跟着环线走的。 

根据中指研究院的数据,2020年上海外环以内的涨幅明显, 其中内环高达8.1%,外环以外则跑输全市平均涨幅,甚至郊区的价格还出现回落。

当然分板块来看的话,就不一样了。 

相对郊区,市中心的确涨幅最大,但是还有外环的学区房表现也不差:

浦东联洋、碧云、源深、御桥;虹口北外滩;徐汇华泾;闵行吴泾、春申、七宝;静安大宁等。 

以上 平均涨幅在20%-50%以上 ,2020年上海楼市的香饽饽。 

比如浦东的联洋,上海金融新贵聚集地,次新商品房社区、顶级学区房,2020年涨幅惊人, 尤其是仁恒河滨城,去年年中成交单价才8-9万,今年的挂牌价已经涨到16万/平了。 

另外今年上海开始实施公民同招,这对上海楼市影响还挺大的。  

比如远离市区的 闵行区的吴泾 ,就是因为该区域内的华二附中,它是整个上海排名第六的初中,所以对口的学区房比如紫竹半岛依然获得了超50%的涨幅。 

之后,整个上海市场便开始追捧优质的公办学区房。 

位于浦东张江的张江集团学校也是今年民转公, 其对口的学区房如汤臣豪园从年初单价10万/平,目前挂牌价是16万/平,年涨幅超50%!

还有同在浦东的华二附中,以一己之力强扛整个前滩新盘。 

可以说,学区房就是上海这一轮上涨的大赢家,尤其是双学区(初中和小学)。 

注意了,可以是初中强,小学弱的搭配,但小学强,初中弱的话,家长也不买单。 

杨浦区的小学就很牛,但是初中一般,以前很多家长都是选择民办,但是现在不行了,这一轮房价涨幅就弱下来了。 

当然上海毕竟是魔都,里子和面子都要,学校要好学校,房子也要是新房子。 

根据当地媒体上海买房攻略踩盘发现,上海的这轮涨幅,除了顶级学区房, 市中心的次新房同样是大赢家。

比如位于大宁板块的次新房静安府和宝华现代城,明明宝华现代城的位置和学校都要强于静安府。 

但现在静安府的挂牌单价已经高达14万/㎡,宝华现代城还在10万/㎡上下徘徊。 

而在去年,上海还没上涨之前静安府的成交单价也才8万/㎡,甚至低于宝华现代城。 

这里影响房价最关键的因素就是 楼龄。

宝华现代城尽管位置好,学校好,但始终是2008年的房子,至今已经13年了。 

而静安府是2016-2018年建成的新小区,而且人家学校位置也不差。 

我们知道, 房子一旦超过15年涨幅就会越来越慢,要赶紧置换5年内的次新房。

类似的情况在上海还不少见。 

提到浦西豪宅,翠湖天地肯定榜上有名,但这轮涨幅却没有跟上来,目前的成交价还没有突破2017年的最高点。 

同样在新天地板块的复兴珑御,是的,最近被全网封杀的女明星郑s买的房子,复兴珑御挂牌单价已经突破21万/㎡了。 

就是因为 复兴珑御是2017年的次新房,而翠湖天地一些房子都已经十五年以上了。

市场给出的价格是明明白白的,同样是核心区域、周边配套大体相同的情况下,买房肯定优先选择次新房。 

总结上海的涨价规律: 

次新房社区+顶级双学区房(例如浦东联洋等)

次新房+优质双学区房(例如张江等)

次新房+优质初中学区房(吴泾等)

其实上海的关键点就在于学区房和次新房。 

03

广州

如果是两三年前,广州楼市只看“天河”,距离天河越近,房价越高。 

但是从去年开始,情况慢慢发生了变化,天河的东面和南面越来越热了。 

从成交量来看,2020年,广州住宅一共成交了10.92万套,比2019年总量增长了23.3%,但是各个区域的市场分化十分明显。 

在一片大涨声中,白云从化增城等部分板块的房价还是下跌的,最近东莞调控升级,对增城算是一个利好吧。 

传统的涨价先锋天河,从均价来说涨幅不如黄埔和南沙,但是分板块来看,天河还是很能打的。 

比如珠江新城,是广州首个拉响涨价战壕的板块,当时还上热搜了,类似保利心语都快翻倍了。 

去年年中成交价还在8万徘徊,现在挂牌价都快接近15万了, 优质学位+豪宅片区 ,珠江新城目前还是广州新贵富豪的首选区域。 

天河的其他区域:天河公园、牛奶场、东圃等涨幅也很惊人,达到25%以上,不输黄埔和南沙。  

天河公园和牛奶场都有优质学位支撑,环境又好,很多改善型买家挤破头都想买入这里。 

而东圃周遭环境比较乱,上涨主要以美林湖畔和盈彩美居这两个小区为主,学校只能说属于中下水平,但是由于靠近金融城和鱼珠,有两大IP傍身,商业环境好,又是目前周边少有的次新小区,挂盘价从去年年中的5万/平涨到了7.5万/平。 

而把天河拉下水的是天河路商圈还有棠下的一些老破小。

截图来自贝壳找房 

虽然天河路的学位不算差,但是和越秀的学位相比,还有一定差距。 

老破小一旦离开了优质学位,即便是放在市中心,也没人爱。

这些房子有些是单体楼,有些是开放式的社区,加上周边环境吵闹,租客多,自然不受买家待见。 

海珠区今年似乎被冷落了,尤其是海珠西,老旧房子偏多,户型落后,不得新广的喜爱。 

唯一表现亮眼的就是海珠东的琶洲板块,去年我们去调研的时候保利天悦大约是9万/平,如今挂牌价在13万/平。 

番禺今年的当红炸子鸡是万博板块,无论是新房二手房价格都涨了起来,主要是还是城市面貌新,位置好,后面还有18号快线加持,不过学校条件也很一般。 

越秀因为有广州最顶级的教育资源支撑,价格一直以来都在稳步增长, 只是没有出现暴涨的情况。 

即便是整个广州最顶级的学区房,比如第一梯队的东风东路小学、文德路小学、东山培正小学等,学区房上涨幅度也不如其他热门区域。 

东风东路小学

文德路小学

东山培正小学

可见广州对学区房的追捧并不像深圳那样疯狂。 

荔湾除了广钢新城是新区,涨幅较为明显,其余大部分都是老破小,整体很难涨起来。 

黄埔和南沙的成交量同比大涨60%以上,成交单价也上涨了20%以上。 

南沙的上涨,很大原因就是外地投资客进场,尤其是深圳人,广州本地刚需不多。 

一直听说南沙的二手房不受待见,但事实上,南沙的二手房成交周期是全广州最短的。 

换句话说,南沙二手房全广州卖得最快!

二手市场开始抢手了,说明了南沙的楼市价值已被大众接受。 

而黄埔上涨是既有新广州人的涌入,外加外地投资客的力量。

现在黄埔是广州最像深圳的地方了,街道小区一切都很新,很现代化;黄埔政府有钱,到处修地铁,大力砸钱让名校进场,进一步推高黄埔的价值。 

黄埔今年的热门板块:老黄埔、科学城、知识城,每一个区域都有优质学校加持。 

如今老黄埔板块已经可以叫嚣海珠西;科学城也敢叫嚣荔湾的广钢新城,来势汹汹。 

广州的老大依旧是天河, 珠江新城的地位无法撼动, 除此之外, 天河的东、南方位比西、北方位更加有价值, 比如海珠东、黄埔、番禺、南沙。 

总结广州这一轮的升值规律是: 

1、次新豪宅+优质学区(珠江新城、琶洲)

2、靠近市中心+次新房+优质学区(天河公园、牛奶场)

3、潜力新区+次新房+优质学区(老黄埔+科学城+南沙)

4、潜力新区+次新房(东圃+万博)

5、顶级学区房+老破小(越秀)

虽然广州和深圳对学区房的重视程度不一样,但是有优质学区会锦上添花,如虎添翼,房价的天花板也会更高。 

04

北京

上个月,北京链家和贝壳也关闭了app上所有小区的历史成交记录,价格我们不好谈论。 

有关于北京的行情,还是成交数据来说话吧。 

中原地产研究中心统计数据显示,1月北京新房成交4832套,同比上涨68%;二手房成交17513套,同比上涨104%。 

2021年2月26日 

2020年9月份 

海淀-3908;西城-2971;东城-1223;朝阳-5000; 丰台-2033;亦庄-225;石景山-372;大兴-594;通州-665;门头沟-95;房山+209。 

上面分别是上周和去年9月份的北京房价地图,价格相差不大, 但是库存几乎被消化了三分之一。

目前来说,海淀区、西城、东城三个学区最强的区域,库存的下降幅度是最大的。 

最近就有媒体报道过,在西城区最有名的德胜门学区房,有业主挂牌仅2个小时,排队看房的客户就超过30位; 

但不是每个区域都这么幸运。 

根据贝壳研究院的数据统计, 2020年北京12个城区中,仅有3个区房价上涨,分别是海淀、西城及朝阳,东城基本持平,其余城区均下跌。

比如万柳的一些优质学区房价格已经超过2017年的高点,但是顺义通州房山等郊区有不少板块无人问津,价格还在阴跌中。冷热不均。 

北京我们不多聊了,反正此轮反弹 喝上头啖汤的依然是顶级学区房。

大家可以多拿深圳上海广州作参考。 

05

看完四个一线城市的上涨情况后,会发现去年的这一轮涨幅有一个非常鲜明的特点: 各大城市内部区域分化明显,即便同一个区域,不同产品的涨幅相差大。

运用在二线城市,我们应该如何选择呢? 

(政府重点打造的)高新区+次新房+顶级学区房/传统市中心+次新房+顶级学区房。

在预算不够的前提下选择: 

高新区+次新房+优质学区房,或者是市中心+老破小+顶级学位房。

交通商业配套这些我就不强调了。 

老破旧,除了学区房外,毫无价值!一线城市可能流动性还强些,租金也高些。 

如果是在二线城市,真的完全没有留恋的价值,放在手里就是烂茶渣,尽早卖掉。 

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