这个城市紧急出手了!重点抓了“限购”

地产情报站 · 2021-03-02
认房又认贷,有用吗?

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:白罗,36氪经授权发布。

在广州、深圳接连出台楼市调控政策之后,东莞的风声就没消停过,后台也不断有站友咨询东莞的动向。终于,在2月27日凌晨,东莞的楼市调控新政,来了。 

调控来得很急,当天发,当天起效,丝毫没给大众留时间。 

01

调控加码,仍有余地

在刚刚过去的周末,东莞对楼市出手了—— 

2月27日,东莞市住建局等部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》,为楼市调控加码。

细则比较多,我们先从影响力最大的首付比例说起,东莞这次是直接调整了标准—— 

在东莞无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款),购买普通住房的首付款比例不低于30%,购买非普通住房首付款比例不低于40%。

居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录,或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的,购买普通住房首付款比例不低于40%,购买非普通住房首付款比例不低于60%。

同以往相比,东莞这回开始“认房又认贷”了, 只要你之前有过房贷记录,即使现在名下没有房产,也得按照二套房的标准走。

不过,在首付比例上,东莞这次并没有进行调整,之前的首套房首付是3成,二套房首付是4成,现在还是这么多。 

这样的措施,短期内对楼市的影响势必很大,但长期影响可能还需要进一步观察。 

此外,这次调控还重点抓了“限购”—— 

非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房),须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

二套房需要连续缴纳3年社保,应该算是2020年7月东莞楼市调控的升级版, 半年前要求的是“首套需提供2年内逐月连续缴纳1年以上的社保证明,二套须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明”。与半年前相比,新政对于二套房购买者的社保年限卡得更加严格了。 

结合“非本地户籍”的限定条件来看,这次调控影响最深的,应该是那些缴纳社保刚满2年、准备购买二套房的外地人——啪叽一个政策下来,购房资格就往后延迟了一年。 

从这个角度来看,打击面其实并不算大,毕竟东莞房价也不算低,外地户籍在东莞缴纳两年或三年社保就去买二套房,这概率并不会很大。 

此外我们注意到,和深圳、上海近期出台的政策类似,东莞也对离异家庭购房做出了限制—— 

夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这算是强行给楼市打了个“补丁”,防止政策出台后假离婚购房的情况激增。 

最后,则是针对新入户的居民家庭—— 

须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

满足这个条件并不算难。而且在实际操作的过程中,如果真差一段时间,完全可以延后网签时间,就能够搞定这个问题了。 

简单地说, 东莞调控虽“急”,但是留下了回转的余地, 让楼市从烈火烹油回归小火慢炖,目的不是熄掉这把火,而是确保楼市这锅汤不冷不热,这样进退都有转圜,方可从容有度。 

据中国房地产数据研究院资料显示,2020年12月中国288个城市二手住房价,东莞同比涨幅达到47.11%,居全国第一;深圳同比涨幅34.25%,居全国第二。 

今年1月,东莞全新房成交量接近8000套,刷新历史记录。而东莞楼市之所以如此火爆,主要是因为深圳楼市的大量热钱持续分流到环深楼市,另外华为入驻东莞后的确也带动了一波购买力。 

总之,深圳和东莞这对好兄弟你追我赶,双双成为前阵子房价“摁不住”的典型。因此,哥儿俩出台调控政策也是题中应有之义——不调控才怪。 

02

全球放水,还在继续

当前紧锣密鼓进行调控的,远不止东莞一个城市。 

2021年以来,北京、上海、深圳、杭州等多个城市先后发布了调控政策,给当前过火的楼市强行打上了“补丁”。截至2月上旬,2021年各地房地产调控累计多达62次,频率相当之高。 

期间甚至有网友根据深圳、东莞的调控力度,得出了这样一个结论—— 

利好广州!

频繁出台楼市调控,自然是因为楼市过热。事实上,自2020年深圳开启楼市上升期,局面就隐隐有些“失控”,各地房价轮番涨,不知道有多少水灌到了房地产。 

今天 (3月1日) ,恒大研究院首席经济学家任泽平发文表示—— 

2020年初疫情以来,中美为代表的全球股市走出牛市,美国两大海岸线房价连创新高,中国深圳、杭州、东莞、上海等热点城市房价大涨,很大的原因是货币宽松导致的流动性过剩和货币超发。

这一波房价上涨的重要原因,就是全球性的大放水,致使经济发达地区的房产受到追捧,从而助推了房价的大幅上涨。 

更何况,现在各等级城市仍在分化,城市马太效应愈发明显。 

与此同时,则是返乡置业的遇冷。 

我们看到, 今年返乡置业的热度明显出现了下降。 58同城安居客联合发布的《2021年返乡置业报告》显示,同2020年春节前相比,2021年调查人群的返乡置业意愿从2020年的68.6%减少到37.8%,包括家乡的省会及非省会城市。 

值得注意的是,这个报告调查的事“返乡置业意愿”而不是实际成交,也就是说,这个数据并不会受到今年春节“就地过年”的影响,而是大众打心眼儿里觉得,返乡置业意思不大了。 

贝壳研究院也发布了相关数据,在2021年春节前后,新一线城市平均热度约为38.2,二线城市约为7.2,三线城市约为3,四线城市约为1.15。 

很明显, 城市越小,市场越冷。

尤其是现在的出生人口还在持续下降,买房这种事得考虑长线。你要是买一线城市或者热点二线城市的房子,还能图个后期的医疗、教育和养老,买三四线城市的房,样样都差一点,综合起来,增值空间就差很多了。 

日前,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华对今年的房价做出了预测—— 

今年一线城市和强二线城市会进入房价上涨与调控的艰难拉锯阶段,预计一线和热点二线城市以上涨为主,其他城市以稳定或下跌为主。

说白了,强者恒强,弱者恒弱。 

03

结语

最后,再来说说放水的问题。 

2月,美国众议院预算委员会继续推进总统拜登1.9万亿美元的大流行病纾困法案,其中包括1400美元的纾困支票、强化失业福利、提高最低工资水平、提供疫苗计划资金等等。 

2月23日,美联储主席鲍威尔在美国国会参议院听证会上表示,美联储将持续放水,直至经济复苏。 

而我国央行,其实也在跟进,通过逆回购释放流动性。 有站友可能觉得,美元放水任它放就是了,我们隔岸观火不行吗? 

当然不行! 

如果人民币完全不跟,那么国外投资者就能无风险套利,而超高的无风险套利,势必会形成巨大的泡沫。那样的话,就可能会有大量热钱流入中国,快速推高人民币价格,造成实体经济萎缩,以及金融、地产泡沫迅速扩大。而此后一旦美国收紧货币政策,就很可能造成资金逃离,泡沫就会破碎。 

虽然很多“空军”心心念念着楼市泡沫破裂,但真到那一天,绝对不是你想看到的场面。 

而我们高层和各地方现在已经在做的,就是筑起各种防护墙,防止人为炒高,比如楼市近期密集出台的调控政策。 

站长还是那个观点,只要美国狂开印钞机,未来的水就还会很大,囤现金就会变得越来越不划算。你需要好好想想,自己的资产要如何配置,才能最大化地抵制通胀。别的不说,至少优势城市的优势房产依然有继续增值的空间,只是你要确保如何在密集的调控政策里穿身而过——这既考验眼光,也考验运气。 

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