上海楼市,正处于真空期

魔都财观 · 2021-03-02
这是个特殊的时期

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

当下的上海楼市,正处于一个非常特殊的时间。 

在我们观测了种种迹象后,可以提出一个非常明确的观点。 

当下的上海楼市,正处于真空期。

2021年1月21日,上海出台楼市调控政策。 

其中最重磅的有2点: 

对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数;

个人购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税等。

2021年2月6日,上海公布了新房摇号积分制,不同热度的项目对应不同的积分,将购房人群分数化。 

原先只要钱到位就行,没想到现在还要资质到位,一下子减少了新房摇号的人数,整体的认筹率也就下来了。 

当每一个项目被“分数”明码标价后,带来的最直接的影响是限价新房已经无法成为所有人的福利,而是属于“高积分者的乐土”。 

所有这一切的调整其实都是在调整大家的预期。 

而在当下这样调整的震荡期,上海楼市也正式进入了真空期。 

1

现在的新房市场,处于绝对的真空 ,不管是开发商还是购房者,都在等待观望。 

新政一个月,叠加过年,无论是买房的还是卖房的,谁也不敢确定接下来市场怎么走,所以只能以不变应万变。 

就这样啥都不做,静静的等着。 

我们看到,原有的新房项目原计划在3月开盘的,很多都推迟到了5月。 

因为积分摇号新政的出台,打乱了开发商整体的节奏,大部分的开发商都不太愿意试水,开盘时间都往后移。

在年前的3个项目中,只有位于闵行浦江的建发浦上湾触发了积分制度,作为一个远郊的刚需上车300-500万的新盘,在前期的市场中,对于这个项目,注定没有超热的关注度。 

第一个吃螃蟹的人要么就是独乐乐美滋滋,要么就是直接被毒死,没有余地。 

很显然,建发浦上湾的运气不错,在这个特殊真空的周期中, 因为新房市场项目的稀缺,导致大量的购买力和大量的关注度都集聚在这里。

想要买到这个项目,需要积分达到56.7分,想要达到这样的分数,只有2种可能。 

第一就是外地已婚无房家庭,叠加5年7个月社保。 

第二就是单身沪籍无房,叠加5年7个月社保。 

从建发浦上湾这个试水的项目来看,我们可以得出这样的结论: 

在一个正常热度的新房项目中,基础分如果没有达到50份,就不要对新房抱有任何幻想。 

如果你的社保没有缴纳满5年,那么,也建议你尽量考虑二手。 

56.7分,这样的分数一点都不低,今年的上海远郊新房,很可能将会迎来自己的春天。 

因为被挤出的房票真的很多,,很多低积分又只想要新房的朋友,除了远郊新房,他们别无选择。

浦东内环,在当下阶段,已经没有带学区的新房供应了。  

2

当下的购买力,也出现了真空。

原因也很简单,因为细则还没有出来,很多人还无法确认自己到底有没有房票,到底属于首套还是二套。(比如在2011年前与父母共有的,在新的积分规则中,到底属于有房还是无房等) 

大量的购买力正处于焦急的等待中。 

大量的购买力正处于无奈的规则确认中。 

实际的房产买卖过程是非常琐碎且严格的,整个过程涉及到细节非常的多。 

在当下这个阶段,由于更加明确的细则还没有出来,购买力也就无法释放, 成交量也就无法最快最及时的体现。

当下的上海楼市,其实没有什么泡沫,基本都是改善需求为主,很多购买行为的发生是卖一买一。 

说的通俗一点,就是我需要卖掉一套房,才能有房票或是资金去买下一套,否则,一切白瞎。 

因为细则的缺失,导致了大量的买卖行为无法正常进行。 

所以,在当下购买力真空的市场中,谁有较好的现金流,谁就会拥有有更多的选择权。 

如果你买房的现金比较充裕,现在就是个历史性的绝佳机会。

在当下的市场中,你的竞争者是大大减少的。 

3

当下阶段,整体的资金也处于真空期。

根据我们所了解到的一线信息,银行放款速度正在慢慢的变慢,以前一个月就能走完的流程,现在需要三个月。 

根据融360大数据研究院发布的监测数据显示,1月20日到2月18日这段时间,广州首套房贷利率平均水平环比上涨11BP,二套房贷利率平均水平环比上涨4BP。 

各大银行正常的房贷也确实正在慢慢的收紧,至于放款周期,银行表示,客户年前申请的房贷,正在陆陆续续放款,量比较小,但确实还没有干涸。 

相当于以前从银行流出来的信贷资金都是奔腾不息的大河,现在就变成了涓涓细流,而且属于流速很小的细流。 

但真实的原因并不是大家所说的银行没有额度了。

各位,现在才3月份好不好,新年刚刚过去,怎么可能会没有额度。

而是因为当下银行也不能确定新政的相关细则和楼市的风向,干脆凡是离婚有过婚史的就一律不给批贷款,然后再将整体的按揭放款速度降低。

每个银行从今年开始,上层都会有房贷占比的要求,压着不放款,楼市自然动不起来,银行当下对待房贷的态度,就是。 

由于放款很慢,导致了整体的置换周期也被拉得很长。 

整体的市场也就处于这样的冰封之下,因此我们所看到的二月份的二手交易量基本就是失真的。

新房市场是真空的, 整个市面上可供选择的新盘没几个。

购买力是真空的, 大量的细则解释还没有出来,很多人正处于焦急的等待状态。 

银行的资金流动是真空的 , 整体的审批速度正在慢慢降低。 

这样的态势还会再持续一段时间,只有二手房供需均衡,新房预售证开闸,银行放款也正常,上海楼市才会回归常态。 

当下的上海 楼市 ,过年后一直暗流涌动,还 没有 爆发出来。 

而越是沉默的时期,才越是可怕的时候。 

4

最后,我还是想要跟关注上海楼市的朋友,提个醒: 

(1)如果你有房票还有现金,一定要抓住这个真空期。

出台了多轮政策后,其实还有很多人还没有反应过来,还有很多人直接被丧失了购房资格。

以前有10个人跟你竞争同1套二手房,现在估计只有5个人了,与此同时,卖家的心态也是不稳定的,房源的供应也开始慢慢增加。

现在的真空期,恰恰是买房的最好时机。

(2)不要乱借钱,保持适度杠杆即可。

很多人买房,完全把房子当成了一种金融工具,这样的做法现在很憨逼,一旦房价不涨,很容易出现断供。 

今年你所能借到的钱,整体的成本一定会很高,而且,2021年是资金的收紧年 ,如果承担不了风险,适当减仓也未尝不可。 

(3)二手房的供应量,特别是老破小区的供应,会加大。

这次的积分摇号政策,最优质的房票,很可能是卖掉一套房产的上海土著父母,名下没房、近5年又没买过,缴纳的社保月份又比较充裕。 

为了获得更多的分数去摇新房,很多人正在选择将原有的低单价小面积非改善房源卖出,卖1摇1的情况将越来越多。 

最后,我再强调下。 

当下正处于楼市真空期,也是买房的好时期。

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