蓝光“抢发”,嘉宝“沉默”

未来城不落 · 2021-02-26
碧桂园服务与蓝光嘉宝三缄其口,蓝光发展抢先公布。

编者按:本文来自微信公众号“物业K线”(ID:ljcj_wuye),作者:邓鑫妮、张丹,36氪经授权发布。

“我明白,起点是无法选择的,我们能够选择的,是在这个世界上前进的相对速度。”

这是碧桂园服务(06098.HK)总裁李长江,2月23日22:42写在微信朋友圈的一句怀旧感言,并且配上一张他和高管们的合影图。

那天一整天,满屏都是碧桂园服务并购蓝光嘉宝的消息。相隔两天之后,李长江所感慨的“前进的相对速度”在碧桂园服务上便有所体现。

2月25日晚,蓝光发展(600466.SH)公告称,其下属全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司(简称“蓝光和骏”)拟以48.46亿元将其持有的蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.62%股份转让给碧桂园香港。碧桂园香港是碧桂园服务的全资子公司。

碧桂园服务与蓝光嘉宝的并购大戏姗姗来迟。

2月23日一早双双开始停牌,接连三天的沉默。公告虽未出,猜测传言已是满天飞。

当天,彩生活前总裁唐学斌与碧桂园服务总裁李长江在微信朋友圈的隔空对话,更是将并购传闻坐实。万事俱备,只欠“官宣”这个东风。

如今,这个东风来了,不过,并非出自碧桂园服务与蓝光嘉宝之口,而是由蓝光发展揭开了面纱。

姚敏也跟着赚了一笔

牛年的并购大戏尚未尘埃落定,正式协议还没签。虽与业内猜测的“碧桂园服务并购蓝光嘉宝75%股份”有出入,不过,此曲线收购动作,碧桂园服务还是成了蓝光嘉宝的大股东。

这也意味着,蓝光嘉宝与蓝光发展母子情分锐减,本次股权转让完成后,蓝光嘉宝将不再纳入其财报。

股权转让前,蓝光嘉宝共有5位直接持股股东。转让后,碧桂园服务代替蓝光和骏的位置,持股64.62%,居大股东之位。与此同时,蓝光和俊持股比例降至0.42%。

而这留在手里的0.42%持股量,是蓝光和俊持有的内资股。也就是说,蓝光和俊把持有的蓝光嘉宝能够流通的H股全部卖给了碧桂园服务。

剩下的原有四位股东持股比例未变,嘉裕企业管理、招商国协投资、理成资产和东方基金,分别持股6.1%、2.4%、1.5%和1.4%。

大股东虽已易主,但蓝光嘉宝董事长姚敏却岿然未动。姚敏通过嘉裕企业管理间接持有蓝光嘉宝6.13%的股份,他是嘉裕企业管理的大股东,也是实控人和最终受益人,持股34.92%。

不仅持股量未有变动,而且随着碧桂园服务对蓝光嘉宝服务的高估值,姚敏也是稳“赚”了一笔。

截至2月23日停牌前,碧桂园服务报价67港元/股,市值1971亿港元,为“物管第一股”。而蓝光嘉宝服务报价38.95港元/股,市值69.37亿港元(约57.72亿元)。

而此次碧桂园服务拿下64.62%的股权,给出了48.46亿元的估值价,比较而言估值上浮了30%,对应股价约50港元/股,蓝光嘉宝预估市值在89亿港元左右。

曲线并购,PE为17倍

碧桂园服务并未直接并购蓝光嘉宝,而是通过旗下全资子公司进行曲线并购,接下了蓝光嘉宝原大股东——蓝光和骏几乎全部持股权,进而形成了碧桂园服务对蓝光嘉宝的64.62%的控股权。

此次并购64.62%股份,碧桂园服务花去48.46亿元。按照蓝光嘉宝服务2019年约4.5亿净利润计算,此次并购的PE约为17倍。

截至2月23日停牌前,碧桂园服务的市盈率(TTM)为83倍,由此计算,并购蓝光嘉宝,对于碧桂园服务而言并不算贵。而这样的开价,对于蓝光嘉宝来说也有“赚到”,蓝光嘉宝的市盈率(TTM)为13倍。

与碧桂园服务往常的投资来衡量,此次并购PE在合理范围内,并未打破去年并购记录。

去年碧桂园服务完成6笔并购,包括文津国际保险经纪、城市纵横文化传媒、山东满国康洁环卫集团、福建东飞环境集团、凤禧食品,以及华南知名房产代理机构合富辉煌的部分股权。其中PE最高的是并购城市纵横为19.2倍。

碧桂园用于并购的资金也很充裕。去年12月,碧桂园服务刚刚配售发行1.73亿股,募资77.85亿港元(约65亿元),表示将用作未来收购、战略投资、营运资金及企业一般用途。

沉默的背后

不过奇怪的是,蓝光发展提前官宣,但碧桂园服务与蓝光嘉宝均未公布相关并购消息。

沉默的背后,颇有暴风雨来之前的静谧,也许碧桂园服务与蓝光嘉宝还有其他事宜要宣布。

蓝光发展回笼现金意图明显,而被剥离的蓝光嘉宝命运可能被改写。最主要的问题是,其与碧桂园服务同为物管上市公司,存在同业竞争。

碧桂园服务此次收购股权超过30%,按照规定,需要对蓝光嘉宝服务股东们进行全面要约收购。那么问题就集中在,蓝光嘉宝会被进行业务重新包装,还是会私有化。

不过,两种方式的命运指向殊途同归,蓝光嘉宝非蓝光嘉宝,而至于最终会如何处置,只能坐等公告。随后双方公告并未提。

其实,说起此次收购,可谓吊足了物管行业的胃口。

2月23日一早,蓝光嘉宝服务和碧桂园服务双双停牌。与此同时,蓝光嘉宝的前“东家”——蓝光发展跳出来解释道:“事件涉及蓝光嘉宝服务股权变动,为避免股价波动,停牌一天。”

当日下午,据知情人士爆料,一同停牌的碧桂园服务将收购蓝光嘉宝服务,一石激起千层浪。晚上6点,彩生活前总裁唐学斌更是转发相关消息,表示恭喜,不久获得碧桂园服务总裁李长江的回应。

两位地产界大佬的隔空对话,似乎并购事件已是板上钉钉

不过碧桂园服务与蓝光嘉宝均未出公告,“也许这背后还隐藏着更大的动作。”业内人士分析道。

布局西南,增拓第三方

或许是开拓西南市场,让碧桂园服务下决心收购了蓝光嘉宝。

发源于佛山的碧桂园服务,如今的规模已经居于上市物企首位。持久的发展离不开深度和广度的布局。2020年上半年,碧桂园服务分布于五大城市群的在管面积比例为73%。

与碧桂园服务不同的是,蓝光嘉宝的大部分面积位于川渝地区。

据乐居财经了解,碧桂园服务在全国350个城市拥有2405个物业项目,管理面积已经达到3.19亿平方米,约3%规模布局在西南。

去年蓝光嘉宝在并购次数上摘得“桂冠”,受17次并购加持,蓝光嘉宝服务管理服务在管面积已经达到约1.3亿平方米。作为西南的本土物企,蓝光嘉宝服务约60%规模在西南地区。

收购完成后,将助力碧桂园服务的合同管理面积至少达到8.8亿平方米,同时西南地区的面积也将迎来大幅扩张。

从房企中分拆出的上市物企,“对母依赖”是通病,也是上市之后都尽力想要减弱的主要任务,第三方收并购就变得稀松平常。

除了布局西南,蓝光嘉宝服务的第三方面积或许也是吸引碧桂园服务的一大利器。

蓝光嘉宝服务75%规模由第三方提供,较2019年底的7171万平方米管理面积,增长81%。而碧桂园服务大部分面积来自关联公司,来自第三方的面积不到三成,约27%。

“增值服务”的吸引力

作为收并购“老将”的碧桂园,从其去年的并购倾向来看,规模的吸引力不是最主要,反而是多聚焦于增值服务的增拓。

回顾2020年众多物企的盈利预告,都将“增值服务”当作“外炫的资本”,蓝光嘉宝服务也不例外。

2月18日,蓝光嘉宝服务发布公告称,截至2020年12月31日,未经审核总收入较2019年同比增长30%,增长主要得益于在管建筑面积的增加及社区增值服务收入的大幅增长。

同时还表示,2020年下半年,商业物业管理及经营服务、房屋经纪、拎包入住服务及广告服务等方面业务大规模提升。2020年下半年未经审核增值服务收入较2019年同比增长60%,2020年全年未经审核增值服务收入较2019年同比增长35%。

蓝光嘉宝服务的增值服务主要有两块,分别是咨询服务和社区增值服务(商品销售及其他)。2020年上半年,这两项收入约4.94亿,占总收入42.33%。截至2019年12约30日,其增值服务收入9.6亿元,占比45.74%。

如果按公告“2020年增值服务将达到35%增幅”计算,蓝光嘉宝服务2020年的增值服务的收入将接近13亿元。并且,按照其“30%收入增长”和“35%增值服务收入增长”的差值来衡量,增值服务的占比或将扩大。

从蓝光嘉宝服务中“抽取”增值服务,或许也是碧桂园服务并购的理由之一。 


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