未来十五年,房价的最大变数来了

魔都财观 · 2021-02-26
我们预期中的“未来”,可能正在飞速奔来。

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,36氪经授权发布。

很多人可能都知道了,最新广东省在自己的国土规划中留了一块土地,用途是未来修建“沪深广磁悬浮”:

广东省对这件事并没有过多解释,现在官方渠道的消息只有上面这一张图,连文字说明都没有。

但因为这个事情太有话题性了,就像我标题里说的,但凡“沪深广磁悬浮”有一点可能,那这个事情就是未来15年影响楼市的最大变数。

媒体披露之后,很多人都在分析。现在比较统一的结果是:广东省有点飘了,这种计划根本不可能实现。

确实,在多数人印象里“磁悬浮”三个字就是既贵又不实用。

就拿上海磁悬浮来说,很多普通上海人对磁悬浮的印象,就只是小学春游做过一个来回,后来在没接触过。

上海那条磁悬浮,龙阳路到浦东机场才30公里,“沪深广磁悬浮”有人算了下,真要造的话,起码1700公里起。

这种工程,再牵扯到立项、拆迁、安置、架设等等工作,复杂程度绝对是全球第一超级工程,什么填海造岛、发射飞船全都可以靠边站。

以上这些说法全都对,不过我专门花了两三天时间去研究了下“沪深广磁悬浮”这个事情,得出了一些看法。

先告诉你结论:

“沪深广磁悬浮”绝对不是空悬来风,也不是上面一拍脑子瞎想的。

从动机、技术以及经济效益来说,“沪深广磁悬浮”是必要的,这一点我100%和你确定。

但是,由于这种工程规模实在太大,广东一省肯定是搞不起来的,甚至上海和广东加起来都搞不定。

如果你哪天从高层发改委的嘴巴里,但凡听到一点“沪深广磁悬浮”的消息,千万打起精神。

沿途二三四线城市我们就不去说了,沪、深、广这三个一线重要站点的资产,是要打翻身仗的。

另外,我还大概推测了下如果“沪深广磁悬浮”成型,上海哪几个板块是会有绝对利好的,这部分内容我们留在最后,这里留点悬念。

梦想,绝对是要有的,万一实现了,很多地方是要土鸡变凤凰的。

1

我们先来搞明白一个问题,为什么说“沪深广磁悬浮”是必要的。

先来一句话总结:

目前中国三大最牛的城市群(京津冀、长三角、珠三角)之间,北京和上海是“脸贴脸”,上海和广东是“背靠背”。

如果不是条件有限,上海和广东迟早也要“脸贴脸”的。

我们来举个很接地气的例子,打开手机上任何一个订票APP,搜索上海至北京。

可以发现,间隔十几二十分钟,最多半小时,绝对有一班列车,而且全都是G字头高铁,时速300千米/小时以上:

上海到广州呢?高铁的发车间隔基本在2-4个小时一班,而且里面还混杂一个T字头的特快列车,最高时速撑死140公里:

上海到深圳呢?不好意思,一天只有10班列车,没有高铁,而且基本都是D字头动车,最高时速200千米/小时出头一点。

这种对比其实已经很直观了,比任何大数据都要有说服力。

明眼人都能看出,上海和北京的交通联系非常紧密,上海和广东之间的交通联系,那只能说一句“君子之交淡如水”了。

2

为什么会这样?主要有两个原因。

第一、从历年的春运数据来看,长三角和珠三角的劳动密集型人口流动本身就不多。

这一点很好理解,本身两个城市群都是中国制造业和外贸的“扛把子”,去了上海何必再去广东打工?这是历史性原因。

第二、中国铁路网建设的基本思路,决定了长三角和珠三角的铁路建设会置后。

中国铁路网建设的基本思路里面有句话,叫“兼顾效率公平为重点,着力构件布局合理、覆盖广泛”。

什么意思?意思是资源有限,强强联合这种事情可以先放一放。

这就好比长三角和珠三角你们两个本来就跑得快,还要什么自行车。让跑的比较慢的兄弟姐妹们先骑上自行车,才是国内发展的基本思路。

由此,长三角和珠三角的人口往来本身就弱,再加上高铁路网建设的优先级不高,导致两个城市群的交通联系越来越寡淡。

但是,这会是常态吗?答案是——不可能。

我用手机APP就能发现的事实,高层一定了然于胸。

本身强强联合不是坏事,结合国内经济“内循环”的理论来看,十四五(2021-2025年)期间,长三角和珠三角之间,绝对会有动作。

这次广东省在规划上首先抛出“橄榄枝”,虽然声音微弱,但确实是个强烈信号,就像我们前面说的,盯紧发改委高层的消息,一旦出现蛛丝马迹,说明这个项目正在进入流程。

其有关城市、板块价值的颠覆性变化,可能正在发生。

不过,目前我们还有一个问题——为什么会是“磁悬浮”?

3

关于“磁悬浮”我们快速讲一下,有2个大家想不到的点。

第一、磁悬浮不是什么未来科技,20多年前,它就是高铁的竞争对手。

上世纪80年代,国内为了解决铁路运输能力不足问题,当时有两个备选方案,一个是发展高速铁路,另一个就是发展磁悬浮。

国内只是后来因为兼容性和成本,选择了高速铁路系统,但磁悬浮列车相关科研工作一直没有停止。

最新的消息来自2021年1月13日:

第二、磁悬浮并不贵,而且达到收支平衡的状态没有那么难。

举个例子,长沙已经投入运营的磁悬浮线路,造价大概是2.26亿每公里,上海磁悬浮全长30公里 ,共投资99亿元,每公里造价3.1亿。

而地铁的造价是每公里6亿,高铁因为规模化铺开,现在每公里成本已经降到一个亿以下,最开始的每公里成本其实也在3-4亿左右。

另外,最近几年,上海的磁悬浮已经开始规模化盈利,也就是车票、广告等等加在一起,开始小赚了。

为什么?打开手机查一下,龙阳路到浦东机场,打车要100多块,磁悬浮呢?2003年是50块,2021年还是50块。

磁悬浮的性价比,就这么慢慢出来了。

还有,如果只说盈利能力,估计全国的高铁线路,只有京沪铁路是收支平衡,还有的赚的。

实际上,磁悬浮被选中,一个原因是“上深广”之间确实需要一剂交通“强心针”,另一个原因是,这种设施还有“秀技术”的功能,大家自己体会。

4

最后,和大家畅想一下未来。

如果“沪深广磁悬浮”落地,往大了说,这将是逆转城市群格局的事情,不只是“沪深广”,沿线很多城市,包括一部分内陆城市、传统路权城市,都是要“土鸡变凤凰”的。

往小了说,从广东省的设想来看“沪深广磁悬浮”是沿着“国家沿海通道”建设的:

个通道,是从杭州方向进入上海的:

这条箭头,可能会在青浦、松江、奉贤三个“新城”中挑选一个方向,最后直指大虹桥。

另外,其实早在2006年,就在上图红色箭头处,高层其实批准过一条“沪杭磁悬浮交通项目”,这个项目当年是和“京沪高速铁路项目”同时批准的。

后来因为规划、安全、预算等多方面原因,被搁置到现在。

2019年12月初,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》中,时隔14年再次提到了:要积极审慎开展沪杭等磁悬浮项目规划研究。

2020年4月,浙江省官宣了3.6万亿的基建大礼包。其中,又提到了“沪杭超级磁悬浮工程”。

按照最初的规划,原有龙阳路-浦东机场的磁悬浮线路向西延长,经上海南站,对接虹桥交通交通枢纽后,再联通浙江方面的磁悬浮线路。

以上,这一切值得我们引起足够的重视。

我们预期中的“未来”,可能正在飞速奔来。

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