土拍新政打破原有供地方式,利好规模房企

丁祖昱评楼市 · 2021-02-26
政府合理安排土地供应,企业妥善管理现金流是关键

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:丁祖昱,36氪经授权发布。

近日,天津、郑州、青岛分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件,具体来看,主要涉及“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。 

随后,传出共22个重点城市推行土地集中出让制度,涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。 

我认为,从整体来看,“22城集中供地”对各方主体都有好处。 尤其是对规模房企而言,拥有资金等各方面优势,可以参与更多土地出让,也有更多合作机会,全年全口径和权益销售都会出现一定的增长,与此同时又因为合作拿地较多,整体地价也会有一定的下滑。 

对地方政府而言,宅地的集中出让可起到稳定地价的作用,整体地价的稳定出让比单纯追求个别土地价格、拍出高地价来说更重要,中央一再强调“房住不炒”,关键还是在于对于地价,乃至于房价的整体控制。 

” 

01

重点城市地价居高不下

土地调控升级在情理之中

2020年,城市间市场分化不断加剧,热点城市如深圳、宁波、上海,市场持续供不应求,库存消化周期缩短至6个月以下,而压力城市如沈阳、长春等,去化持续承压,库存消化周期持续攀升至20个月以上。

2021年1月以来,重点城市土地市场热度居高不下,如杭州、南京近两月来成交涉宅土地无论是主城还是边缘板块基本均触及总价上限,上海更是在2月拍出了两个区域单价地王。

从2021年开年以来重点城市的溢价率走势来看,在多城已采取“限价拍地”的方式下,仍有6个城市涉宅用地成交溢价率超过20%,其中无锡、宁波和杭州的溢价率更是超过了25%。

图: 22个重点城市2021年来涉宅用地成交溢价率

注:含宅地块已剔除保障房。深圳、沈阳、厦门近两月无宅地成交,数据统计时间范围为2021.1.1-2021.2.21。

数据来源:CRIC

在十九届五中全会、中央经济工作会议一再强调供地保障、房住不炒等要求的大背景下,如何平衡市场热度成为了关键,从长远来看,在于增加供应、提高透明度。

此次“22城集中供地”在提高市场透明度上意义更大。在透明度提升下,更多企业可参与土地市场交易,同时企业也有更多竞品选择,有助于降低整体市场竞拍热度。整体地价也会因土地市场集中放量而平缓,地价涨幅有望进一步降低。

02

土拍整体热度下降

部分地块关注度更高

在土地集中放量的供地方式下,重点城市土地供应量会在短期内明显增加,同时也利于社会形成土地供应充足的预期,并为企业提供更多选择,分散地块的竞拍关注度,进而降低地市竞拍热度,控制地价上涨。

但在这种拍地模式下,热点地块的竞拍热度仍会居高不下。虽然集中供地会造成企业现金流紧张进而降低整体市场土拍热度,但正是由于集中拍地,房企无法分散资金和精力,只能优先关注重点地块,从这一层面来看热点地块的竞拍热度仍然难以回落。

同时,土地集中供应制度或将进一步强化城市间、区域间分化格局。供地紧缺型城市土地竞拍或将更加激烈,而对长期供地过剩型城市而言,密集供地反而可能导致土地流拍率升高。

图:22个重点城市商品住宅去化周期、土地去化周期(月、年)

数据来源:CRIC

具体而言,上海、深圳等供地紧缺型城市土拍竞争或更加激烈。典型如深圳,由于长期土地资源紧缺,即便2020年已经超额完成供地计划,也难以真正弥合供应缺口。而对于沈阳、长春等长期供地过剩型城市而言,集中供地或将加剧土地流拍。典型如长春,商品住宅去化周期已明显超过18个月的警戒线,土地消化周期也逼近2年,库存压力显而易见。对于这类城市,房企拿地趋于谨慎,密集供地反而可能导致整体流拍率升高。

当然,更多城市供地和库存情况并不似深圳、长春一样极端,但结构性供地过剩依然存在,典型如郑州,中心区域供地总体有序、库存压力可控,而远郊区域供地明显过量、库存高企。

表:22个重点城市分类及政策影响研判

数据来源:CRIC

03

利好规模房企

中小房企有捡漏机会

“22城集中供地”将对企业投资布局产生巨大影响。在这其中,对规模房企可以算是重大利好,按照现有的初步规则来看,并没有限制企业在某次集中供地中的参拍次数,规模房企资金量大、资金渠道优势明显、投资标准化体系和投决研究方面积累较多,投资节奏统一后,其优势可以更加集中,拿地的次数和成功概率将大幅提升,规模效应将进一步放大。

对于中小房企而言,集中供地的最大利好在于有“捡漏”的机会。这主要是由于,集中供地后,规模房企受资金和精力限制,无法覆盖全部土地,因此会优先关注重点地块,这就使得中小房企可以有机会去拍那些,原本并未集中供地时相对热门但并非最热门的地块,从而“捡漏”。

而对于近年来扩张速度较快,且踩了红线的企业来说,集中供地模式或将产生一定压力,这些房企一方面需要尽快修复自身的负债指标,增厚现金流实力,提升参拍竞争力,另外一方面也需要调整企业融资回款节奏,以赶上集中供地机会。

图:各档位房企在三道红线政策前后投资力度变化(单位:%)

数据来源:企业公告、CRIC

与此同时,随着未来行业竞争加剧,企业间的合作也将变得更为密切,集中供地后,或将出现更多企业合作拿地开发的现象。

04

政府合理安排土地供应

企业妥善管理现金流是关键

需要注意的是,在集中供地的土拍模式下,土地拍卖逻辑与现行模式发生根本性改变,集中大批量的土地出让,会对地方土拍管理带来更大的考验,并且在出让安排上也会存在众多问题,需要地方主管部门和企业警惕。

从目前来看,对于那些土地市场相对比较热门的城市来说,一年至多三次的集中供应,还需提前规划管理,如何更好地通过对土拍节奏及地块优劣的安排,引导整个市场的节奏与热度,这是一种挑战。

对于土地市场相对较冷的城市来说,如何通过集中供地解决土地流拍,结构性供应过剩问题也将是关键。

与此同时,目前许多地方土拍细则,在土地集中出让制度下,是否也要进行相应调整?如南京目前规定在一轮土拍中,一家企业只能参与一幅地块的竞拍。这些都是需要解决的问题。

对于各大房企而言,在供应大增、自身资金有限的情况下,企业如何更好地管理现金流,更好地进行资金排布就显得尤为重要。

虽然目前很多房企“多渠道拿地”提倡了很久,但实际上仍然是以公开市场招拍挂为主,其他渠道为辅,在“22城集中供地”之后,房企相关各部门的节奏和模式都将发生变化,开发运营端要根据城市供地节奏调整项目节奏,投融资端也要根据城市供地节奏调整资金排布,未来将强调投融营一体化,提升资金的统筹能力。

总体来看,我认为“22城集中供地”对于今年整体房地产市场的平稳健康发展,对于各大房企间的有序竞争,对于整体土拍市场降低地价、减少溢价率、增加宅地供应、企业合作等诸多方面都是利好的。

这一政策发布之后,房地产股股价也出现了一个比较大幅度的上升,这一方面是受政策利好影响,另外一方面也是对过去一年的行情修复。就市场整体来看,集中供地政策正面意义更大,未来市场也将更加规范有序。

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