10个经营贷8个去买房,暗门被堵,违约风险上升

未来可栖 · 2021-02-26
套上“马甲”,“经营贷”如何摇身一变成房贷

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:赵晓丽,36氪经授权发布。

这个春节前后,楼市除了房价,全民讨论的热点话题莫过于“经营贷”了。

近期已有北京、上海、广东以及深圳等多地银保监局均已发文,要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

1月29日,上海银保监局发布通知,要求严格审核首付款资金来源和偿债能力,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金。

1月30日北京银保监局表示,将严查个人信贷资金违规流入房地产市场。而随后在2月10日,北京防范信贷资金违规入楼市再出政策,北京银保监局、人行营业管理部发布“关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知”,要求北京辖内银行加强个人经营性贷款业务管理,防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场。

2月18日,广州房协专家委员会委员邓浩志在微博发布消息称,年后广州各大银行正式开始排查2020年初至今违规流入楼市的各类贷款(比如常见的装修贷,款项是否作为购房首付使用),如查到有违规使用情况,要收回已经发放的贷款。

这些政策一出,那些通过投机取巧的方式来买房的人想必已经夜不能寐了。

01

也有很多人疑惑,经营贷跟买房有什么关系,我们讨论的经营贷到底是什么?

所谓的“抵押经营贷”实际上是企业经营性抵押贷款,是银行对公业务的一种。这类贷款主要用于企业日常经营,需要有抵押物才能申请。

这原本是扶持中小微企业的抵押经营贷产品,但利率较个人住房贷款利率更低,贷款期限在10—30年,被一些投机取巧的购房者、中介机构钻了空子。

因此出现了这样利用经营贷的购房套路:先为购房者注册或过户一家公司,并伪造经营流水,让购房者“变身”经营者。然后找垫资公司为购房者提供一笔过桥资金来全款买房。待房子过户到购房者名下后,再将房子作为抵押物,向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

因为经营贷需要有抵押物,大部分抵押物就是房产,贷款金额多少与房产市值有一定关系。如果购房者本身已经有一套房,那么对中介代理机构来说办理会更轻松一些。

公开资料显示,2020年受疫情影响,北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%,个别优质企业甚至能达到3.65%,已基本处于公积金贷款水准。而同期,北京的首套房贷款利率约5.2%,二套房房贷利率5.7%。

通过这一系列操作,购房者即可用最低年利率3.65%的经营贷,最长贷10-30年,“置换”年利率5%以上的房贷,省下大笔利息支出。

若贷款500万元,贷款20年,按照当前房贷的利率来算,本息共计1010.76万元。如果按照经营贷最低利率3.85%,贷款20年,本息共计843.85万元。可以看出用经营贷可以省下160多万的利息。

但购房者在办理的过程中,也会给到经营贷代理机构一部分的服务费,服务费的金额通常是贷款金额的1%—2%。代理机构收取这部分服务费包含贷后管理和“银行成本”。对于借款人所担心的被查问题,经营贷代理机构表示:“给服务费就好”。

实际上,企业的贷款也并不是很容易就贷出来,未来可栖与某国有六大行的工作人员了解到,在疫情之下,很多企业经营不善,在贷款方面银行会严格把控风险,需通过领导的层层审批,避免钱收不回来。

02

在楼市,“经营贷”变身“房贷”已经成为一条灰色产业链,未来可栖在与某一中介代理机构了解到,其平均每个月办理60单,其中80%以上是用来买房的。

关于经营贷,以前深圳有这样一个段子:

“客户来银行贷款,当银行得知客户的资金是投入到房地产,心理踏实多了,知道这笔贷款应该没啥问题。当客户真正用于公司经营的时候,银行心里凉了半截,担心这笔贷款收不回来了。”

“由此,那段时间深圳房价大涨。”

美联物业的数据显示,深圳房价从2013年到2016年期间飞速上涨,到2017年,深圳房价迈入5万元每平米。在近4年的时间里,深圳房子均价都在5.3万元每平米以上,尤其是 2020年,深圳二手房成交价格突破6万元每平米。如今,买一套深圳的房子,大部分人需要6个钱包才能付得起首付。

深圳历年住房成交量走势图

于是各种套路就出来了,除了经营贷违规流入楼市,还有通过信用贷、消费贷等获的资金来购房的形式也层出不穷。

信用贷是以借款人的信誉发放的贷款,借款人信用程度作为还款保证的,信用贷不需要提供担保,无需抵押物。相对于经营贷来说,信用贷可带资金比较少,最高在30万左右,还款期限在3年左右。

通常使用信用贷的购房者主要出于资金不足方面来考虑,在银行办理信用贷之后,现在银行办理信用贷,在将这笔钱用来买房。有些购房者为了获取更多的资金,同期在多家机构办理信用贷。

与此类的还有消费贷,消费贷款是商业银行和金融机构以消费者信用为基础,对消费者个人发放的,用于购置耐用消费品或支付其他费用的贷款。主要包括汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅游贷款,但很多人将这部分贷款用来买房。

目前北京、上海、广东以及深圳等多地银保监局均已发文,要求严肃查处消费贷违规流入房地产领域行为。这不仅是一项违规的操作,对还贷能力不足的购房者,将对生活造成一定影响。

通常通过经营贷、信用贷等方式购房的购房者通常分为这几类:一是借钱炒房的人;二是而是为了省钱,主要看中经营贷的利率低于房贷的利率;三是首付不够用来凑首付的购房者。

对于资金比较紧张,尤其是通过信用贷、消费贷买房的购房者,买房之后会同时背上房贷和信用贷/消费贷。在短期间内压力会非常大,如果购房者的还贷能力不足,还会出现断供的可能。因为信用贷、消费贷贷款期限比较短,通常是3年的期限。

03

实际上,利用经营贷、消费贷、信用贷等违规操作用于购房的行为已经存在楼市很长时间。近期市场上为什么会严查这类问题?

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,由于近期以来一些一二线城市楼市热度较高,其中利用经营贷方式来代替房贷等违规现象增加。对于这种利用漏洞获取经营贷违规流入房地产领域的行为,各地相关部门也积极做出反应。

根据相关报道,在春节前,北京相关主管部门对从1月25日以来,楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查,并在此基础上,对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。核查针对的主要是全款购房中,购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。

近日也有相关媒体报道,有办理过信用贷买房的客户,在官方发声次日便被银行要求立即偿还,或在办理按揭贷款转换为房抵经营贷时被拒贷。

可见,利用这些不正规的贷款手段购房会出现太多不可控的风险。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,个人贷款违规流入房地产市场涉及到个人骗贷问题,一旦被银行查出,可能会要求提前还款,而且还会计入个人征信当中,严重影响自己的个人征信和将来再贷款。

同时,这种违规做法很多时候不仅仅是只涉及到购房人,往往还涉及到开发商、中介公司,甚至是银行,严重的还可能触及刑事犯罪。即使购房人挪用最初没有被查出,但是,如果开发商等被查出了,也会直接受到影响。

此外还有被“抽贷”的风险,也就是银行贷款给企业,即使未到协议规定的还款期限,银行认为企业经营出现问题了,也会提前收回贷款。

如今,一线城市正严打经营贷 “流入楼市”,一定要放弃这种利用经营贷、消费贷买房想法,一旦遇到监管检查可能会发生一些不可预知的后果。

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