我看遍了通州所有新盘,最后买了西城学区房

未来可栖 · 2021-02-25
一个西城房主的曲折诞生史

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity)

中午12点半,简单吃过工作餐之后,余甜找了个寂静的角落给闺蜜打电话,借钱。一周后她在春节前买的西城二手房即将进行网签,一下要拿出将近400万元的首付款。

如果买房这件事能够重来一次,余甜一定在2019年底刚决定买房时,就干脆利索地办完这件事,而不是用了一年时间感受房价的洗礼。

而她爱人季林却认为,这给了他们足够思考的时间,弄清楚自己到底要买什么样的房子,过什么样的生活。

余甜一家是典型的“有房租房族”。为了上小学的孩子,他们日常租住在西城,周末回到通州90平的家。这样的日子,已经维持了四年。

从决心买房到尘埃落定,一年多的时间里,余甜一家「摇摆了无数次」。

退了大兴热门限竞房定金、踏遍通州区所有新房的售楼处、跟中介看了西城将近四十套二手房……这一年,他们的看房足迹能在北京市地图上画出巨大三角形。

买新房还是二手房?押注通州还是住在西城?他们一路研究区域规划和小区价格走势,又反复审视买房需求、调整心理预期,预算从500万、550万涨到650万,最后才在西城买下人生的第二套房。

图片来源于受访者

买房,从退定金开始

余甜称真正买房的第一步,是掷下了「后退一步」的骰子,退掉大兴的限竞房。

2019年底,限竞房正热。彼时余甜身边不少朋友都买了热盘中海寰宇时代,她也随大流交了定金,跟着乌泱泱的人群一起看房、选房、交钱。

没想到腊月二十八准备交首付时,销售当天并未把合同准备好,签约延迟到年后。更令她没想到的是,年还没过完,疫情便来了。

疫情之下人心惶惶。无尽的家中隔离,让余甜重新冷静下来思考买房这件事。「我的需求到底是什么?什么样的房子才是真正不得不买的必需品?」

孩子已经在西城区入学,全家人租住在学校旁边不到60平的老破小,吃饭只能坐在伸不开腿的低矮小餐桌前。7300元的月租金交了四年。疫情期间学校停课,他们搬回了通州的房子里。「西城的房子空着白交了好几个月的房租,曾经也想让房东象征性减几百元租金,结果被一口回绝。」

当时余甜和季林觉得,相比大兴的限竞房,在西城有个不用交房租的房子才是他们最需要的。

她算了笔账。如果买了均价5万多的中海寰宇时代,八年后即便能涨到均价8万,刨去税和银行利息等等,也就能挣到100万元出头。但八年后这套房子真的能涨到八万吗?谁都不知道。这些是不确定的。

唯一确定的是,如果不在西城买房,孩子从小学到高中毕业,大概率还要在西城住八年,房租支出是实打实的100万——这还是在租金没有大涨的情况下。

下定决心的余甜和季林商议后,决定放弃大兴限竞房,退掉定金,重新开始看房。

「不看房,不知道西城有多破」

和大多数买西城区的家长不同,他们不用考虑学区。这是幸运,也是烦恼。

“幸运”在于,没有孩子入学的压力,余甜的需求更专注房子本身。

“烦恼”却是,余甜并没有太多与学区房买家竞争的优势。目标是学位的买家,基本上都是速战速决。孩子明年就要入学,时限在那摆着,不管房子能不能住、价格有多离谱,都可以全部忽略,他们会为了学位买单。

而余甜要想在有限的预算下,买到更贴近生活的房子,难度可想而知。

方便接送孩子上学是刚需,范围限定在牛街、广安门内一带,户型必须是南北通透的板楼,小区内要整洁干净,这是他们最初缕清的需求。

「没去看房的时候,只知道西城房子贵。看完才知道,西城房子有这么破。」季林几乎看遍了广安门内周边的老破小,能看中的比他们想象得还要少。

没有电梯、没有地下车库、0装修、0绿化。楼道杂物堆砌、物业如同虚设、小区全无绿化......这些都是常态。在预算范围内符合他们条件的房子太少了。

他们看过宣南文化保护区内的老楼房,像保护区的故居一样古老而颤巍巍。余甜站在四五十年历史的阳台上,彷佛下一秒就会掉下去。中介称老房子都是这样的,加固之后就跟其他房子差不多,但余甜内心表示怀疑。

另一套临近一所文博展馆、房龄40年的顶层,余甜的评分是60分。斑驳泛黄的墙皮、逼仄的厨房和卫生间、带着拉绳开关的白炽灯......这套房子的时间仿佛停滞在了1980年。唯一的优点是环境安静视野不错。60平,报价620万,但很快就以成交价590万被抢了。

过了不到一个月,同小区挂出另一套同户型的房子,简单装修、视野没那么好、三楼,挂牌价是650万。「我心想这房主疯了吧」。中介说户主好像也不着急卖,不接受讲价。最后这房子挂到了680万。

看房的大半年时间里,余甜遇到过身在海外没有实地看房就在网上成交的「神单」,也碰到过完全不还价立刻成交的买家。「在西城买房,全靠冲动,而我们太过淡定。」

作为一个理工男,季林在买房上充分发挥了自己的“理性主义”。对有意向的房子,他会在中介平台研究近两年的历史成交价,并且详细记录下来,做成了Excel表格。当2020年受监管影响,中介平台下线小区成交历史情况后,他庆幸自己做了这份功课,保存了历史数据能够随时查验。

图片来源于受访者

晃晃悠悠,他们一路看房便到了年底。即便当6月份因学区新政而西城二手房频繁成交时,也并没有立即行动。然而看到5月份均价不到8万的小区,到了年底已经涨到了9万以上,他们也会惋惜。

「当时觉得跟自己关系不大,毕竟不是强学区需求,现在看来其实四五月份买最合适,一年还是太久了。」

通州新房还是西城二手房?

在西城不断受挫的同时,余甜和季林在通州还遭遇了一场“买房诱惑”。

五一期间,他们的好朋友在通州把同样90平的小三居,换了一套单梯入户150平的大三居,只花了590万。

小区地处通州核心区,只有叠拼别墅和洋房,密度足够低又生活便利。南北通透的大客厅、每间卧室足够宽绰。看了朋友的新房,余甜和季林都很心动,一切都是理想中房子的模样。「那我们是不是也能买到这样的房子?」季林很心动。

季林一直很看好通州,他在北京市规划委网站上分别下载了首都核心区、亦庄和通州的详细街区规划文件,仔细加以研究。他认为通州城市副中心规划,非常适合居住,有医院、绿地和学校。

图片来源于受访者

从教育用地数量上,季林看到通州的基础教育数量目前是119个,规划将在2035年前新增139个,相当于14年的时间里要翻一番还要多。「学校像树苗一样,埋在那,早晚会生根发芽、开花结果。」

叠加限购的市场低点和城市副中心利好,季林觉得如果西城没有合适房子,就回通州换套大房子。毕竟已经在西城看了大半年的房子,也没有遇到合适的。

于是,在西城二手房浮沉三个月之后,2021年1月,他们又开始征战通州新房市场。

七米宽大阳台、恒温恒湿恒氧、360度转角露台……这些新房的标配,在西城二手房根本不会出现,「完全不是一个年代的产物」。

但买房哪有十全十美的事情。回到现实需求,改善大三居、地处通州核心区、户型还不能有瑕疵,他们在通州新房可选择的余地并不大。

朋友买房的五月份还处于疫情期间,二手房市场行情并不好。「当时那小区挂出来的房子有好几套,前房主是做生意的,急需资金周转,相当于我朋友捡了个漏。」轮到余甜和季林看房,同小区同户型的房子只挂出来一套,报价650万,不到半年时间涨了14%。

不能向朋友“抄作业”,余甜和季林只能跑去看其他新房。「户型好的明月听蘭地处台湖,相对来说离核心区较远。位置不错的盛世天玺没有合适的户型。高压线、殡仪馆这些坑点被禹洲朗廷湾占全了。」

相比之下,还是配套成熟、性价比高、能够迅速入住的二手房反而更有吸引力。

再次受挫的看房经历让余甜和季林冷静了下来,「即便在通州买了大房子,难道仅为了赌未来的升值?孩子在西城上学的八年,才是最切实的当下。」

「租房时很多地方不好作出改动,女儿想自己装饰卧室、大人想要个大餐桌,都没办法。」季林称在这个角度上来说,自己和买学区房的家长差不多,都是为了孩子。最终他们还是“调转船头”,决定回到西城继续看房。

半年预算增加150万

刚看房时,余甜和季林报给中介的预算是500万。随着时间的推移,预算涨到550万、650万,一路走高。「大半年,每天不知看多少次中介app,带看了快四十套,真正有意向的房子不过四五套。」

好不容易淘到一套合适的房子,是西城区成交量排名靠前的小区感化胡同1985年的双南向房子。房东很了解房子卖点,称这个户型在整个小区只有12套。

那一套房子60平,报价650万,而余甜的心理价位是630万。几乎没有价格博弈的机会,房主直接说最低650万,不能接受就没必要浪费时间。没有谈的机会那就算了吧,余甜心里想。

季林却觉得,和看了这么久,买房预算从五百万一路到630万,「要不咬咬牙650万就买了。」

但余甜依旧很坚持,预算是买房的那根红线。首付、还贷、税费……这是随着预算增加而日后必然要承担的实际压力。「不断地往上加,总有到瓶颈的时候,就觉得不能再加了。」最终那套房子挂了不到两个月,650万被别人买走了。

「我们这个预算,在西城买套能住的房子太难了。」离过年还有一个月,西城学区房比6月份新政前还要火。越接近年底,季林发现房价涨的越猛,「差不多有5%到10%的涨幅,看看小区成交价,感觉两年收入又没了。」

但就是如此跌宕起伏的买房经历,结束的却颇为戏剧。

他们最终买了一套并没有踏进大门、实地看过的房子。因为有租约在身不方便看房,他们在邻居家看了套一模一样的户型,就拍了板。

两居室,60多平米,报价580万,南北通透,1998年板楼,双阳台,次卧阳台足够放下一架钢琴。

春节前夕,中介约了房主谈价格,季林依旧把功课做得很充分,从规划、小区环境、宏观政策、历史成交、目前挂牌价、房子现状等方面分析优势劣势。考虑近两年小区成交均价没低于过8万元/平米,按现有挂牌价应该在520万左右,但二手房涨幅近期较猛,综合市场因素,他的心理预期在540万左右。

但就是这次以“谈价”为目的的第一次见面,把价格砍到546万后,季林就直接签了合同。当天凌晨12点给房东打了10万元定金。这一天是腊月二十六,一年前的同一时间,他们在大兴差一点签了买房合同。

「价格到了心理预期,我就不想再磨了。后来我觉得不磨还真不行,买房就是个磨人的事儿。」季林总结道砍价的技巧是不要担心买不到这套房子,这一次还是大意了。

「作为工薪阶层,我们已经为了买房再踮脚够一够了。」余甜称「够」是为了让买的房子无限接近于理想的样子。那个可以摆满芭比娃娃的公主房、能安放下餐桌的客厅以及骑车不到二十分钟就能到学校的便利,终于照进了现实。

(受访者余甜、季林均为化名)

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