上海在膨胀,“这个区”的房价...

魔都财观 · 2021-02-24
最厉害的县级市

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

中国的卫星城真的是太多了,而昆山绝对是神一般的存在。

昆山2020年GDP突破4250亿元,直接超过了广东的惠州(4221亿元)、山西的省会太原(4153亿元),在全国的市级城市里差不多排名是55名左右,吊打中国80%的市域城市。

我们对待昆山的态度,不应该是把他它当作县级城市来看待,它太强了,是中国实力最全面的卫星城,几乎没有任何的短板。

常住人口,170万,全江苏同等城市第一;

GDP规模破4250亿,全国县级城市第一;

2020年机械人口增长7万,全江苏同等城市第一;

财政收入420亿,全国同等城市第一

...

作为卫星城,昆山承接了上海源源不断的人口外溢。

作为百强县榜首,昆山的自身产业体系成熟,发展动力强劲。

中国最牛的卫星城,非昆山莫属,而昆山热度最高的区域,非花桥莫属。

随着上海房价2020年的波涛汹涌和随之而来的调控,我们看到昆山花桥的房价,也开始蠢蠢欲动起来。

1

每一轮的上海调控,昆山花桥的反应,都是第一位的。

我们可以看下2016年3-12月是昆山花桥房价的爆发期,与此同时,也是上海楼市调控的密集期。

2016年3月,上海调整二套房的首付比例,比例由50%调整为70%,社保由原先的2年调整为5年。

随后,花桥的房价应声上涨,到2016年7月,融创以1.75万的楼面价,成为了花桥的新地王。

花桥的房价也随之出现暴涨。

到了2016年11月,上海再次调控,首套房的首付调整至35%。

到了2016年年底,花桥房价翻倍,比如嘉宝梦之城,2016年2月单价是8900元,到年底接近2万。

过去十年来,环一线所有的城市中,只有昆山融入一线城市是最彻底的,也只有昆山真正实现了跨省一体化发展。

上海地铁11号线就是最大的“功臣”。

8年以来,这条地铁让昆山花桥变成了上海独一无二的“睡城”,沪昆城市的交界处,也早已建成了区已经练成了片,国道公路跨省收费也早已取消,分不清界限了。

这条全世界单线里程最长的跨省铁路,不仅仅是从通勤时间上消除了两个区域的隔阂,甚至从心理上,也直接让大家默认为花桥已经变成了上海的一个区。

为什么上海的房价辐射每次轮动的首站都是花桥。

因为当你坐着11号线来上海上班时,你周边的朋友同事都在谈论着上海的房价。

因为当你住在花桥,周末你会开车十分钟约上三五好友一起去安亭的嘉亭荟逛街购物,也会感受到上海市场的冷暖。

因为买房在花桥的很多人,有些业主就是上海人,有些是把自己的父母放在了花桥,周末会去看看自己的父母。

所有的这一切,都让花桥与上海紧密相连,唇齿相依。

根据澎湃的新闻报道,花桥的某个社区中,7000多套住宅中竟然有2000多套是上海户籍,占比达到了3成。

所谓的城市连接和联动,不就是这样,先是地理位置相邻,然后轨交相通,产业互融,人口互通,慢慢就吸收成为大城市的一部分。

2

在产业联系密切的基础上,昆山形成了大量与上海往来两地通勤的人口,通勤频次和密度,环沪没有第二个地区能与之匹敌。

长三角各区县与上海市域跨城通勤规模

每天来往于上海和昆山的人口数量,超过了太仓、吴江、嘉善、苏州市区等地的总和。

甚至可以说,昆山几乎成为上海的一个“区”了。

根据《2019长三角城市跨城通勤年度报告》,以上海中心城区为中心城市,挑选出花桥、昆山、苏州工业园区、太仓和嘉善等5个跨城通勤的热点地区,与上海的几个郊区新城进行比较。

在流入上海市区通勤的人口规模上,花桥以1720人的样本数量,超过了青浦、临港、南桥、金山这几个上海的郊区新城,仅次于嘉定、松江,排名第三。

这说明,大量在上海市区就业的人口,选择了花桥作为首选的居住地。

原因很简单,花桥是以“人民广场”为起点的地铁90分钟通勤圈内,商品房房价最便宜的。

很多都是普罗大众,哪有那么多有钱人可以买的起上海的房子。

很多都是没有上海房票的年轻人,但他们也想拥有自己的房子,然后在上海慢慢拼搏,逐步置换。

昆山花桥,成为了这些人唯一的选择。

3

如果我们对比粤港澳、长三角和京津冀三大都市圈,就会发现当下的环沪,其实已经成为了洼地所在。

粤港澳的人口,差不多只有9000万,GDP大概是在11.59万亿,如果是看环深的城市,当下的起步价是在惠阳,差不多要2W。

京津冀的人口,差不多是1.1亿,GDP规模大概是在8.45万亿,如果看环京的城市,当下的起步价是在固安,当下的房价已经腰斩,差不多是1.3万。

而长三角的人口,高达2.2亿,GDP规模大概是在23.7万亿,如果看环沪的城市,当下的起步价是湖州,差不多是9000元。

大家对比下就能发现,不管是从当前的经济规模还是人口总量,长三角区域都远远好于另外两个城市群,但起步的房价却便宜很多。

这就是城市群的比价效应,这也是为什么会出现房价轮动的原因。

总有一天,这样的价差鸿沟会慢慢被拉平。

如果你要购买环一线城市的房子,需要记住:

通勤时间超过1个小时的,直接抛弃。

根据《2020年全国主要城市通勤监测报告》对全国主要中大型城市的通勤范围描述,九成以上的中心城区的通勤人口居住于就业分布的空间椭圆内。

所以,我们要以就业的椭圆长轴来定义一线城市的通勤空间半径。

如果具象到每一个主要城市,北京、上海、深圳等主要城市的通勤半径在40公里左右,杭州差不多是33公里,广州是在31公里。

如果把这样的通勤半径对应的地图上,会发现符合条件的区域并不全在城市行政区的范围内,还有一些毗邻的城市,也能直接享受到通勤的红利。

一线城市通勤半径

上海的通勤圈,直接把昆山花桥给划了进来;

北京的通勤圈,直接把河北廊坊的燕郊划了进来;

广州的通勤圈,直接把佛山的部分区域划了进来;

深圳的通勤圈,直接把东莞的凤岗和广州南沙划了进来

....

请注意,这些区域,因为距离一线城市的主城区太近了,往往就直接变成了这些城市的“附属区域”。

混的好,就直接承接一线城市的产业外溢,导入一线城市的人口和产业,实现了产业升级和经济的腾飞。

有个朋友住在花桥,到达人民广场的时间,差不多是在1个小时15分钟左右。

另外一个朋友住在上海松江,到达人民广场的时间,差不多是在1个小时30分钟左右。

昆山,通过花桥这样的契机,不断的将自己整合进入上海的都市圈中。

没有一个城市的经济能像昆山一样,既能接受一线城市的人口和产业滋润,同时也能自我造血自我赋能。

昆山,仅仅只是行政上不隶属于上海的一个区而已。

4

最近,我们发现一个新的趋势。

因为上海新房摇号出了新规,对于很多上海的老年人而言,只要将名下的一套房产卖出,就天然会成为一张优质的房票。

在这样的情况下,他们中的部分人群会选择将房产卖出,然后去帮子女摇新房,与此同时,为了降低子女负担,会选择在一些便宜的区域买房养老。

昆山花桥,正在成为他们作为养老的首选之地。

整个昆山,河湖水系众多,还有很多古镇村落在其中夹杂,整个城市有生态休闲设施靠近40处,远超太仓、吴江、嘉善等城市。

随着上海老龄化的不断加剧,越来越多的老年人正在逐步溢出,根据机构的调研,有近3成的上海老年人愿意选择异地养老。

而他们中的大部分,都将昆山花桥作为了第一选项。

随着这一轮房价的不断上涨和挤压,昆山花桥的楼市行情,也开始异常火热。

+1
3

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

都市圈

国道

逛街购

普罗

上海中心

微信

下一篇

院线春节档的限定财富梦。

2021-02-24

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业