向房抵经营贷宣战

未来城不落 · 2021-02-23
要让套利者付出代价。

编者按:本文来自微信公众号“攸克地产”(ID:youkedichan),作者:攸克,36氪经授权发布。

有媒体2月19日报道,广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况,特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。而在去年4月及以后,深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。

攸克君年轻的时候,北京流行着一句听起来十分粗鄙的俗话,叫做“有便宜不占,王八蛋”。话糙理不糙,这句话现在用来形容和评价房地产经营贷再也合适不过了。

深圳这一波楼市火爆了快一年,除了在深圳特区建立40周年纪念活动前后,暂时消停了一段时间之外,几乎全年都是在“打新”、“抢房”;上海也是类似,只不过时间短点,半年以内;北京则是在岁末的春节之前,来了一波十分谨慎的“回暖”,引起了监管部门的高度警惕。

这当中,有个问题必须回答——钱从哪来?于是,房抵经营贷成为这个问题的主要答案。

现在,上海、深圳、北京都在严查这种金融工具被用于房地产的情况。比如,2月9日下午,北京市房地产市场联合专项核查工作组对部分银行机构,以及链家我爱我家中原地产等经纪机构总部或门店,开展了经营贷发放和中介活动专项检查。据介绍,对查实的违规行为主体,无论是金融机构、助贷机构还是房地产经纪机构,都将依法严肃处罚。

经营贷这个陌生的金融产品名词,短期之内成为显学,以前房地产普及宏观经济知识,现在,房地产连金融工具知识都顺便普及了。

那么,房抵经营贷如何流入楼市的?攸克君倾向于认为,这是一场发生在购房人、房地产销售和渠道、金融中介机构、银行之间的利益共谋,也是一场“阳谋”。

房抵经营贷作为一种金融产品,其实出现得很早,但是,大面积被推开使用起来,是在鼠年新冠肺炎疫情之后全国进入复工复产的时候。那个时候,中小微企业受到疫情影响,经营困难,国家为了稳住经济局势,稳住企业经营,保住就业,使用了大量的金融工具,房抵经营贷就是其中之一。简单说,这个产品,就是允许企业主用自己的房子做抵押,从银行获得优惠的贷款,然后用于企业经营。

银行的朋友说,这个金融工具创设和大面积应用的初衷很简单,就是为了稳定企业的现金流,同时,又给银行一个台阶下:中国的银行不都是“当铺文化”,没有抵押物不愿放贷么?现在,允许用房子抵押,总该可以“放心”地贷款给中小企业,支持实体经济发展了吧?当然可以。

从初衷来看,房抵经营贷不过是一个流动资金贷款性质的金融产品,但之所以日后能够在楼市中“兴风作浪”,与其“优惠”有关。房地产经营贷和其他的流动资金贷款有两个巨大的不同:

1、还款周期长。一般流动资金贷款,还款周期两年三年都算长的,一年还款的占大多数,甚至还有几个月的,但是,房抵经营贷的还款周期很长,十几年甚至二十年都可以操作下来。

2、利率低。低到什么程度?比购房使用的按揭贷款利率还低。LPR与房贷挂钩之后,按揭贷款利率虽然变成了浮动的,但基本上是在4.5左右,而房抵经营贷的利率,最低的能够到3.6左右的水平,银行会根据市场行情、申贷者资信等给出利率浮动,但总体来说其利率比按揭贷款低不少。

还款周期长,以房屋为押品,这已经很像按揭贷款了,利率又低于按揭贷款,聪明的中国人不愿意放弃任何一个套利的机会,于是,一个“利率更优惠的购房贷款”异化而生了。

操作房地产经营贷,最后把银行的钱用于买房,是一个很长的流程。普通购房者,一是不知道,二是办不了。毕竟不是每个人都熟悉金融政策,也不是每个人都有公司。于是,在这个链条上,“卖房渠道”和各种各样的“金融中介”机构就扮演了重要的作用。

在把房抵经营贷用来买房的“流程”中,“看上一处好房子”,是第一步。这个时候,购房者第一接触的往往是渠道或者各种机构的销售人员,这些人员在了解购房者的经济情况、支付能力之后,会有一些销售人员向购房者推荐使用“房抵经营贷”,但是,通常他们不会说明这个金融工具的具体名字,他们一般只会强调那两个“优惠”——还款期限和按揭贷款相近,利率比按揭贷款还低。

在一线城市动辄千万甚至几千万的房屋总价面前,这样的“优惠”自然会有极大的蛊惑力和诱惑力,很少有客户抵挡得住。

这时候,轮到金融中介机构的人登场了。渠道销售人员把金融中介机构的人员引进来对接,后者一般是房抵经营贷用于购房整套流程的实际操办者。

值得说一句的是,在操办房抵经营贷的过程中,越是城市核心地段的新房,越是合适,因为新房可能存在政府限价,而在发放房地经营贷进行评估时,核心地段的新房可能获得“高评”,从而获得更高的贷款额度。

在“操办”过程中,有以下关键节点:

第一,要先“帮助”想买房的人,“凑”出一笔钱,把想买的房子买下来。这个“凑”,是个通俗的比喻,其实就是通过抵押买房人现有的房产,再加上各种形式的过桥贷款,先凑足了买下目标房产的钱,把房子买下来。这个过程,当然不是免费的,无论是抵押自己已有的房产,还是各种形式的过桥贷款,都是有利息的,而且利率还比较高,周期一般是在2-3个月左右。

第二,“厘清”用于买房的公司。金融中介机构的“中间人”,会看看买房人有没有公司,如果有公司,要看一下他的公司是否符合银行的放贷标准。因为房抵经营贷是一种经营贷款,公司不能是空壳公司,银行要求要有一定周期以内的流水等指标,中间人会按照银行的标准,给出调整的建议。

这其中,有两个标准:

1、公司不能是临时注册的,银行审核时要求有一定的存续周期,和正常的财务表现。

2、买房人是公司的股东,法人代表,或者买房人的直系亲属、配偶等,是公司的股东、法人代表。

如果发现购房人提供的公司条件不能达到银行的标准,或者购房人自己根本就没有自己的公司,那么,“中间人”会“提供”这样的公司。这些“壳公司”都是中间人之前就“养好”的。所谓“养”就是用各种手段,使其在存续时间上、财务账目上,有符合银行审批房贷的各种经营流水等,将这些“养好”的公司,股东、法人代表等,变更成购房者或者家庭成员的名字,这样,一个符合银行房抵经营贷发放标准的“公司”就诞生了。

第三,有了房,有了公司,就成功了70%以上。因为银行实际上没有完全足够的人力去做100%的贷后资金用途监管,有了合规的抵押品,有了符合要求的公司,银行的利益能够得到保障,根据标准放贷就是了。换句话说,除了用途未知,这些贷款的发放,在账面上,也都是合规的。

在成功申领房抵经营贷之后,款项到账,这些钱就用于一次性偿还之前的房屋抵押贷款、过桥贷款,而后,再由房抵经营贷的申领者向银行偿还房抵经营贷。这样,一整套房抵经营贷用于购房的“流程”,就完成了最后的闭环。

诸君可以发现,这个闭环,是一个多方受益的、利益共谋的“闭环”:

购房者拿到了和按揭贷款还款周期相近、但利率相对较低的资金,节约了资金成本;

房地产渠道和销售,用金融工具帮助了成交,完成了自己的业绩,拿到自己的销售佣金;

金融中介机构,一方面找到了过桥贷款的“优质客户”,拿到了比较高的利息收入;另一方面,通过提供一整套办理所谓“房抵经营贷”的服务,还赚取了一笔服务费;

银行在获得房产这个他们最喜欢的优质抵押品的情况下,把钱放了出去,也可以赚取利息,也可以完成工作指标。

于是,除了用途不一样,没有真正用到企业的经营层面之外,这个链条上所有环节上的主体都受益了。有金融机构的朋友和攸克君开玩笑说,对于银行风控而言,用房子抵押,可能远比用什么企业应收账款抵押之类的,更加安全。

在这样的一种“共谋”之下,很难说,房抵经营贷能够不流入楼市,因为套利的空间太大了,而所有人都可能、可以从这个套利的空间当中获益。

如今监管部门发出了要对 “房抵经营贷流入楼市”严格整顿和清理的消息。为此,攸克君有以下两个想法:

首先,中间环节应该成为整顿的抓手。这个中间环节,包括房地产销售、渠道,也包括金融中介机构。实际上,是他们的存在和“运作”,将房抵经营贷“引入”了楼市,没有他们居间介绍、运作,很多购房人不知道有这条路可走,而单凭购房人自己的能力,也难以搞定房抵经营贷一系列复杂的申领流程。

这个领域,恐怕需要“立威”。遥想当年,也是中介公司人员出面帮助不符合购房资质的人获得购房资格认定,最终,经办人、中介人员都被法办,如今,恐怕再也没有任何一个中介公司的人员,敢于帮助运作这些事情。房抵经营贷的整治,也可以借鉴这样的经验,让中间人不敢推荐、不敢介绍、不敢帮忙运作,应该是最有效的。

其次,要让套利者付出代价。可以对存量,请注意,一定是存量的房抵经营贷的用途进行重点抽查或检查,对查实用于买房,而不是用于企业经营的,要依照规定,限期全额清偿所贷款项,如果在其中涉及到相关资料、材料作假的,一经查实,也要依法依规进行处理。要动真格的,罚要重罚,甚至诉诸法律。

通过堵截、处置,让套利者在短期内偿还上千万、几千万的款项,形成巨大的财务压力,让后来者敬畏、生畏,从而达到从需求端管控“套利”房抵经营贷的目的。同时,通过依法处理其间的造假行为,形成法律层面的震慑。总之,要让套利者付出巨大的代价。

如今,房抵经营贷的风声紧了起来,在北京的市场也已经很难拿到4以下的利率了,那些之前很活跃的金融中介机构的人也都会告诉他们的客户:

先看好房子,贷款的事儿,过一阵子再说吧。

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