造车脱贫 养猪致富 房企多元化路子有多野?

未来城不落 · 2021-02-09
跨界发展,不仅考验实干技术,更需要投资“艺术”。

编者按:本文来自微信公众号“锋面News”(ID:fengmiannews),作者:陈湘婷,36氪经授权发布。

最近,房企市值低估的委屈,终于在多元化业务上“扬眉吐气”了一把。 

截止2月8日16:00,尚未实现量产的恒大汽车,最新市值达到4412.70亿港元。而2020年销售金额高达7233亿元的中国恒大,当前市值仅2050.01亿港元。 

尽管当初恒大宣布新能源汽车后,外界质疑声从未停歇。但让地产圈和汽车圈都不得不服的是,一辆车还没卖出去的恒大汽车,公司市值如坐火箭一样跻身国内车企市值前三。 

房企多元化转型早已经不是新鲜事,并且相比主营的地产业务,各家房企对转型似乎更投入。不久前,万科对养鸡传闻进行正式辟谣,表示仍在认真学习养猪。碧桂园再投2000万元成立新机器人公司,智能科技、现代农业两不误。 

虽然,这些跨界业务在当下并不见得比地产业务赚钱,而近年来房企的多元化转型也大多以失败告终,但却是资本市场愿意听的“好故事”。而经历了多年的摸爬滚打,从稳健探索房地产上下游业务,到大胆跨界追逐行业新风口,嗅觉敏锐的规模房企,显然开始掌握其中微妙的平衡。 

规模房企更爱多元化

2020年年末,新希望集团董事长刘永好关于“超过1000家房企转行养猪”的言论,一度霸占行业话题热搜。谁能想到,“养猪三巨头”之一的新希望正逆势加码房地产的时候,却有那么多房企想走他来时的路。 

事实上,房企跨界养猪并非新鲜事。早在2014年,万达就宣布投资10亿元进军养猪业,到今天,“房企三巨头”恒大、碧桂园、万科均已开启养猪事业。尤其是近两年,在最强“猪周期”的刺激下,越来越多房企开始布局“猪产业”,天眼查数据显示,目前超过1400家企业经营范围同时包含“房地产”和“猪产业”,且大多实力雄厚。 

对于急于寻找新增长点的房企来说,能赚钱的行业,都是转型的好方向。尤其是规模房企,地产业务相对成熟,成长空间更少,多元业务成为企业发展的突破口。 

据锋面News不完全统计,2020年销售规模TOP20房企的多元业务均达到3个及以上,超9成已布局地产相关业务之外的跨界业务。 

从TOP20房企的多元业务布局来看,大部分规模房企选择积极拓展房地产上下游产业,例如商业地产、物业服务、产业地产、文旅地产、房地产金融、长租公寓等,进一步丰富房地产业务结构,形成协同效应。 

基于规模房企在房地产开发主业的基础优势,在“地产+”多元业务方面,大部分房企发展的比较顺利,经历了多年的探索,逐渐形成各自的特色,深耕方向和发展模式不断明确,例如融创中国的文旅城、新城控股的商业、招商蛇口的园区运营、绿城的特色小镇等,品牌效应逐渐体现。 

除此之外,物业板块、商业板块发展较快,相对成熟,已陆续形成拆分上市潮,远超地产开发板块的高市盈率也刺激房企进一步加速布局相关多元化业务。克而瑞数据显示,TOP50房企中,超九成房企布局商业地产及运营板块,超八成房企已经拆分物业管理板块。 

从2020年中期多元业务的收入占比来看,占比不足10%的房企达到10家,占比为10%-20%的房企达到7家,多元化业务步入收获期的房企数量较少,整体盈利贡献有限。 

值得注意的是,有3家房企多元化业务占比超过20%,开始形成新增长点。具体来看,绿地集团2020年多元业务收入占比已经过半,前三季度基建产业营收占比达到39%、消费等其他产业占比达到18%;中南城建的建筑业务收入不断攀升,2020年上半年多元业务占比近30%,成为公司发展的第二动力;招商蛇口的特色业务——园区开发与运营业务实现营收占比大幅上涨,2020年上半年多元业务占比近30%。 

虽然多元化业务发展较慢,盈利能力更是难以超越地产业务,但在房地产行业增速不断下滑的当下,房企只能主动寻找更广阔的市场空间来实现增长需求。尤其是规模房企,上行压力更真实,坚持多元化发展转型的动力也会更充足。 

头部房企不走寻常路

虽然“地产+”多元业务风险较低,发展更稳健,但“不差钱”的头部房企,更追求差异化发展。据克而瑞统计,TOP10房企均已开始地产上下游以外的跨界探索,TOP11-30房企中跨界数量占比70%,而其余TOP50房企仅有一半跨界经营。 

从具体的跨界业务来看,地位愈稳固,跨界愈越大胆。恒大的新能源汽车、碧桂园的机器人业务和万科的食品、物流等业务,不仅与房地产行业关联性较小,房企之间跨界方向也大相径庭,对比其他房企,虽然涉足跨界业务,但大范围上来看,教育、康养、金融等仍属于房地产行业强相关业务,布局方向也高度相似。 

对于恒大、碧桂园和万科这样的“顶流”房企来说,跨界业务的培育期更长,但差异化竞争的优势也会更明显。目前来看,房企巨头的跨界业务进展均比较顺利。 

首先是恒大的新能源汽车。2020年8月,恒大健康正式更名为恒大汽车,正式将新能源汽车提升为主营业务;同月,恒大发布6款新能源汽车,覆盖A到D级所有级别及车型,并对外亮相上海、广州生产基地;12月,恒大汽车启动内测,并宣布计划2025年产销100万辆、2035年产销500万辆的目标。 

虽然目前新能源汽车尚未实现量产,但丝毫不影响恒大汽车股价持续飙升,截至2021年2月8日,恒大汽车的市值已经跻身中国车企第三。 

其次是碧桂园的机器人业务。碧桂园入局机器人业务时间较早,2018年,碧桂园成立博智林机器人公司,重点研发建筑机器人;2019年5月,公司成立千玺机器人集团,聚焦餐饮机器人,开放首个机器人餐厅综合体,餐饮机器人单机设备也投入规模化量产;2021年1月,碧桂园服务成立机器人公司,经营范围包括智能机器人研发、销售等。 

在2020年3月的业绩发布会上,碧桂园集团总裁莫斌曾透露,2019年全年,碧桂园在机器人业务的研发费用约人民币19.7亿元。虽然目前机器人业务仍在培育期,但从资金投入力度来看,碧桂园对机器人应用给予厚望,也充满信心。 

最后是万科的食品和物流业务。物流方面,万科布局较早,旗下万纬物流市占率位居行业前三,已经开始进入收获期。财报数据显示,2020年上半年,万科物流仓储业务实现营业收入8.3亿元,同比增长36.9%;食品业务,也就是外界热议的养猪业务,万科2020年年初才正式布局,具体进度不详,但不久前,万科在互动平台表示,养猪业务已经落地,推进顺利。 

虽然跨界业务进展顺利,但形成新增长点仍需要经历较长的培育期。即使是头部房企,跨界业务也是一次大胆试错的尝试。从恒大的粮油业务,到万科的冰雪事业部,多元化业务探索一直在不断更新迭代,那些默默消失的创新业务,无不占用过大量的时间与资金。 

多元化转型的奇妙平衡术

近年来,许多房企陆续通过企业更名、架构调整等强调集团化,弱化地产业务的存在感,凸显多元化发展战略,这一转变在规模房企中尤为集中。克而瑞统计显示,TOP50房企的多元化布局全部已经开始落地。 

房企多元化探索热情不减,多元业务的回报率却并不如意。2017年至2019年,TOP50房企多元业务收入占比仅由11.94%微升至12.06%;2020年上半年,TOP30房企多元化收入占比不足10%的房企达到19家,不足5%的房企达到11家。 

除了不确定性强、培育期长等问题,对多元业务过多投入也会影响地产开发主业。在多元化转型浪潮中,不少房企因用力过猛受伤,至今仍未痊愈。 

基于市场环境和自身发展的诸多考虑,房企在多元化业务布局方面逐渐出现分歧,许多房企选择收缩战线,聚焦主业,但也有不少房企继续积极跨界,寻找突破口。 

在多元化发展这条道路上,很难判断谨慎和大胆这两种风格孰优孰劣,但从具体案例来看,即使是选择大胆跨界的头部房企,也并未放弃地产主业,TOP3房企2020年销售金额全部迈进7000亿元门槛,跨界业务也大多紧追行业风口,布局结合企业特色。 

无论是新能源汽车、机器人还是养猪,都正当行业风口,要么投入产出周期短,能尽快实现盈利;要么概念火热,备受资本市场关注,提高公司发展想象空间。另一方面,跨界业务与企业自身的结合度也比较高,例如万科的猪产业和物流业务,万纬物流已经在全国21个城市布局25个冷链园区,成为冷链行业巨头之一,在养猪产业上具备较强的运输优势。 

房企结合自身特色进行跨界转型,也意味着多元化这条路上,成功案例的可复制性将大大减弱,差异化竞争优势也将进一步增强。 

此外,除了自营多元化业务,越来越多规模房企开始通过“创投”试水其他领域。克而瑞数据显示,百强房企自2014年以来总体参与创投项目超过200例,截至目前已有超半数的TOP30房企参与创投。 

在“三道红线”融资收紧的背景下,房企由长周期、高投入的自营模式转为灵活、低投入的投资入股模式,不仅能缓解房企的资金压力、分散投资风险,也能及时捕捉更多风口,加速布局,为多元化转型再添一层保障。 

毕竟,对于大多数房企来说,在当下的大环境坚持多元化转型,尤其是跨界发展,不仅考验实干技术,更需要投资“艺术”。 

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