楼市收紧,但却更加平衡了

魔都财观 · 2021-02-09
保持清醒

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,36氪经授权发布。

快过年了,知道大家时间都很紧张,不啰嗦,直接聊重点。 

其中提到“2021年个人房贷总体趋势偏紧,居民购房杠杆率或将稳中趋降”。 

信息很直白,意思很明确,楼市的钱口袋,确实正在扎牢。 

这类新闻,更深一层的意思就是“敲山震虎”。

信贷收紧,房源收缩,再加上法拍限购,以及2月6日上海新房认筹积分制。 

市场,正在维持一个微妙的平衡。

01

市场“钱荒”不是首次,8年前的情况似曾相识。

先说大背景,2013年6月这个时间节点,正处于08年金融海啸之后的恢复期,不只是上海,甚至全国、全世界都在消化之前量化宽松带来的势能。 

这段用人话来讲,就是为了跳出08年金融海啸这个“大坑”的影响,所以需要一定量的货币刺激市场。 

“脱坑”之后,就要好好规划下这批钱该到哪儿去。

这与现在的情况非常相似,2013与2021年都处于宏观经济的上升轨道上,通胀压力明显。 

拿2013年的话来讲“资金留滞在金融体系内,虚拟经济繁荣,房地产价格出现较快上涨”。 

这里的虚拟经济是指金融、房地产、收藏等等行业。

对此,摩根大通中国首席经济学家朱海斌曾评价: 

2013年这一轮房价上涨中,地区差异日渐突出。受调控政策影响,一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下,小城市新房供应量增长更快,房价涨幅也更为温和。 

同样的配方,同样的味道,两个时间节点上,高层都开始指导银行机构“降杠杆”。

于是,与楼市最相关的新闻就是下面这样: 

以上,既然知道了两个年份的相似情况,我们再来看看8年前的那次房贷收紧,是什么时候,以及什么情况下明确放开的。

02

我们先来看新闻: 

上图可见,高层明确表示支持个人首套商品房贷款需求。 

并要求各大银行及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。 

整个调节周期为11个月。 

那么2014年5月之前,发生了什么?楼市政策的变动,还是到楼市当中去找原因。

来看著名的70城房价数据: 

首先是2014年1月,70个大中城市中,环比(与上月相比)价格下降的城市有6个,持平的城市有2个,上涨的城市有62个。 

环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最低为下降1.5%。 

注意,上面这个时间节点,房贷业务的收紧达到了最高峰:

之后2014年2月-4月,70个城环比价格下降的城市从4个,扩展到8个,最高涨幅0.7%,最大跌幅也是0.7%。 

再然后,2014年5月,70个城环比价格下降的城市一下跳到了35个,最高涨幅0.3%,最大跌幅1.4%。 

由此,开头提到的“支持个人首套商品房贷款需求”一事,浮出水面。 

以上,市场总是在保持动态平衡,政策伊始总有论调表示:这是常态。 

殊不知民生需求的调控,从来不是一棒打死,而是一抓与一放相结合。

来替大家总结下,这一路走来,都是信号: 

①房贷收紧源于宏观经济过热的“去杠杆”,这点我们无法改变,只做知晓。

②房贷收紧不会大开大合,但一定会有顶峰,目前看来顶峰还未来到。

③以12月31日作为房贷收紧的起点来看,大戏刚刚开演,窗口期还有6个月。

④长维度来看,北上广深房产穿越周期的能力很强,千万不要等,不然受伤的是自己。

03

下面,说一下目前上海的情况。 

我们咨询侧的同事前线回报,目前4大行(工、农、中、建)的按揭审批已经严格了,审批过后的放宽周期也变长了。 

本身当月能放宽的按揭,现在周期已经拉到2-3个月,也就是说,目前二月初申请按揭,最坏情况要等到5月初。 

不过,部分城市、农村商业银行的按揭额度还够,比如上海农商银行,一篇报道里提到,农商银行还在延续去年的优惠利率,预估持续到6月底。 

还有,特别提醒一句,各种“灰色路子”不要碰了。

这一波的新政,正在慢慢起作用 ,卖家的情绪不再那么的亢奋,买家的情绪不再那么的焦虑。 

楼市正在向健康的方向发展。 

另外关于按揭对个人购房的影响,这里建议有3点: 

①某些网红新盘目前已经开始筛选客户(资质强,放款快),一般新楼盘目前没有,不过这要看开发商的资金周转情况而定。

新房按揭的审批速度,主要取决于开发商与签约银行的合作关系决定,于个人不影响。 

但结合“封顶才放按揭”的新政策下发,未来开发商的资金压力是普遍很大的。 

②买二手房,别忘了在合同里加上相关约定,至少也要免责条款,以备后患。

还是那句老话,你可以寄希望于人性,但别斩断自己的退路。 

③千万千万,抓住仅有的窗口时间。

以上为正文,来自老A。 

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