假如,这次没有买到房...

魔都财观 · 2021-02-08
无房者的春天,来了

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

 

以我们在楼市摸爬滚打的经验来说,现在这个节点,基本很少人可以买到房。 

当然不是政策方面的原因,而是因为这个时间节点对于买家而言,略显尴尬了。 

道理很简单,很多中介门店很早就开始陆续放假,只留一两个就地过年的值班。 

对于卖家而言,除了一些急卖要钱或者有重大变故的房东,基本没有人会再和买家谈了。 

能到年后,干脆就到年后。 

但对于买房人而言, 如果从去年跨越到当下这么长的时间,还没买到房怎么办?

未来还有哪些机会值得买房人把握?

1

上海这次很不一样,年前一股脑出台了很多政策,应该是顶了不小的压力。

这种趋势,对于还没完成买房大事的刚需或首套来说,是一件不折不扣的好事。 

说明无论是信号意义还是在政策趋势上,上海仍然在坚持保护首套刚需。

这是属于刚需抓住在上海上车的机会。

尤其是2月6日,上海楼市“1·21新政”以来的第一批项目开盘,闵行、宝山、嘉定的建发浦上湾、经纬城市绿洲、金地峯范启动公开认购,并全部采用计分排序程序, 计分规则向无房户倾斜 。 

按照这些项目发布的认购规则,当认购对象的总组数和准售房源套数比例超过一定比例情况时,计分排序入围摇号的程序将被启动。 

打分规则也比较清晰,分别是基础分和年限分,各位对号入座。 

我们来看看基础分60分能够拿满需要满足哪些条件?

1.家庭(已婚):10分 

2.上海户籍:10分 

3.名下无房:20分 

4.名下无房且5年内没有购房记录:20分 

各位理一下就会发现,这个基础分会有两组情况可以拿到接近满分。

第一就是名下无房且5年无购房记录、上海户籍已婚的刚需家庭;

第二就是上海的名下无房且5年内未购房的老爷叔阿姨。

所以未来在售楼处,你可以看到基本就是上海刚需和老爷叔阿姨们竞争的局面。 

那有人会说,这老人竞争力量也不小啊,刚需也会受伤。 

对于无房户刚需来说,你们的一场盛宴来了,2021年的「存量在售+即将领证+20年土拍」,会有差不多200个新房项目入市,摇起来吧!

即使有这么多项目入市,大家也不用担心会有白热化厮杀的情况。每个项目都会根据入围规则,把不满足分数条件的购房者out出局。

上海新房千人摇的情况,基本很难再现。

所以还没买到房的刚需松口气,回家好好过个年,年后全力筹备,总有适合你的新房可以打到。

至于未婚和置换家庭,的确有点受伤。

但没办法,未婚要么早点落户要么早点结婚,争取打新名额。置换家庭,如果等不了5年,可以去打热度低的新楼盘,或者继续买二手。 

这个世上没有绝对的公平,只有相对的公平。 条条都能拿满分的家庭,已经是刚的不能再刚的刚需吧。

放宽心,所有人都还有机会。 

新政其实是好事,好的房源会慢慢变多,卖家惜售的心理还会受到持续打击,买家的选择余地会越来越大。

2

除了以上的积分新政,我发自内心还想对没买到房的刚需朋友,说一点点个人的建议,保证每条都很真诚。

第一,如果资金充裕,收入和还款能力尚佳,尽量往上够一够,一步到位。

前段时间我们的顾问专家接待了一位粉丝,条件情况很不错。 

手上持有几百万资金,想买一套自住婚房。年轻有为的90后夫妻两人年收入超过50W,但最初的购房计划却是全款买一套80年代的老公房!! 

他们的想法也比较传统,认为年轻人买房应该一步一步来,无压力不负债,5-7年后再来置换。 

我们把他们的情况梳理下来,把购房计划全部做了更新,因为这当中存在几个很大的误区: 

1、手上资金充裕却一点都没使用杠杆,也就是没有用负债对冲通货膨胀; 

2、小区选择:手拿几百万现金在内环买一套80年代50平的老公房,是最差的选择,居住条件差、升值空间小; 

3、地段选择:往外走3-4站同样的金额楼盘房龄整体而言可以新20年!而中环和中外环的差别没有这么大。 

4、忽略置换成本:买卖一次房产需要付税费、中介费、装修费,这些都是消费,多出来的摩擦成本很高。 

对这种情况优越的购房者来说,在房价高企的一线城市,买房尽量应该一次性到位而非想着置换。

这才是一线城市买房的主旋律。 

第二,对于只有房票但资金还有缺口的,建议要全面评估自己的实力,做到忍痛割爱法。

当前上海楼市的行情,既要又要还要的心态是不可取的。买房这件事情,懂自己很重要。 

懂得取舍和让步更加更加的重要。

平米房产研究院曾经撰写过专门的自住和投资的买房逻辑文章,其中有一张三元图非常有普适性。 

这是买房逻辑里面很重要的一环:一次成功的买房流程,是在有限预算下,配置出合理的房产功能性,最大化满足个性化需求。

所以正确的买房路径应该是: 

先根据总价和个性化需求定义出场景,比如是300-500万的潜力置换,还是500-800万的增值刚改,或者是800-1200万的改善客群,由此来框定自己的买房场景。 

接着根据所有的房产功能属性,把全上海切割成不同功能属性的板块,来向指定场景落定板块。 

确定板块后,再去寻找板块内符合需求的小区,最后根据个性化需求,比如楼层、户型细节,找到指定房源。 

所以买房三元图之内的决策,是根据个性化需求来锚定,而不是再拿过去的思维做比对。

到底是要学区,还是改善居住,或者是投资需求,这里面可以对应很多细枝末节,都要明确清楚并且排序好优先级。 

我们总要舍弃点什么,才能更好的上车。学区、居住、地铁还是其他,都要搞清楚。

即使从业多年,我们也发现,这个世界上永远没有一套完美的房子,如果真的出现,它也会有一个缺点就是贵,所以很多人永远不会找到没有缺点的房子。 

买房,其实永远都是博弈与让步的过程。

第三,除了条件优越,很少有人买房是一步到位的,不要妄想着财务自由后再买房。

即使经历再多轮的调控,上海楼市最多也只是横盘。好房子会持续行情,差房子可能会有部分阴跌。 

但“等等党“一定要清醒,全面性的大幅回撤是不可能的。

条件受限的情况下,不要想着一步到位,上车买到比买好还要重要,等着财务自由再买房更是无稽之谈。

3

其实我们仔细想想,会发现无论从什么时候看,一线城市就是贵的,房价就是用来筛选人的。

虽然有点残酷,但这就是现实。

很多人都想买一线城市,但抱歉,北上广深的房子就是很贵,这本身就是一场双向筛选。 

你在挑城市,城市也在挑你。 

如果实在缺乏机会,扛不住怎么办?还能怎么办,那就换个城市呗。 

换一个赛道和玩法,也许还有机会。与其努力死磕,不如好好想想什么才是适合自己的赛道。 

上海之外也有广阔天地,杭州、南京、苏州也不错。 

包括房价很低的长沙,也很欢迎年轻人。 

死磕北上广深,也不适合所有人。

4

当然,魔都财观也不会鼓励年轻人都去下面的城市降维打击。 

毕竟你买的除了这个城市的房子外,还有未来捆绑的各种机会。

要意识到一点:买房的竞争,除了财力的竞争,还有观念的竞争。一个人安于小城,一个人肯吃苦有韧性更早上车,十年后的财力当然不一样。 

当然,在和平稳定的时代,普通人最稳定的进阶之路,是跟着社会和时代的趋势走, 而一线城市赢的概率,显然会远高于二三线,二三线也会高于县城。

所以如果你要问我,到了过年返乡的时刻,老家三四线或县城的房子,该如何看? 

老家留一套养老或者给父母改善,至多2套,不要再多。

不知不觉掏心窝和大家聊了这么多心底话,回到起点的主题,请大家记住: 

上海已经出台和即将出台的新政,对无房刚需是切身的友好,这一点毋庸置疑。

其他城市也在走这样的路子,怎么留住年轻人才,是共同命题。

所有人都能买到房子,也都能买到好房子,只不过要看你的欲望终点在哪里,城市锚定在哪里。 

但说到底,如果你有能力, 有机会还是上一线或强二线。

你现在千难万阻走过的路,都是以后孩子的起点。

以上为正文,来自财爷。

 

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