万科开始焦虑增速

未来可栖 · 2021-02-03
新的OKR在哪里

郁亮在万科内部年会上提到:过去三年,万科的发展慢了。

据中指研究院统计数据,2020年的最后一个月,单月销售额达到986亿元,占到全年业绩的1/7;2021年1月,万科又以单月702亿元的全口径销售金额,排在行业第一。

万科加速意图明显。

万科的焦虑,一方面来自于排名下降。2020年,万科虽然跨过了7000亿销售额关口,但排名却从第二跌到了第三。另一方面,万科丢掉了在深圳大本营抓住房价上涨红利的机会,同时面临北京土地储备下降的压力。

01

2020年,万科在深圳丢掉了稳坐十几年的城市销售榜铁王座。据克而瑞研究院数据,万科2020年在深圳的城市销售额,一下子掉出了前十。

万科深圳品牌回复称,业绩滑落的原因是:“由于2019年消化了太多货值,导致2020年供应量不足,虽然有新推出的项目,但总货值并不多。”万科2020年在深圳有许多大宗资产的出售,并未列入克而瑞的数据中,整体来看,万科在深圳依然是第一名。

贝壳研究院统计,2018-2019年期间,万科在深圳的公开市场上仅新增2块土地,规划建筑面积为6万平方米。

(数据来自贝壳研究院)

在公开市场拿地减少,万科将重心放在了旧改和新业务方向上。而原南方区域区首张纪文的职位变动也与此有关。

在去年9月的媒体沟通会上,接替张纪文上任的现任区首孙嘉曾这样评价过去万科南方区域的发展:“在过往5-8年时间里,万科经营不动产、服务型业务、城市更新投入资源较多,而这些物业开发经营周期都相对较长。”

2019年至2020年上半年,南方区域销售金额在四大区域中连续垫底,对应的销售额分别为1274.23亿元和491.6亿元,销售占比从20.2%下滑至15.3%。

孙嘉上位之后开始补课,在深圳市场重拾基本盘。据贝壳研究院数据,万科2020年在深圳共拿下了4块土地,总成交金额达到了116亿元,新增56万平方米的规划建筑面积。

同时,万科还在调整旧改储备布局。2020年,万科出售部分广信资产包回笼390.4亿元资金,同期在深圳宝山区、佛山、东莞等地不断加仓。

02

在北京市场上,万科2020年没有在公开市场拿地。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉36氪,“2019年万科在一线城市取得住宅用地金额中五成以上来自于北京,此为2020年万科没有在北京取地的重要原因。”

万科还在卖的项目如台湖东望、万科云庐、观承望溪,均已是2018-2019年初所拿的土地。

据悉,万科今年也没有新的拿地计划,这意味着在北京市场上万科会更青睐于多元化方式获取土地储备。

以新开盘的熙悦宸著为例,万科参股了20%,业内人士表示,该项目的售楼处内也看不到万科的宣传和标识。这种小股不操盘的模式在北京万科以往的历史中几乎没有出现过。

万科在北京的策略,更多的是绕开土地公开拍卖市场,通过收购存量资产,进行改造、升级成为更适合市场的产品。改造后的产品,住宅方面较为成熟的已有大都会系列,商业地产方面则有望京小街项目。

中指研究院企业研究副总监刘水则认为,这与城市的土地供应量有关系。

去年北京住宅和商办土地规划建筑面积为776万平方米,深圳也不到800万平方米,而上海和广州土地供应分别为1881和2726万平方米,远远超过北京和深圳。

在缺地的同时,北京的市场需求十分旺盛。2020北京的成交楼面价25560元/平米,同比上涨13%,创近5年新高;溢价率13%,较2019年亦上涨了5%。

无论是出于持有现金流的考虑,还是成本控制、利润率的问题,都使得万科北方区域在北京的土储扩张上,走得更加谨慎。

而这导致的后果,将可能是万科在北京未来的住宅可售货值不足。

此外,万科在北京还在重点打造租赁项目,一个是投资数百亿的翡翠书院,另一个则是位于北京成寿寺的长租公寓社区——“万科泊寓”。

有接近万科的人士透露,翡翠书院2018年出租150套左右,2019年出租量骤减至70套左右,而2020年接近年末,全年整体出租量不超过10套,并且其租金回报率也并不高

而泊寓也不是一个十分赚钱的项目。王石在2019年末就直言:“泊寓在中国就很难赚钱,这不是万科的问题,现在房子的租金和房价不相称。”

万科北方区域区首刘肖也很清楚这一点,在接受36氪采访时,刘肖曾这样表示:“这个项目我们通过模型计算,目前第一年回报率为6%,微利可持续,历史上我们对于资产回报的要求都太高了。”

成寿寺泊寓对万科而言,或许更大的价值在于与政府的合作,该项目便是万科与成寿寺村集体合作的成果。

基于政企合作的思路,刘肖对整个北方区域未来三年的发展规划提出了5点:TOD、旧改、科创园、文创园、产业小镇

如科创园,它既需要重新打造产业地产,又需要找到最合适当地的产业路径,还需要链接企业和项目。在去年10月,刘肖透露,“万科北方区域已经签约数十个科创园。”

刘肖说,城市已经进入了产城融合的时代,与过去注重地缘、交通、行政中心的规划大相径庭,变得更为重视空间、产业和治理三个方面规划的结合。

而这也正是万科北方区域的机会,将产业与空间相结合,助力城市新旧动能转换,但短时间内需要牺牲利润。

03

万科上海区域和中西部区域更多的承担起了稳守基本盘和“粮仓”的功能。

2020年末,万科将集团总部的部分职能转移到了上海区域。搬移的主要是大生产部门(包括设计、招采、成本、工程等业务部门),即:“研究与开发专业工会”

对于搬迁的理由,万科对内宣布是:考虑上海作为国际领先城市和国内最大经济中心的优势,便于借助长三角汇聚更多头部人才、链接更多外部资源。

但也可以看出,万科以上海为发动机驱动业绩增长的意图。

郁亮表示:“长三角区域包括江苏、浙江、安徽、上海三省一市,31个城市的GDP在我们国家经济占比24%左右。而从房地产领域来看,这个指标更大,占据全国的30%左右。”

2014年之后,上海区域一直是万科四大区域中的业绩第一。2020年前三季度,上海区域业绩在整个集团中的占比达到了36%。

在上海市场,万科无论是拿地还是推盘,都十分积极。2020年新增5宗住宅用地,占据了万科一线城市拿地数量的半壁江山。

原中西部区域在2020年分裂出了西北区域,这也是去年万科组织架构变化最大的地方。万科将中西部区域“浓缩”,整合了四川、重庆、贵州、云南、河南、武汉等地。在这个区域,中西部区首李嵬将发展重心放在了高铁红利之下。

“沿着长江经济带,沿着京广线郑武段、沿着沪昆线贵昆段,未来从昆明往南,还可以通过中南半岛的高铁,还能延伸到吉隆坡。”李嵬说,每个站点就是高铁网当中的核心城市,在未来的国民经济中发挥越来越重要的作用。

万科非独立董事兼首席运营官王海武表示,成立西北区域BG,是对过去探索实践的进一步发展,目的是为了万科在西北区域的多项业务更好地发展,更加深耕西北区域。

在万科的年会上,郁亮还重点说到了一点,万科绩效考核体系全员推行OKR

万科为此成立了一个工作小组,小组召集人是公司董事会主席郁亮,下又分为南方、上海、北方、中西部、西北、物业BG、印力BG、物流BG、长租公寓BG、酒店与度假BG十个小组,共计35人。

OKR注重O(目标)的完成率,不想当老大的万科,新的O又是什么?

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