上海的房东,别太贪心了

魔都财观 · 2021-02-02
只想说,房东请珍惜时机。

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:楚门,36氪经授权发布。

过去发生在上海楼市里,单方面的卖家强势市场,现如今已经变成了僵持局面。

我想给这种状态拟一个很有意思的比喻:拔河。

没错,就是拔河。卖家想等着年后再来一波小阳春,买家在观望更多的加码调控政策出台、更好的房源入市供给。

各位也一定很好奇,这种僵持状态到最后,到底谁会赢?

不好意思,这个问题没有标准答案。

楼市里从来就没有输赢而言,只要买房人能够买到满足家庭需求、自住舒适的房子,卖房人能够卖的不错完成更好的置换需求,就是赢。

但是站在这个节点,我越来越有一个很深的感触——

如果你是卖房人,如果你最近想要卖房。

别太贪心,卖房的时机真的差不多到了。

01

上海楼市里最早理性预警调控风险的,应该是魔都财观。

现在大家回过头再去看这篇去年12月份的文章,点击蓝字查看——如果,上海楼市开始调控

应该会发现我们的预测里,除了预售未加码,其他如限钱、限价、加郊区供应都中了。

当然,上海楼市的调控还有一些零碎细则出台,比如说增值税2改5、法拍房限购、停办税费卡、优先无房户、主体封顶才发放住房贷款等等……

所以我们为什么会说房东不要太贪心,因为从操作层面,不排除上海依旧会有加码调控堵漏洞的可能性。

按照现在上层对于楼市的态度,包括一线城市里的深圳的加码脉络,上海对于楼市调控,应该像如今的深圳一样还有后手,直到层层加码。

甚至到最后,还有可能更加细化到家庭和个人,比如深圳现在的玩法:资格造假、代持等违规行为上黑名单,3年内不能买房。

很多人都在想,这是抑制需求端、抑制炒作,跟我房东有什么关系?

虽然没有直接关系,但依旧有很大的传导效应。

因为无论是买房还是卖房,支撑的底气无非就是市场预期。

市场预期是一个很捉摸不透的东西,它可以带动上海二手房月成交3万套,也照样可以把高成交拉下来。

现在为什么会形成买方卖方的僵持局面?很大程度就是因为一个接一个的政策,让市场的确定性迎来了冲击。

买房人愿意等,卖房人暂时也不愿意放弃小阳春,两边人都在等最后的“决战时刻”。

现在还有一个最大杀招——限售武器还没有正式祭出,但我们依旧不排除会有加码的可能。

未来你想卖,不好意思,不给你卖。

一旦这个政策出台,对于个别房东来说,是一个很伤很严厉的政策,相当于直接堵住了流动性。

应该有人会发现,这里在逻辑是有一个漏洞:存量本来就少,需求又不会消失,按住了房东供给,供应从哪里来?

还是预期。

一方面堵住投机取巧的心理,一方面外围郊区加供应,预期只要一发生转变,满足卖房条件的房东,会自动往市场输送供给。

苏州楼市不就是这个活生生的例子么。限售5年,照样会有接近10万套二手房释放给市场。

02

最近我还遇到一个典型的卖房案例,来自一位粉丝的咨询:年后大概率有小阳春,我想等到最高点卖房。

我当时反问了她一句:你回去问问身边卖房的朋友,是不是和你有一样的想法?

这就是典型的羊群效应,所有人都在观望,都在想着最高点出货。但是真的能卖房踩到绝对高点,买房抄在绝对低谷的,我没遇见过。

再一问房源情况,非学区老破小,还想要置换,这类房源趁早卖吧。

且不说绝对高点和低点无法预判,机会成本才是最最重要的。

还有一些典型的滞后板块、劣势资产房源、垃圾楼层户型,别当宝贝捂着了,现在到年后,就是最好的卖房时机。

现在还有窗口期给你当强势的房东,来挑付款方式挑客户。等到大家都以为绝对高点出货的时机,就是买房人反转来挑选房源的局面。

另外,不要再以为房子现在还很好卖,时间成本也要考虑在内。

前几天,大宁金茂府二期出了一套黄金楼层,过去大宁金茂府的成交速度应该都知道,曾创造过挂牌未看房就成交的奇迹。

按理说这套出来之后,应该还很好卖,毕竟是楼王位置、黄金楼层、赠送二十个平方(早期房企偷了点面积),单价其实不低,真实价格核算下来是14万左右。

周末两天,有二十几组带看,但很可惜,没有一个人买。

这就是一个很好的心态变化,涨过一波并且吃过一波调控之后,买方的算盘也打的很响亮:

都要算成本、算房价、算税费、算预期、算各种,反正都很纠结。

如今还能够僵持下去,其实就是因为存量不多,不然市场就会直接扭转买方市场。

03

另外,再跟大家聊聊另外一个切面。

原来我们都以为,调控不会干预房东对不对,只要需求端做调整就好。

但超乎预期的是,这次增值税2改5影响还是比较大。

不可能看不到房东捂盘惜售的问题,所以做了这一步意外的调整。

那些不满五年的普宅、非普宅,都将面临高额的增值税费,买卖双方对交易的信心都会有所下降。

可以这么说,一部分满二不满五的房源,已经错过了最好的卖房时机。

对于买房人来说,没有人愿意莫名其妙来承担几十到一百万的税费,买家不会单方面买账,除非一人退一步,卖家也站出来承担一部分,但可能性极小。

我关注的房源里,有一部分不满五的房源,现在已经进入了要么下架,要么降价的两难局面。

还有最近的银根收紧信号,不直接作用于房东,但照样有长线影响。

2020年的最后一天,监管祭出了大招,给商业银行的房地产贷款占比划定了“红线”,其中个人住房贷款余额占比最高不超过32.5%,规模越小的银行,上限要求越低。

现在广州的一些银行已经在推进利率上行,工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,更有一些银行短期给房贷业务按了暂停键。

这是台面上的收紧,台面下也不平静。

目前各大行已经在推进监管并且重点打压信贷乱象,一些过去能够应用于二手房的特殊操作,如今已经基本不能做了。

买房人不是做慈善的,本来贷款审批就受了影响,加上利率收紧、税费变高,各种信贷口子失去机会,二手房出货的竞争格局会变得愈加艰难。

对于购房者来说,很容易算出一笔账,反正二手都涨过了,不如去看看涨幅被限住的新房。

未来,这些变化会慢慢间接转嫁给二手市场。

04

最近平米研究院在监测全市二手行情的情绪指数,情绪指数的来源,是来自向上调价的房东。

这篇文章还在打磨,但数据情况可以提前透露给大家——上海楼市的情绪指数在下跌,向上调房价的房东,人数正在减少。

这也是去年九月份以来情绪指数第一次出现回调,说明新政对于市场信心的调整很有效。

最后,我们把二手房的卖房时机划分为几种情况看待,并且给一点实际建议——

第一类,满五的优质学区房、改善房源,向上机会依旧存在;

第二类,满五的劣质房源,可以尽快出货了;

第三类,满二不满五的优质房源,可以继续持有到下一个周期;

第四类,满二不满五的劣质资源,如果你要置换,考虑让步卖掉。如果不置换,自行选择。

第五类,刚迈入补涨行情的板块、房源,出货步子可以拉长一些;

第六类,已经走完涨幅周期的板块、房源,可以考虑出货。

这一轮周期,其实房东看上来是得益者,但也不是那么乐观。

因为上海没有这么多炒房客,很多卖房人也是受害者,都是要卖完房再去买房。对于置换的房东来说,越往后拖,卖房多得出的一些收益,最后都要原封不动的还回去。

尤其是卖小买大的房东,越是大房子,同样的总价涨幅,基数上浮越比小房子大更多。

对于卖家来说,通盘应该更以置换链条来做考虑。不要只看攥紧持有,最后卖房得到的一点点多余收益。

往往这一类人,也更容易置换踏空。

大家自行对应以上6类二手房出货建议,劝一些还在观望的房东,珍惜时机,不要贪心。

另外,刚需、学区、置换的买房人,也可以盯紧房东让步,带给你的机会。

以上为正文,来自楚门。

【END】

+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

下一篇

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业