上海购房者被“堵”在路上

燃财经 · 2021-02-02
重捶击向购房者。

编者按:本文来自微信公众号“燃次元”(ID:chaintruth),作者:燃财经工作室,36氪经授权发布。

作者 | 谢中秀

编辑 | 饶霞飞

调控政策不断翻搅着上海楼市。

1月29日,上海银保监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

而就在前一天的1月28日,还有消息传出,上海楼市调控再打补丁——购房者赠予的房屋也计入套数,追溯期限为近三年。虽然随后,官方进行了否认,表示尚未接到通知。

但不得不承认的是,刚刚过去这一周,“限假离婚做多房票”、增值税“二改五”、房贷从紧等多个政策,已经犹如一记记重拳,接连落在购房者身上。

先是1月21日晚间,上海市住建委等八部门联合发布调控新政“沪十条”,提出离婚买房追溯三年内家庭房产数量、增值税免征年限由满两年提升为满五年、新房摇号优先无房家庭、严格执行差别化住房信贷政策等多条政策。

团子正计划在上海置业,她向燃财经表示:“1月8日,我们就看好了房,也交了定金,并且和中介、房东约好1月23日去网签。结果21日晚上新政出台、22日直接开始执行,一夜之间多了15万元税费。”

1月25日,购房者在新政“沪十条”的冲击中还未缓过神来时,法拍房纳入限购、房贷暂缓等消息再度重拳打击上海楼市。

燃财经在公拍网打开一套位于静安区的法拍房,页面即弹出明显的提示:“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格。”

“此前因为法拍房不限购,所以很多人参与,溢价率也被推高。比如上海宝山区的呼玛新村就被推到了六万一平米。”同是购房者的胡南表示。与之对比的是,燃财经在贝壳找房APP上查阅到,2020年12月,上海市宝山区呼玛一村的挂牌均价仅为4.5万元/平米。

房贷也被暂缓了。同日(1月25日),有消息称北上广多家银行贷款额度紧张、房贷暂停。

已经在2020年12月完成网签,正等着批贷的Lily告诉燃财经:“我是1月22日早上收到的消息,银行通知要限制一下(银行房贷),所有贷款要排队慢慢批。”

“最近银行把控得比较紧。我们每次开会也反复强调要挑选优质客户。”上海某邮储银行信贷经理刘阳向燃财经表示,“不过此次房贷趋紧主要不是因为调控,而是因为此前发布的房地产贷款集中度管理制度,银行要管理额度。刚好赶上了上海调控出台的时间节点。”

不断加码的政策,正将上海购房者“堵”在路上。

“本来约了房东这周去过户的,这下不知道年前能不能行了。”Lily告诉燃财经。但Lily并不十分担心,“我感觉影响不大。我的贷款不是批不下来,只是暂缓了而已。因为我一没有假离婚,二不是多套,三工资流水都正常,没有被限制的因素。”

但团子的情况就没有这么乐观。

“我们跟房东约定的是1月31日完成网签,并且将首付付给房东。如果不这样做,就会被算作违约,需要承担违约责任。”团子表示,“但是我们现在确实拿不出这15万元。因为我们的首付都是卖掉了老公母亲留下来的一套郊区老破小,并且跟亲戚朋友借了几十万,掏空了所有钱包才凑齐的。”

频频管控的背后,是火爆的上海楼市,认筹率超400%、项目“千人摇”等现象不断涌现,尤其是学区房,上涨幅度甚至超20%。

“很多自媒体都在说上海楼市火,但没人说清楚了火在哪里,反而用的文字极具煽动性,给大众增加了紧张感,让大众认为楼市火了要抓紧买房。”在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,对于上海楼市,大众需要理性判断。

围堵炒房,重击刚需

上海楼市调控政策来得既在情理之中,又出乎意料之外。

从2020年四季度开始,上海千万地价楼盘认筹率超400%、“千人摇”、二手房跳涨40万元、十几人抢房,以及天价学区房的新闻层出不穷,让调控成为必然。

在上海楼市调控政策正式出台前的1月20日,上海市闵行区还在辟谣未曾收到楼市调控通知,否认了当天曾热传的:同一家庭同一时间只能认筹一个盘、设定新房认筹红线3:1、预售价格从严审批等调控举措。

1月21日,上海市住建委、房管局、税务局、人民银行上海分行等八部门就联合发布了 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。

从政策来看,堵“假离婚”、降低流转是两大重头戏。

“新政规定:夫妻离异之日起,3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一条可以堵住假离婚买房,填补堵住限购的漏洞,同时维护社会公序良俗。”卢文曦告诉燃财经。

上海某地产经纪人秦明则向燃财经直言:“离婚做多‘房票’的情况是存在的,毕竟折腾‘离婚’一次赚到一套房,就抵得上工作十年以上。套利空间让人甘愿‘铤而走险’。但是在我们实际操作中,离婚买房的还是个案,估计100组客户里就一两组。”

影响更为广泛的是增值税“二改五”的政策。

“此前上海购买二手房,如果购买未满两年,无论是普通住宅还是非普通住宅,都是按照核定价格全额征收增值税;满两年之后,如果是普通住宅,则免征增值税,非普通住宅则是按照核定价和购入价的差额征收增值税。”卢文曦向燃财经介绍了两者的区别。

卢文曦表示,新政将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年,这带来了两个差异,一是满二不满五的普通住宅将被全额征收增值税;二是未满五年的非普通住宅增值税征收标准由差额变成了全额。

新老增值税征收对比 来源/上海中原地产燃财经截图

例如,如果是一套满两年未满五年、总价为300万元的普通住宅,新政前为免征增值税,即增值税为0元。但新政后,如果以税务核定价格为300万元计算,则需要按照(300万元1.05)*5.3%的公式缴纳增值税,税额为15万元。

调控政策发布当夜,燃财经所在的一个上海买房群就炸了锅。21时36分,调控刚刚发布,就有人把新闻发进群里,惊醒了正处于宁静夜晚的大家,仅90多个人的群,也瞬间涌进99+的信息。

有购房者直言:“本来约的房东周一(1月25日)网签,一转眼多了十几万元的税费,现在急得睡不着觉。”

也有人建议:“别睡了,赶紧叫醒中介和房东,去做网签。”有人贴出中介发布的朋友圈截图,其中显示:“明天出新政,半夜十点半叫上行政一起来公司加班拉网签,没想到网签系统被封了。”

直到1月29日,团子仍在为多出的15万元税费发愁:“没谈下来,中介、房东没有一个人愿意分担一分钱。马上就要去做网签了,15万元不知道哪里去找。可能借网贷吧。”

顾超则轻松很多:“我这套房本来就是投资,要么让房东等到2021年9月他的房子满五年了,我们再过户。要么诉讼,我们解约,我拿回大部分定金。我都耗得起。”

涨120万再降90万,房价坐上“过山车”

对于上海房东来说,新政刚出来时的自信已经有所动摇。

1月24日,上海市民陶然在社交平台上表示:“我家小区,因为自住的人多,很少有房子放出来。昨天,有一套2室2厅的挂牌930万元,链家网上照片都还没来得及拍,当天就带看7次。今天,房东直接涨到1050万元,一把拉升了120万元。这一波上海楼市,太疯狂了!”

燃财经在贝壳找房APP上看到,该房源位于静安区阳城板块,2021年1月23日挂牌,挂牌价为930万元,时隔一日,房东将价格上调了120万元。而且仅23日和24日,就有10次带看。

“这个小区很少有房源挂出,所以关注的人非常多。此外,房源有闸北二中心的学区,还是满五唯一、税费少,所以会比较火。”负责该房源的经纪人告诉燃财经。

但1月29日,燃财经看到,该房源已经降价90万元。根据房源时间轴,该房源在1月24日调高120万元后,1月25日又频繁波动,在同日降价50万元、再涨价50万元。最新的1月27日,则是降价了90万元,目前售价960万元。

“调低的只是少数。可能是因为之前挂牌价太高,也有可能是房东急售。”上述经纪人直言。

燃财经观察到的现象与上述经纪人表述一致。从贝壳APP上的房源信息来看,“稳坐钓鱼台”、以及调高房价的仍占多数。

以上海市普陀区某楼盘为例,数据显示,当前该楼盘共有23套房源在售,其中满五年房源有8套,以新政颁布为节点,在1月21日之后调高价格的有4套房源,其中最高涨价100万元;另有4套价格未有变动。

同时以“满两年”为条件进行搜索,该楼盘共有4套“满两年”的房源。这4套“满两年不满五年”的房源,在1月21日之后价格保持不变的有3套;另一套价格有所变动的,则是在1月22日涨价81万元再降价1万元,然后在1月23日降价了20万元,目前仍较新政前贵了60万元。

图 / 安家

“整体来看,房东的心态是比较稳的。如果是满五年的房子,它的房价只会越来越高,跳涨20万元、40万元都有可能。不满五年的房子,则会维持原价不动,因为他有这个信心,未来上海房价会越来越高。”团子表示。

但新政之后,上海房价是涨是跌,目前还是一只“薛定谔的猫”。

涨的预期来自看好上海楼市,以及房源的紧张。

房源的紧张一是源于上海楼市明显供小于求。以二手房为例,平米研究院指出:“上海现存二手房快要跌破3万套了。”燃财经在链家网上也看到,目前上海在售二手房共 33598 套,按照目前上海的二手房月均销售数量,库存周期仅有23天。

另一个原因则是房东的惜售。“从今天起,我要将我的房源全部下架,不再出售。不满五年谁卖谁傻,我反正惜售了。”有未满五年房源在售的房东张伟就表示。

跌的原因则在于新政的冲击。

“从我们对2021年1月第四周上海楼市的跟踪监测来看,目前上海各行政区购房者的情绪指数虽然仍处于高位,但已经趋于平稳。可以看出,新政给心态爆棚的上海房东们浇下了一盆冷水,未来上海楼市的买卖双方将会更加理性。”平米研究院分析认为。

上海楼市“虚火”

调控起因于上海楼市“火爆”。

2021年1月4日,《中国证券报》报道,上海新房市场开年火爆,上海多个楼盘的认筹率超过100%,某接近千万元起步的豪宅项目认筹率已达441%,甚至有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”……

此外,二手房市场12人抢一房、2小时跳涨40万元,学区房20万元一平、跳涨50%等消息也刺激着人的感官。

但上海楼市何时火的?为什么火?却无人说得出所以然。

“我是2020年夏天开始看房的。印象中当时上海的房价还没有这么‘恐怖’,我和老公还在慢悠悠地挑。但是到了9月、10月,市区板块就开始涨了。我们买的徐泾板块也在10月底、11月开始上行。”小禾告诉燃财经。

“10月底的时候,我们看到了一个还算满意的房子,当时稍微犹豫了一下,第二天早晨起来想买已经没了。此外,还遇到过下楼途中遇到前来看同一套房的另一组人的情况,当时那个房东还说‘又来看房啊,今天都来了十来个人了’。”小禾回忆道。

既经历了卖房,也经历了买房的Lily对此感受深刻:“我是在2020年7月买的房,当时市场好像就已经很火了,链家的人说他们处于有客无房的状态。但我还没遇到网上说的那种很多人抢一套房、房东跳价的情况。而且我2020年8月最开始挂出我们自己要出售的那套房子的时候,看的人并不多。后来广撒网、多挂了几家中介之后,看房的人才多了起来。”

暴涨的“小火苗”也许来自学区房。小禾和Lily猜测。

“2020年,学区房明显涨了很多,尤其是双学区,带动了普涨行情。”小禾表示。

“2020年的买房和卖房过程中,我接触到的也是学区房客户更多。比如买我那套房的人就是为了家里的小孩拿到黄埔区的户口,用来参加中考。”Lily也认为。

资料显示,2020年1月,上海的义务教育政策曾经有过一个非常重大的变动。2020年1月23日,上海市委、市政府发布了《关于贯彻〈中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见〉的实施意见》,其中提出:民办学校和公办学校统一管理,同步招生。即“公民同招”。

平米房产咨询创始人纪强曾告诉笔者,上海的教育与其他地方有所不同,存在“民”优于“公”的情况。所以上海家长为孩子择校时,也是优先选择民办学校,其次才是公办学校,而民办学校入学采取筛选的方式,而不是对口直升,所以以往并不存在“学区房”这一概念。

但随着“公民同招”,上海家长也不得不加入争夺学区房的战役中。

“从2020年3月15日上海恢复带看开始,二手房交易也逐渐恢复。其中学区房热度最高,很多的热门学区,尤其是双学区,基本上处于无房可卖的状态,同时价格也上涨了10%左右,热门学区更是上行了10%-20%。”纪强在2020年五一期间曾告诉笔者。

“此轮上海楼市上行,有明显的‘人为’因素。”卢文曦直言,“其实上海的楼市也冷热不均,比如市中心很火吧?但是大虹桥太远了就不行。豪宅、学区房火吧?老破小它也没怎么涨。”

豪宅“千人摇”,郊区“没人要”

凭借千人摇号千万新房,以及天价学区房,上海楼市火速站上热搜。但具体来看,上海楼市分化明显。

上海中原地产的数据也显示,2020年上海也有认筹率不到20%的新房。总体来看,外环以内的项目认筹结果要好于外环外项目。

比如徐汇长桥的汇城南街里认筹率达1269%,浦东前滩的尚峰名邸认筹率亦有1266%。但一众远郊项目,认筹率还不到20%。如位于奉贤奉城板块的瑞和上海印象,最终认筹率仅17.47%;以及奉贤临港蓝湾板块内的保利玲玥公馆,最终认筹率也只有19.31%。

李玲也是一位多次参与上海摇号的“摇号人”,但截至目前,一次也没有中签。

“我从毕业到上海,至今已经10年了。之前我买过一套房,是我的首套,当时买在了郊区。现在觉得上班太远,就想搬到上班方便的地方,比如普陀、长宁、虹桥都可以,计划总价1000万元之内,单价便宜就买大些,贵的话就买小些。”李玲告诉燃财经。

而李玲最开始想买的,本来是二手房。“我原本的计划是买二套,不置换、不出售原有那一套。所以看了很久的二手房。2020年8月份的时候我们看中过一套房,但是临签约当天,房东反悔不卖了。我仔细一核算,接手30年房龄的老破小、房东还拽上天,还有一大堆税费、重新装修的费用,不如买新房,就开始看新房了。”

“到现在我摇了虹桥好几个新盘,都没有摇中。其中最火的就是蟠龙天地,948套房源,有接近4000组客户认筹。太可怕了。最终我们还是当了‘分母’。”李玲回忆道。

“摇号难不难,其实还是看区域。我选的区域都是比较核心的,所以参与摇号的人比较多。但是很偏僻的郊区盘认筹率还是低的。”李玲表示。

同时,豪宅的“火”也给上海楼市添了一把“柴”。

“认筹率超高的项目其实还是豪宅居多。”卢文曦指出。

中指研究院数据也显示,从价格段来看,2020年上海181个项目中,单价在8万元以上的项目认筹率在250%左右;6-8万元价格段项目认筹率略超7成;4-6万元价格段项目认筹率为83%,2-4万元价格段项目认筹率最低,为52%。

“很多人意识到资产保值的最佳方式是购置不动产,并且越贵的产品,越能起到保值增值的作用。”卢文曦表示,市场处于调整的时候,豪宅市场呈现成交量缩水、价格依然坚挺的状态。同时,市场一旦转好,豪宅就会开始量价同升。

在二手房市场,分化也在进行。

上海中原地产指出,受“公民同招”影响,学区房是2020年上海二手房市场关注的重点。为了保证子女能接受到好的教育,第一梯队的学区房意向客户增多,涨幅比较明显。比如新入学政策公布后,徐汇对口汇师的一些房源就有涨价动作。

但非学区的老破小则还在跌。2020年11月,就有一位非学区、老破小的业主在社交媒体上表示:“我有套北蔡老破小,2019年初卖了。这几天查小区,发现现在价格还没有我2019年卖的时候高。” 

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