租金连降之后,北京楼市众生相

未来城不落 · 2021-02-01
触底反弹的节点,到了吗?

编者按:本文来自微信公众号“90度地产”(ID:dc90du),作者:琉璃,36氪经授权发布。

从2019年开始,北京租金下降的消息就时有爆出。2020年,北京租房市场正式迎来拐点,由涨转跌,走势逆转。

来自贝壳研究院的数据表明,2020年北京租金出现了8年来首次年度租金同比下跌,降幅为3.4%。如果按月来看,北京租金水平已连续17个月同比下跌。

我爱我家北京区域租赁数据显示,2020年北京租金每平米降幅超5%。如果按整套房的房租算,同比降幅将扩大至7.7%。

“房租创5年新低”“人抢房变房等人”“房价涨房租跌”等一系列新闻刷屏的背后,是北京折叠的冰冷现实。

房东的围城

 租金不敌2017年 损失8600还算幸运儿

对于租金下降,北京房东的心情已经从惊讶变成了麻木。

去年6月,90度地产在《苦哈哈的北漂,终于等来了房租降价》的报道中,提到北京房东范范和大张各自经历了数百到上千不等的租金下降。

把房子委托给某寓的范范,在合同到期的半个月前,再次接到了经纪人要求降价的电话。这次对方希望将租金直接下调到8500元/月,每个月和之前比又少了1000元。这已经是某寓第四次提出降价了。沉寂的市场让范范有点伤心,转头就联系了某如。

然而某如一番评估之后,给出的价格居然和某寓一样,也是8500元。范范想实在不行这次合同到期就不续了,通过中介把房子租出去,还能省下一个月的免租期。没想到过了几天,又接到了某如的电话,租金能给到9000元,条件是第一年要给90天的空置期。

空置3个月,范范有点接受不了。僵持两三天后,某如亮出了底牌:第一年空置期减半,月租金涨100元,提到9100元。这次范范没再犹豫,一口答应了下来,尽管这个价格比2017年还便宜400块。

与范范几乎同期将房子委托给某壳的大张,可就没这么幸运了。2020年下半年起,曾在纽交所风光一时的某壳暴雷,大张便开始担心自己委托出去的那套小三居。好在合同的截止期就在当年12月,剩余的租期并不长,最后一期的租金也到账了。

三个房间里,住着两户人家,一户租约11月到期,另一户12月到期。经过协商,双方决定各承担一部分损失。第一户人家可以多住一个月,相当于把要不回的押金不上来;第二户可以住到与某壳合同期满,相当于只损失一个月押金。

事情至此,本该有个相对圆满的结局。没曾想大张收房的时候,发现其中一户租客走之前一直开着自来水,留下一张800元的水费账单。大张算了一笔账,没拿到的最后一个月租金,加上租客恶意产生的水费和正常使用的燃气费,总共损失了8600元。

租客的困境

 降租金≠好租房 想换房得砍伙食费 

租金下降,是不是意味着租客一定能租到更合适的房子?也未必。

两年前,因为受不了合租室友的噪音干扰,小艾搬到南三环的一个小开间开始独居生活。当时恰逢北京租金暴涨,能找到这样一个近地铁、配套好、性价比合适的去处,小艾特别知足。

这一住就是两年多,直到隔壁邻居接连换人,商住楼隔音差的问题彻底暴露出来。小艾一向对噪音敏感,夜里如果被吵醒,就很难入睡。新搬来的邻居上夜班,经常凌晨一两点到家,开始点外卖、收拾洗漱、和女友聊天。一个月下来,小艾的黑眼圈堪比大熊猫。

饱受噪音之苦的小艾给邻居写了封信,在信尾用90度鞠躬的表情包恳请邻居减少深夜的动静。信的效果延续了不到一个礼拜,夜班邻居又恢复了之前的状态。如今再听到动静小艾已经懒得跟邻居理论了,直接敲墙,可惜扫帚杆都敲弯了也无济于事。

不是没想过搬家。从合租到整租,租金涨了46%,自己相中的一居室,租金比现在还要再高37%。三年之间,工资一分没涨,租金几乎翻倍。小艾算了笔账,平时最主要的开销就是吃饭,如果想换个隔音好点的房子,她只能从嘴里再省一千多块钱出来。

为了在租房和收入之间达成微妙的平衡,租客在选择时依然得有取舍。小艾的同事,就选择了在通勤往返需要3个小时的地方租房,房租一个月能省3000元。这3000块钱,基本能满足女儿的幼儿园学费和日常的零食玩具的开销。

比他们更不幸的,是那些在长租暴雷中被迫承受损失的租客。小艾公司另外两个不幸中招的同事,一个选择了半年付,结果提前4个月被房东赶了出来;另一个选择了一年期的租金贷,在还差6个月到期的时候从住处搬了出来。

给出的钱要不回,选半年付的同事,只得默默承受5个月租金的损失。背着租金贷的同事,在搬出之后就停止了还贷,至于那一个月的押金,就当打水漂了吧。

租金的走势

北京租金未来会触底反弹,还是仍有下降空间?这是当下节点,人们最关心的。

据青年看房平台“看房狗”运营负责人云杰介绍,在去年8月迟到的毕业季过后,北京租金还在持续小幅下降。传统中介和长租公寓因为有持有成本,降幅较小。在面向400位直租房东的调研当中,房东反映租金比2019年普遍下降了约7%-10%。

租金下降,和人的减少有密切关系。相关数据显示,北京常住人口从2017年开始持续下降,三年间分别减少了2.2万、16.5万、0.6万人。以清华和北大为首的重点高校,留京率不断下降,北漂不再是毕业生首选。与此同时,北京户籍人口也出现了60年来的首次下降。

因为疫情,换房的需求也在减少。今年国家提倡就地过年,不少租期在春节前后的租客,已经平价或者降价续租,不用再像以前因为节后涨价搬来搬去。去年蛋壳公寓暴雷,使得部分房源重回租赁市场,房源的供应量也有所增加。

从供需来看,北京租房市场不具备大幅调价的可能。关于北京租金未来的走向,不同的人,心里也有不同的答案。

范范认为随着疫情的常态化,北京租金会保持相当长一段时间的平稳;大张觉得人少了,房没少,租金还有一些下调空间,出租房屋会比从前更难。

从业者们,则相对更乐观一些。90度地产在探访中介门店时,发现中介普遍认为当前租金基本触底,春节后随着找工作、换工作等需求增加,还会有一波上涨行情。

如今,范范张罗着和某寓结约收房,在除夕前,她要把房间钥匙交给新托管的中介;大张收回出租房后请了人重新装修,准备春节后一家三口搬进去自住;小艾还在纠结要不要搬家,每月支出的小账本算了一遍又一遍;蛋壳暴雷后被房东赶走的两个租客,一个换了新住处,另一个干脆离开了北京。

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