“有钱后的第一件事:乱买房”

魔都财观 · 2021-01-29
现在起,谨慎买房

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

相信最近各位应该都感受到了,从顶层意志传达下来的房住不炒决心。

深沪这一轮涨幅之后,无一例外都出台了调控政策。

有意思的是,我们看到了深圳的调控一加再加,上海也大有同样的节奏。

所以关于楼市,有一个感受越来越深入人心——政策大手下,楼市再也没有大牛年,只有小周期。

尤其是这一轮我们看到,上海楼市涨一波吃调控之后,依旧有大量的板块和房源没有涨起来,甚至还在阴跌。

这些板块和房源大概率还是会被政策误伤,还没涨起来,就又被按下去了。

所以临近过年,有必要重申这样一篇主题,内容调性比较符合初阶买房人:

劝大家手里有点钱,不要乱买房。不仅赶不上大牛年,甚至会错失小周期。

一步错,可能真的就是步步错。

1

从这一轮的上海牛市,我们看到并且总结到了太多东西。

真正会买房的人,从2019年底的量价齐稳,应该就在关注市场。

直到2020年3月份的逐渐放量,很多经常看魔都财观文章的老粉,应该都在静淡市场完成了决策。

哪怕经历过3年横盘,希望看到更高的确定性,也有会在10月份量价齐升完成购房路径。

但不会买房的,大概是看到身边的亲戚朋友同事买房赚钱了,担心踏空最后匆忙上车。

买贵一点,没有关系,年后还会稳健。

但买错,基本就有可能买入最后沦为末流板块、万年不涨的房源。

最近有很多朋友来咨询新政和买房问题,我只能说市场上的需求量远比大家想象的乐观。

第一是资金市场的口子还没有完全收紧,第二是逢近过年很多人依旧在推进买房计划,第三是嗷嗷待哺的杨浦、黄浦、虹口2.8万户的拆迁持币家庭,第四是最近置换买房的需求还没完全被新政截断。

无论是哪种情况,很多人手上多了一笔钱,哪怕再着急的买房需求。

但是,买房一定要极力注意避开这些坑。

2

其实买房的坑,无非也就那么几个点,但一直有人反复在犯错误:

第一类,带租约的商铺。

很多人只知道商铺,带租约的商铺是什么意思?

正常有产权商铺投资就是把商铺卖给你,买家拥有产证,像个人的住房一样,可以转售也可以转租给别人。

带租约的就是某些开发商提供的一项服务或者一种投资方式,意思是首先把商铺卖给你,你拥有产劝,然后开发商帮你经营管理多少年,每年给你回报率或者租金。

通俗讲就是开发商在约定期限内帮你转租给别人,然后给你回报,不需要自己来打理经营,等委托经营到期后,可以选择自己经营或者让开发商继续帮你委托管理。

这也就是所谓的返租,也叫售后包租、售后回租。

开发商开出年化动辄7%以上的高额售后返租收益率,实际上只不过是“羊毛出在羊身上”的把戏。

正常情况下,这些返租商铺正常出售是很难卖的,通过承诺返租,来完成出售,前期返的钱,都已经体现在抬高后的价格。

返租公司多数是另外一家公司,美其名曰专业管理团队,其实是为了后面破产,有些就返你一年两年然后破产,你找开发商也没用,和你签返租合同的不是开发商。

这种天坑或者说坑王的房产,过去几年坑了不少不懂内幕的小老板,最后的结果只能是欲哭无泪,诉苦无门。

第二类,纯粹因为便宜买一套房。

很多初阶买房人,实操可能不太丰富,但线上看了很多理论,沉迷于找笋盘。

想靠笋盘完成升值往往不能看绝对值,要看比值。

真正有心得的买房人应该知道,资金的放置权或者说仓位的选择权,才是第一重要的维度。

市场上从来不缺机会,更不缺绝对便宜的房子。

比如说有些人跑去鹤岗买房,5万块买入一套房,最后卖出的结果,可能还是5万甚至更低。

比如说前段时间,环京一万五冲进市场,大批人说着抄底抄底,结果抄在了山腰。

因为便宜而买房,是买房的大忌。

第三类,远郊文旅盘一律不买。

现在越来越多的人,房票和子弹在本地用光,开始把眼光放到其他城市。

但事实上,这一类人群,在异地或者说陌生城市买房,对于专业度要求是很高的。

一线或强二线没有问题,跟着热点走,不会买错。

可怕的是,有人稀里糊涂买入远郊文旅盘。

外出玩一趟,风景不错,被中介小哥拉到某大盘,大盘规划非常之好,自带商业、自带旅游资源、温泉酒店、自带学校,一切都是那么完美。

但很负责的告诉你,最后房子盖完卖光后,这些配套极有可能一地鸡毛。

还有就是,房产之所以会有价值,是因为有学区、医疗、商业、交通的加持,而大量的文旅盘,这些统统没有。

如果非要买,在有核心景观、稀缺资源的城市,买入一套极小户型,用来养老投资也未尝不可。

第四类,城市新增供地连绵不断,不一定是好事。

为什么现在的济南、青岛、石家庄、郑州、重庆等城市,基本面不错,但房价跌跌不休?

这些城市本身库存量就极大,如今还在源源不断加供应,新房抬不上价,二手也跟不上来。整个市场就变成了库存大——供应大——价难提——情绪差的恶性循环。

这几个城市虽然价格不高,天天也有人喊着抄底,但只要供应下不来,依旧大概率被套在半山腰。

第五类,对于三四线城市的规划兑现,需要打折。

我经常在长三角和珠三角踩盘,有意思的是,无论到哪个城市,经常可以看到这样的口号。

“下一个浦东新区”、“下一个大虹桥”、“下一个深圳湾”等等诸如此类的包装。

其实强二线城市还算务实,这样的声音出现最多的就是环沪、临深的三四线城市。

这几年各地的湾区概念非常强,很多湾区一张嘴就是“世界级”、“全球化”。

实地去看你会发现,这里还有大片的空地,除了核心区有一些配套,其他都是荒芜的农地。

几个塔吊似乎在孤零零的宣告着,这里还没被遗忘。一查产值和人口,和“世界级”相比还是一个“襁褓中的婴儿”。

不是说这些城市一定起不来,但基本面很重要,就像环沪城市同样挨的很近的昆山和嘉善一般。

为什么昆山有底气在2013年就可以通11号线,现在S1号线已动工并且2023年就可以通车。

是上海特殊照顾吗?

不是,因为昆山本身就有这个实力,4000多亿的GDP加上背后有苏州撑腰。

但嘉善呢?一条沪嘉城轨小火车,从2018年到现在,图纸改了再改,规划动了又动,硬是什么都没看到。

现在对外宣告的上海17号线会延伸到嘉善,但未知的变数实在太大。

3

其实选城市并不难,一线强二线闭眼入,只要不是买入万年不涨板块,都没有太大问题。

三线看常住人口、看城市基本面即可,现在涨的凶猛的南通徐州就是这样的逻辑。

四五线就买城市核心板块,本地人最认可的地段最认可的学区,只要不买概念新区,大概率也不吃亏。

产品就避开商住公寓、返租商铺、法拍房、小产权房、养老文旅地产,买了绝对后悔系列。

除此之外,记住这两条买房的核心:

第一,如果城市限价不明显,就买二手房,特别是买流动供应较少的二手房。

我们团队对苏州楼市也比较熟悉,这个城市即使在调控后,限价新房依旧也火热不已。

但二手房从19年调控收紧后,一直在阴跌缩量。

如今上海杭州调控后,很多媒体呼喊着苏州楼市要迎来春天,直白说洗洗睡吧,全面回暖时机还未到。

在苏州买房逻辑就很简单,拼命打限价新房,如今中签率并不低。

不打新或者着急学区、刚需自住的,就买流动供应少的板块,比如园区奥体、青剑湖、新区狮山。逻辑很简单,这些板块未来的新房供应会断截,存量市场一定不会差。

楼市全面分化的时代,迎来春天,也基本就是这几个板块。

第二,接下来的时代,大概率就是贵的越来越贵,便宜的永远是洼地。

如今买房一定要带有某种IP属性,才能打动部分人群。拿上海举例,阿楼同学写过这篇——

上海楼市的IP镰刀,一把比一把快...|上海买房指南

关于很多城市楼市后市的行情,我们也做了一个沙盘推演:

①IP概念释放,炒作者进入

②买房人各为其事(上海楼市现阶段)

③有IP的板块升幅大,没IP的板块原地踏步或微涨,两者差价持续扩大

④普通买房人开始焦虑,为增值保值,集中买入IP板块

⑤IP板块与非IP板块差价扩大到极值(北京、深圳现阶段)

⑥均值回归,IP板块横盘,非IP板块补涨

如你所见,现在各地的IP行情,可能才刚刚开始。

4

有预感的是,未来楼市就是三五年才能冒出3-6个月的“小周期”。

他时候,也就勉强和通胀持平。

而这种改变,对于买房人来说,只有抓住城市、抓住IP、抓住产品,才不会犯错。


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