中海要当「一线之王」?

未来可栖 · 2021-01-28
正在全面占领北上深

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:盐阿白,36氪经授权发布。

2020年中海在上海回归市中心,打败了万科、绿地、融创等老牌选手,成为上海权益销售额的NO.1。

在北京,中海已经连续三年霸榜北京楼市销冠

深圳市场上,凭借中海汇德理和寰宇时代两个大热盘,中海也成为了深圳楼市最大黑马,一跃挤入了城市销售榜的TOP 3。

中海正在全面占领一线城市,这是自2016年颜建国回归之后的主要变化之一。

过去四年间,中海在四个一线城市的权益销售额总额从不到300亿元提高到了711.59亿元(克而瑞数据)。而曾经“消失”在一线城市土拍现场数年、拿地金额徘徊在TOP10之外的中海,也开始持续发力,重新变得野心勃勃,甚至有冲击行业TOP5的势头。

进击:拿地加杠杆

在地产圈里,中海是公认的“黄埔军校”,王石也曾表示:万科落后它十年。

但因为在亚洲金融危机中,中海差点破产的教训,使得中海定下了一条铁律,即:净借贷比率不得超过40%。

这条红线虽然有利于企业的风险管控,中海许多项目的毛利率也能够达到35%之上,但却限制了中海的发展速度,中海也因此有了保守的基因。

在楼市如火如荼的2015—2016年,许多房企为了拿下一块核心位置的土地,不惜血本,鏖战土拍,多个城市都出现了“地王”的现象。而中海2015年仅购入17 幅,购地金额为345.3亿元;2016年,中海拿地金额为364.1亿元,排名行业第15位。

有人认为:中海的“保守”让它错过了地产行业近十年最大的一轮牛市。即便到了2020年,行业销售额排名第6的中海,依然与前一名的保利,有着1400亿的差距。

这种规模的差距,短时间内很难弥补,但颜建国回归之后,中海已经有了很明显的改变。

在2017年之后,中海的年度拿地金额都排在了行业前5名。2020年中海依旧没有暂停拿地的节奏,以1281亿元的拿地金额,排在房地产企业拿地金额榜单的第三位,仅次于碧桂园和万科。

数据来源:中指研究院

在土地结构上,中海董事长颜建国提出强化“主流城市、主流地段、主流产品”战略,重仓一线城市和核心二线城市。

基于“三个主流”的发展战略,中海的土储大多位于一二线城市。截至2020年上半年,中海地产拥有总土地储备9006万平方米,其中约87%的货值布局于一二线城市。

开动土地端发动机之后,中海依靠自己擅长的快速推盘、成本控制、户型好的特点加速销售、现金流回款。2018年中海的销售增长率是29.8%,销售增速位居前十强房企第一;2019年是25.2%,销售增速居前十强房企第二。2020年,受疫情的影响,地产行业整体增速乏力,但中海依旧保持了12.5%的增速。

中海虽然依旧坚持“保守”基调,但也在有弹性地“激进”。

2016年至2020年6月之间,其资产负债率从53.98%上升到了60.05%。流动负债占比也从49.3%上涨到59.4%。

中海地产2015—2020年6月财务风险指标数据

“三道红线”政策发布之后,中游企业普遍失去了弯道超车的机会,但像中海、万科、保利等绿档企业却仍有加杠杆的空间。

截至2020年6月30日,中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8%、净负债率32.7%、现金短债比2.9。预计中海仍旧会继续缓慢加杠杆。

暗手:城市更新

一线城市拿地成本高昂,部分地块甚至因地价过高而没有性价比,中海的应对策略是除血拼招拍挂市场之外,同步加仓城市更新版块。

中海在住宅开发业务之外,从集团层面单独成立了城市更新公司,负责北京、上海等地的旧改项目,然后依靠成本优势做一二级联动,把棚改和开发的钱都收入囊中。

2014年中海拿下北京石景山的北辛安改造项目,这个总投资630亿元的城市更新项目,为中海带来了百万平米级的后期开发体量。

2020年,在石景山的新房成交项目中,中海占据4席,成交金额为108亿元,市场占有率已达到了40%,为中海提供了大量现金流。

2018年,中海联中环、新长征以93.99亿元拿下上海普陀红旗村4宗“城中村”改造地块。通过旧改,中海得以重返上海市中心,这也是支撑中海成为2020年上海销冠的重要原因。

在2020年,中海在上海城市更新的步骤迈得更大,拿下了黄浦区建国东路街区历史风貌保护以及城市更新的相关项目,总投资约590亿元。

中海也没有放过深圳的机会,尽管这座城市有佳兆业、万科、华侨城等一批强劲对手。

2016年时,中海以310亿的价格并购了中信地产,以此获得了位于深圳的中信宝荷、中信龙盛广场二期、中信龙腾三个城市更新项目。

中信龙盛广场二期,占地面积2.9万平方米,容积率3.2,计容建面9.23万平方米,其中住宅建面7.23万平方米。中信龙腾明确实施主体拆除用地面积为69万平方米。

这种大盘操作模式也正是中海最喜欢的。

中海的野心也并不仅限于一线城市,在2020年3月,中海通过官方公众号宣布了一个合作计划,诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。这也意味着,中海开始下沉,成为更多企业的对手。

抢食:热盘“抢夺”市场

在北京,很多企业都害怕和中海成为对手。因为,中海的项目开盘快、产品没有明显缺点、价格不贵,你很难抢在中海之后再收割一波客流。

中海在北京的“传奇”起始于2018年。彼时,中海寰宇天下在北京石景山异军突起,以103亿的签约额创下北京历年单盘销售最高纪录。中海也凭借这个项目,成为了当年的北京楼市“销冠”。

自此以后,中海在石景山、大兴、亦庄、瀛海等区域,不停的推陈出新。到2020年,中海已连续三年蝉联北京楼市销售榜第一名。

未来可栖制作

在上海,2020年的中海共推出了5个项目,其中内环2个,中环1个,外环1个,郊环1个。其中,中海臻如府以118亿元的销售金额,成为了全国楼盘销售榜的亚军。项目总价段在1577万-5208万元/间的中海建国里二期,开盘当日411套房源便全部售罄。

凭借着推一个盘,大卖一个盘,中海在最后一个月打败了万科、融创等上海“老大哥”,成了2020上海的销冠。

据克而瑞发布《2020年中国房地产企业项目销售TOP100》排行榜,中海地产有6个项目挺进了TOP 15,9个项目挤入top50。

数据来源:克尔瑞

在北京市场上,中海的推盘速度十分快速。以中海的大本营北京石景山为例,中海的刚需、刚改项目从拿地到开盘的时间控制在7个月之内。在北京大兴,北京市场上推盘最快的大兴中海寰宇时代,从拿地到开盘入市仅用了96天。

中海的“快”,一方面来自于它的产品标准化做得好,一旦某个项目获得热销,中海就能很快总结产品特点,并开始做系列化产品。

如“寰宇系”,自石景山的中海寰宇天下在行业之中打响名号,中海在北京市场上陆续推出了中海寰宇时代、寰宇视界。在2020年,“寰宇系”产品还进入了深圳,斩获68亿的销售额。

另外一方面则来自于中海敢于独立拿地,独立开发,这让中海在开发过程中减少了很多沟通、决策时间。在北京,中海2020年所获取的5块地中,4块都为独立拿地。

数据来源:中原视点

这种独立拿地、独立开发的底气,也是来自于中海的项目在各个城市的热销,优质的现金流、回款保证了其在一线城市的持续深耕。

深耕一线城市,意味着高昂的拿地成本,“狼多肉少”也决定了优质土储的居高难下的高溢价率。即便有了土地,成本压力和营销压力也是架在房企身上的两座大山。

在2020年,一个十分明显的趋势是,许多大型房企,如万科、融创均在减少一线城市的拿地。

而中海在一线城市的“霸榜”,又给市场讲了一个“狼来了”故事。这对依旧坚守在这里的房企而言,或许未来将更加艰难。

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