上海不满五年的二手房,这几天怎么样了

真叫卢俊 · 2021-01-28
同一套房,增值税多出了将近11.3万元

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

刚刚收到买房小伙伴的一声惊呼

没想到降价来的太快就像龙卷风,当然了,这只是个别现象,现在市场情况到底如何,很少有人有全部的信息

但这至少是一个信号,那就是调控已经在发酵了

这次调控除了劲爆的首套新房摇号政策之外,大家还比较关注的就是

增 值 税

“调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”

这简单的33个字外加两个干脆有力的句号,看似只是在我们房产交易过程中增加了一点购房成本

但是如果这一点点的调整,乘以万亿计的二手房市场成交额

对买房人意味着什么

同样的一套房,政策前后的增值税差别到底在哪

这样的税费差额,会不会引发市场蝴蝶效应

今天这篇对2021要买房的你,有点重要哦


这33个字,税费会增加多少

房产交易各种税费很容易让我们眼花,一般都是中介算好,我们复核一下

但这次调控一来,我们需要对自己的购房税费做一个大致的估算

是时候拿出数学课上的劲头了,我们先看下调控前后,钱多在了哪

普通住宅,需要跟各位普及下

➤ 5层以上(含5层)的多高层住宅,以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄;

➤ 单套建筑面积<140㎡;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下;

➤ 内环内低于450w/套,内外环间低于310w/套,外环外低于230w/套

标黄部分是政策有变化的地方

第一个关键点,可以看出来影响最大的就是二手房市场中

满二不满五的房子

第二,我们都把注意力放在未满五要缴全额增值税了,但其实这条政策应该分两部分看

首先,是满二不满五的普通住宅,增值税发生了从0-1的改变

这部分税费怎么解释呢,我举个例子

这是链家房源中,一套中环总价少于310w的普通住宅

满二不满五,政策调整之前是免征增值税的,而调整之后,需要全额征收增值税

也就是13万

对于买家来说,突然增加的13万,房子可能瞬间就没那么香了

这对于各环线内低总价的普通住宅来说,因为本身就是普通住宅,总价偏低,突然增加的全额增值税,会让房源本身性价比大打折扣

其次,政策的第二个方面,就是针对满二不满五的非普通住宅,从差额增值税,变成了全额增值税

再举一个简单的例子,这是一套总价558万的非普通住宅

上次交易的时间是2016年,也就是满2不满5,上次交易价格是229万

如果是政策以前,这套房子的增值税是,16.6万左右

但是政策以后,这套房子的增值税是,28.1万左右

这个数字比中介给我的实际增值税差2000,这可能跟挂牌价和税务部门的核定价格之间的差异有关

也就是说,政策前后,同一套房,增值税多出了

将近11.3万元

多出来的这11.3万,对于一个总价558万的总价来说,一定会在购房决策天平上,有自己的重量

而且你发现了吗,这个税费政策,很多以前非普就没必要,再增加首付成本变成普通住宅了

因为税费可能会倒挂

税多了,跟市场有什么关系

如果说这条政策对满2不满5的房源影响最大

那现在市场上的挂牌房源中,有多少满2不满5的房源,我们看下链家的数据

首先说下链家数据在市场中的存在概念

上海去年整个二手房市场成交的28万套里在链家挂牌有17.5万套左右,占比62%,这就是说,链家挂牌房源

在整个上海二手房存量市场占比六成以上

而目前链家网在售的住宅数量是29955套

去除不确定满2或者满5之后,剩余房源14911套,而这其中确定满2不满5的房源数量为3784套

匡算下来,满2不满5的房源,在整个二手房存量市场,占比达到25.38%

也就是说大概有1/4房源,面临差额或者全额增值税的影响

这意味着全上海房源市场中,每4套房源中,就有1套房源面临政策调整后的增值税变动

那这“1”套房源会是你要看的那套吗

如果我们给这些满2不满5的房源,匹配上环线这个维度,会发现,这些房源主要分布在 外环外

数据来源:上海链家

总价段分布来看,主要分布在总价 300-500万的房源

数据来源:上海链家

这和目前上海二手房成交环线、总价段分布占比大体一致

也就是说这次税费调整,会均匀的影响到原本的购房群体中的各个部分

所以别看一条简单的调控政策,它约束的范围可能比我们想象的更广、更全面

后面会有什么

像上面那种这么快做降价反应的是我没想到的

因为很大概率房东会留着房子到明年3月再看看价格

我问了身边几位房东、买房人和中介,大家心态变化还是蛮大的

首套刚需看到“不满五”,直接排除了

然后满二不满五的房东,态度就复杂了

不着急置换的,依然不会管税费增加多少,只要到手价,不行就等过完年再说

着急置换的,会愿意承担一部分税费作为让步,毕竟自己看中的房子也在市场上飘着

然后还有的,就是像开头说到的那样,开始出现愿意降价的,毕竟突然增加的十几万税费,会让市面上这些不满五的房子性价比大打折扣

不过,这个行情倒让满五的房子成了香饽饽

如果之前免掉增值税或者收差额增值税的情况,相比一般房源来说,只是加分项的话

那新政一出,满五的房子,可能以前比别人少收10万的增值税,现在可能就是少收20万,那满五的房子优势就更加明显了

在这样微妙的局面中,可能面临的情况,就是满五的房东可能会涨价

而满二不满五的房东可能就失去了议价优势

而且上面说的这几种情况,还会催生另一个局面,那就是市面上挂牌房源

会越来越少

房东置换过程中,会受调控影响会增大延迟换房概率,就算转向新房市场,也没有首套刚需有摇号优势

所以,房东没法置换的情况下,可能就不会再卖,那这部分人的房源就消失

而且这次新政对打击假离婚产生很好的效果,要么付7成首付,要么暂缓卖房,而这个操作也会抑制部分房源在市场上流动

所以本质上,我们会发现,调控本质上是在

减少房源的流通速度

避免市场过热,而且不给炒房客任何机会

最后

这次调控,以及后面对法拍房的补充调控

都在面向整个市场传递一个信息,那就是上海正在向楼市表明自己的态度,楼市需要的是稳定,而不是其他

一次税费调整,看上去只是变动了其中一个小的变量

但放到上海二手房市场这个万亿级别的市场中,它的影响就会促成新的局面

它会影响我们每个买房人的动作

而我们需要看到的不仅是,眼前买房成本的波动,更重要的是

它会引导整个市场朝着更加稳定的方向去走

而这无疑是利于所有真正想买一套房,拥有一个家的人


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