房价怎么走?一线楼市的“危险味道”

未来城不落 · 2021-01-26
一线楼市房价今年究竟会怎么走?

编者按:本文来自微信公众号“90度地产”(ID:dc90du),作者:李敏,36氪经授权发布。

章亚(化名)在北京通州的房子刚刚“满五”了,提醒她这一点的居然是当初帮她买房的中介小王——后者在近期不断发给她几个周围社区的三居室房源,建议她可以考虑将现有房子出手,置换个更大的三居室。

“想换就赶紧上车,不要再像五年前的春节那样。”章亚的想法,恐怕是不少刚需和改善型需求的心声,毕竟北京楼市五年前那轮暴涨令人印象深刻。但随着一线楼市冒头,2021年的第一波楼市调控也已经先从上海、深圳开始了……

五年后,熟悉的味道又来了

章亚见证了北京房价五年来的跌宕起伏:2015年7月,北京楼市在上一轮的蛰伏中尚未完全苏醒,她拿着父母跟自己积攒多年的积蓄,在通州入手一套百平米出头的二手两居室——当时均价大概在两万九上下,税费加服务费整套房下来总价在三百万左右。

章亚还记得十月秋风正好,在和中介小王办完了最后一步手续后,她感慨地问,这套房还能不能涨到四百万?小王很坚定地认为这套房甚至可以涨一倍,但章亚觉得那一天遥不可及。

然而,让她没想到的是,那一轮的房价上涨,从迟疑到疯狂,只需要一个春节。章亚收房后还未动刀装修,北京的房价从2016年春节就开始一路走高,到了2017年3月最高峰时,章亚小区同户型的房子挂牌价已经到了530万,而当时位于通州核心区的这个小区均价也飙高至将近六万/平。也就是说,不到一年半光阴,她的房子就涨幅接近100%。

对于北京楼市在2017年疯狂时刻的最高点,章亚记忆犹新,她在内心里对自己的那套房的标价也还停留在五百万档位上。但小王在2021年1月提供的挂牌价建议让她不能接受——380-390万。按照小王的说法,1月初同小区同户型的最后成交价也就是388万。在提供挂牌建议的同时,小王说已经有客户可以随时看房。

但章亚没法接受。“2017年高点是回不去,现在又不是着急换房,为啥要‘亏’一百来万卖?”价格虽然没到章亚的心理价位,但她已经开始隔三差五收到中介希望带客看房的电话。

章亚很难说北京房价究竟是在涨还是跌——如果说涨,她位于通州的房子如今的报价远远低于她的预期,但与2015年刚入手是相比,还是有可观的涨幅。但不管是涨是跌,突然忙碌的中介和成交量,显示出北京二手房市场在这个寒冬的复苏热度。

有网友近日在水木社区发帖称,小区里靠谱三居基本卖光了。“坐标望京,非学区,140平左右的三居两个月前还有很多套,现在剩下的几套都是低层还有价格报很高不诚心卖的。周末中介给打电话电话问我卖不卖,说有买家全款买,报价比半年前成交价高100万左右吧。非多非空,仅供参考。 ”

来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。其中,去年12月北京二手房网签量达20944套,环比增长21.3%,同比增长47.9%,为2017年3月以来的最高值,时隔44个月之后再次突破2万套关口。

从学区房开始,北上广深先涨为敬

尽管章亚还没有感受到她自己房子房价上涨的温度,但北上广深房价上涨已是事实。

根据上海易居研究院的统计,2020年12月,70个大中城市新房价格平均环比上涨0.1%,平均同比上涨2.1%,两者均为二季度以来的最低。但进入第四季度,一线城市重新领涨。去年12月,一线城市新房价格环比上涨0.3%,高于二线城市和三线城市的0.1%;二手房价格环比上涨0.6%,明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。

一线楼市这一波涨势,与学区房遭爆炒密不可分。有媒体调查称,2020年底至今,北京、上海等地部分区域学区房价格出现跳涨行情,部分小区房源每套总价上涨几十万甚至上百万元。以北京海淀区上地东里为例,70平米左右的南北向三居室为例,链家交易数据显示,在今年7月成交的一套均价约10.5万,但在今年1月初成交的一套相似的70平米南北向三居室均价就已经达到14.3万,半年之内涨幅约36%。

“原本以为疫情影响房价会走跌,但北京学区房,似乎专治各种不服。”章亚无奈地说,她的同学刚刚在西城德胜门附近买下60平左右的老破小学区房,15万多一平米,总价900万,“基本都是全款买的,贷款买的中介都不爱搭理,意思是七百多万的首付不算多,能在西城买到房就不错了,不能挑三拣四。”

实际上,血拼学区房,不光是北京家长的“噩梦”。有媒体援引一位房地产中介声音称,2020年上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房,2020年上海学区房平均跳价20%-30%左右。除了京沪,最近有消息引爆社交网络:深圳福田区某学区房面积只有44㎡,但是成交价已达到1420万,折合单价32.27万/㎡。对于这一超级豪宅报价,有网友发出灵魂提问:这里是能出诺贝尔奖?

调控跟紧,一线楼市房价今年怎么走

就在北上深三地因为学区房暴涨引发舆论关注同时,政策“打补丁”也随之而来,

1月21日晚,上海连夜出台楼市新政,提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求、规定任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的、其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算等,为楼市降温。

随后在1月23日,深圳住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,对购房者、房地产开发企业、房地产经纪机构都提出了监管要求。此前在1月19日,深圳也为去年的楼市新政打了补丁,没有购房资格的家庭成员将不能拥有房产证,堵住了通过“假离婚”等渠道让没有购房资格的成员拥有房产的漏洞。

目前,北京尚未对于楼市升温出手。但作为在楼市调控中全国政策最严厉的城市,北京楼市的风向标意义太过重大,有业内声音预测称,一旦房价反弹过猛就会有相应措施出台。

不过,除了学区房等稀缺资源外,对于一线城市房价在2021年是否还会大涨,有市场声音认为,以北京为例,在当前“认房认贷”政策下,即便是改善型需求,换房时候面临近乎全款政策,房价大涨空间不足。对于一线楼市来说,除非是限购+信贷政策放松,才能对房价继续上涨提供强力支撑。 

事实上,在经过多年楼市调控后,投机需求空间正被逐步挤压。《胡润百富2020中国高净值人群品质生活报告》显示,近年高净值人群对于地产的投资热情有所回落,但地产仍然是高净值人群最主要的未来投资方向,23%的受访者选择住宅作为投资首选,对比2019年下降1.9个百分点

除此之外,按照中国人民银行1月19日发布的2020年第四季度企业家、银行家和城镇储户问卷调查报告:对一季度房价,23.1%的居民预期“上涨”,53.0%的居民预期“基本不变”,11.4%的居民预期“下降”,12.5%的居民“看不准”。

一线楼市房价今年究竟会怎么走?也许会涨,但大幅上涨已经不大可能。

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