现在的上海楼市,还有这些洼地待填平

魔都财观 · 2021-01-25
抓紧时间上车

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:阿楼,36氪经授权发布。


大家好,我是阿楼,致力于用双脚丈量整个上海,给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

上海刚经历了本世纪以来的最冷的寒潮,而上海楼市却热得发烫。

最近买房人们应该有所体会,差个几天,就是几十万、上百万的跳价。顶着凛冽寒风,也要把房子定下来。

房东惜售、买房人不敢还价,这都是当下的常态。

我们一直密切关注着上海的微观市场,12月到1月上旬的这段时间里,行情正在从热点板块,以日为单位,向非热点板块蔓延,板块轮动的现象很明显。

一些比较冷门、没有概念的板块也出现了跳涨现象,挂牌价已经比前几周上浮了10%。

然而,前两天的调控给了上海楼市当头一棒。

此次的动作有够快的,很多板块才刚启动,甚至没有突破2017年的高位。

由于这次调控出在行情的中段,而不是尾声,我们判断,这不会成为压垮涨势的最后一根稻草

相反,这给了很多买房人宝贵的时间窗口。

手握资金准备买房的,真的该抓牢机会了。

此文致力于挖掘上海为数不多的房价洼地,它们很有可能后发制人,是当下买房很好的选择。

1

首先,我想简单复盘一下本轮行情背后的推动因素。

对于学区房板块来讲,“公民同招、民办摇号”的新政是最大的边际变量,张江、紫竹等板块已经走完了一波翻倍行情,这是专属于学区房的α收益。

对于上海全城来说,上涨的动力源于2017-2020连续三年的横盘阴跌。横有多宽,竖有多高。

另外就是我们在上海的抢人效应,开始显现了中说的,落户口子略微拓宽,这个是长期性的利好,短期影响力有限。

前一阵,“远古巨牛,2021上涨80%”的楼市预测传遍全网。行情虽热,在这里我们还是想给期待过高的房东们浇一盆冷水。

我们预计,这一轮上海均价上涨的幅度会在20-30%之间。

这轮牛市为何一定会远弱于2015-2016的翻倍牛市呢?有以下两点原因。

第一,盘整的时间段不如上一轮那么久。

像古北、联洋、南京西路等早就发展成熟的地段,自从2010年到2015年一直都是横盘不涨,这个才是代表上海大盘的Beta收益。

2010-2015年间上涨的板块都是享受了城市边界扩大的发展红利。

第二,政策只可能边际收紧,不可能放松。

上一轮翻倍牛市,恰逢货币放水和认贷放款的组合拳。

前两日,调控已经针对税收、lh加码了,后续还有限售的牌能打,指望近期再放松是不可能了。

2

虽然这轮行情上涨的空间有限,但板块轮动还在中途。

在目前时点,我们依然能挖掘出不少处于底部价位的板块。甚至,有些板块是有潜在的IP效应的,本轮最终的涨幅很有可能超越大盘。

长寿路就是个很好的例子,位于内环内、近城市核心的静安寺、轨交密集、对口普陀区1.5梯队的九年一贯制江宁学校。

拥有如此强大的配置,长寿路依然有不少板楼的小区价格停留在9-10万/㎡的单价,如人车分流的音乐广场,单价还不到10万。

学区IP叠加内环价值回归的动能,长寿路是当下1000-1500万级购房预算的最佳选项之一。

另一个值得一提的是徐汇斜土路板块,虽然自身发展一般、也没有优质学区,但南侧正是规划重点的西岸金融城,之前已经被香港置地拍下,未来的能级会非常高。

步行可达西岸金融城的斜土路板块显然是受益者,而价格却是比康健、上海南站等徐汇外围板块还低了,补涨的动能很大。

大宁也是我们想着重推荐的板块。

虽然大宁是这波学区房行情的领军者之一,但涨幅很大的只有金茂府、瑞仕花园等次新豪宅,普通商品房涨幅可控,距离30%的涨幅上限还有较大空间。

大宁是全能型的A+级板块,但我们发现,有不少商业、教育、交通等各项资源都远不如大宁的板块目前的涨幅更大。

所以比较笃定,大宁仍然是优选的购房区域。

3

还有一些相对冷门的板块,目前的价格相比2017年的高点没有上涨,甚至略有跌幅,趁着热度没有蔓延到,是可以闭着眼睛买入的。

中环西北侧的大华、阳城、万里一带是很明显的洼地,有成熟的社区,7、11、15等多条线路通过,交通便捷。

价格却完全没起来,大华和阳城是中环内罕见的500万以下可买到两房的区域,考虑通勤便利度的刚需不可错过。

万里作为一个中产改善的社区,700万的两房仍然遍地都是。

预算更高的买房人,也可考虑不夜城板块。

不夜城南部的汉中路站附近位置极佳,不仅是1、12、13三条高能级地铁通过的枢纽站,还是南北高架和北横通道的交汇点。

汉中路站人车分流的小区单价仅8万/㎡,只能用便宜得令人发指来形容了,手慢无...

最后,我想说一说新天地。

对,你没看错,新天地也成了洼地了。

曾几何时,翠湖天地是遥不可及的存在、上海滩顶级豪宅的代名词。

而现在不少源深、花木、联洋普通小区的房东,不加价就能置换翠湖了。

翠湖天地供给比较充足,在板块轮动中也是滞后的。上一轮行情中,在2017年3月全上海见顶后继续上涨。

另外,与新天地同属于原法租界区域的陕西南路站附近,本轮涨幅相当大,20年楼龄的东方巴黎挂牌价已经突破15万。

我们有理由相信,新天地的价值回归不会来得太晚。

4

细心的朋友可能要问了,挖掘出来的洼地板块似乎没有浦东的份。

确实是这样。

浦东是新上海人集中的区域,强者恒强的现象更明显。概念缺乏的板块,多年不涨、涨幅落后是常态,如浦东内环的塘桥、杨东。

而浦西的房价更均衡,各轮行情中没有涨得很夸张的板块,也没有涨幅很落后的板块,雨露均沾。

所以,从挑选房价洼地的角度,我们选的都是浦西板块。

5

最后,给大家一些温馨提示。

本文中所提到的房价,都是文章编辑时的即时价格,在这样一个市场中,随时都有可能跳价,请大家抓紧时间,珍惜当下的机会。

另外,如果看上了本文中没有提到的板块,可以和2017年的房价高点比较一下。

本轮的平均涨幅大概就是20-30%,相对2017年没怎么上涨的板块,随时都可以上车,不要犹豫。

对于那些涨幅已经很大的板块,此时再追涨,显然不算一个明智的选择。


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