买房,如果遇到房东反悔怎么办?

魔都财观 · 2021-01-21
房东跳价了,该怎么解决?

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:楚门,36氪经授权发布。

今天要讨论的,是一个非常现实的问题:

如果牛市买房,遇到房东反悔怎么办?

这个问题,比要不要买房、房子买没买贵还要迫切,因为当下很严峻的现实——新房难摇,二手房源的量越来越少,地段学区还不错的小区都是个位数房源。

房东诚不诚意?能不能尽快买到?是否可以立马签字收定金?能否尽快配合网签?

如今都是悬在买房人面前一个最大的难题。

1

先声明,这篇并不是针对房东。

牛市,房东跳价反水;熊市,买家毁约不卖,这都是客观存在的。

只不过最近上海楼市的行情太好,这种现象被放大了。

说到底,买房卖房是个市场行为。虽说买卖在一定程度是自由的,但一旦下定走合同,就必须接受契约合同的规制。

房价上涨,房东可以反悔,只要愿意赔偿违约损失就行;房价下跌,买家也可以一走了之,只要赔偿房东损失即可。

每个人都要为自己的选择负责,道德上可以选择失信,但契约上却逃脱不了赔偿。在信息不对称的社会,契约的意义、合同的规制便凸显出来。

跳单这件事本身说起来可以很简单,双倍赔付定金是肯定逃不脱的,如果哪一方想着油滑钻空子不想履行合同赔付。很简单,走司法途径解决很快。而且,一走一个准。

但说起来又可以很难,因为对于买房人来说,最急的是尽快买到好房子,无论是置换还是学区、投资,赔付的那一点定金并不是最重要的。

所以本文的重心,并不是如何获得双倍赔付,而是如何规避牛市买不到房的损失和风险。

2

先说下我身边的例子吧,虽然扎心,但也足够真实。而且从这两个例子,我们可以得到一些极其有用的经验总结。

团队的火箭哥和86同学,都曾先后经历了房东跳单。

去年11月,火箭哥定了套房,这套纯粹为了婚房准备,对品质和地段有一些执拗和情怀。

思来想去,定在了南京西路,入则静谧梧桐树下,出则繁华南京路商圈,反正怎么看怎么完美。

这套平米顾问专家抢到的房源也很不错:楼层好、南北套、户型和小区品质兼具。

也许是整个过程太过顺利,或者是去年11月行情还没有那么疯狂,所以定金下过之后,遗憾的是没有做第二手准备。

结果,房东跳单了。虽然对方很爽快,赔付双倍定金,但问题是耽误了时机。

婚房啊,对于他和火箭嫂来说都是人生的一件大事。

回想起来,这个跳单经历给他最大的经验是:

第一,看上的房子,只要喜欢,下「大定」。

这个大定,一个是展现诚意获得买房优势,一个是建立房东违约的鸿沟。

如果房东不愿意收大定呢?那他可能在钓鱼,随时想跳价或者想挑客户,直接判定不诚意,下个小定,不要浪费太大精力。

第二,做好备选方案。

心理预期的新房同步摇,二手也要有备选方案。实在不行,多下几个小定,只要能买到心理预期的好房子,损失几个小定又何妨。

从长线来看,未来的涨幅远远不止5万10万这么多。

好房子更是难得。

3

如果说火箭哥被跳单过程并不跌宕起伏,那么86同学的房东,更是“城会玩”的代表。

不吹不夸,86是个投资实战专家,而且很擅长做城市研究、做数据、做精算,在买浦东那套单学区房之前,他做了很多的精算工作。

当下的买入逻辑、房源匹配价值、小学学票溢出价格、初中学票溢出价格。从时局到板块到小区,逻辑清晰。

部分截图

最后86几乎是和平米的顾问老师在房东楼下等到凌晨,正好赶到对方出差回来,立马在周边找了个便利店,下定签居间抢到了这套房子。

整个过程,连房子都没实地看。

搞笑的是,过了段时间房东觉得卖亏了,也不提涨价也不提赔定,而是开始了“戏精模式”。

我们在闹离婚,没空网签,要把财产分割做好巴拉巴拉……

86事后回忆告诉我,当时看房东声泪俱下很是感动,但现在有想把“奥斯卡“颁给他的冲动。

这一拖拖了大半个月,这简直就是不想卖还不想赔定金的典型。

最后的结局如何?定金肯定是双倍赔偿了,这个“演戏”也逃不掉,但最可惜的仍然是耽误时机。

86同样给了我几个“血泪”的经验总结:

1、定金下过,尽快推动网签。

网签是一个很重要很重要的阶段,如果没有网签,只能拿到定金赔付,但只要完成网签,违约成本就要提高到总房款的20%,这对于多数房东来说,违约成本都太高了。

2、房东任何形式的拖延,都要判定不诚意。

什么不在本地、人在国外、签约拖晚等各种借口,几乎都可以认定为不诚意卖的表现。

这套不行,等着收违约金,迅速看入下一套。

4

不可否认的是,现在有不少的“吃着碗里看着锅“的存在。

利益面前,永远不要考验人性。无论房东还是买家,抑或是普罗大众,这句话都是成立的。

怎么系统避免这种现象的发生?在居间协议上就把违约责任前置。

首先,依据协议违约条款执行,正常情况宽限期15天,宽限期内违约金为每日总房价款万分之五,超过宽限期违约金为总房价款20%,且守约方可以单方面解约。

其次,协议上需要注明对方身份证地址或书写的联络地址为有效送达地址,守约方的律师函可以按此寄出,次日即视为送达。

如果这个时候已经确定是违约了,一旦起诉打官司,违约方会输掉。

还有一种方式是协商处理,比如一方无意违约,但时间的确需要延后,且并非出于自己的意愿。那么双方要去协商,最好是由居间方来协商,因为毕竟还会涉及到违约条款。

一旦协商到另一方也同意了,就不是违约,但是一定要签一个补充协议,或者是原来协议拿回来写一个补充条款都可以,双方都要签字。

这样并非你自己真实意愿的违约,如果博得对方的同情和认可,是可以这样解决。

不可抗力特殊情况,不算违约,无法追究违约责任,协商处理。

这是通常的流程和细节,但仍然需要买家注意抵御未知风险。

第一,买房过程,对协议谨慎上心。

在对房子进行全面排查、尽调之后,上下家的交易过程、签约过程都可以开心快乐,但对待合同条款、价格数字、节点日期等,一字一句都需要谨慎。

第二,预防为主——下大定。

下大定注意有个风险点,防止对方卷钱跑路或一房多卖,就是找专家做好尽调工作。

第三,尽快进入网签程序。

在熊市一般都是滞后网签,但牛市节奏是完全反转的,加速网签,锁住房源。

这种情况下房东不仅违约成本高,而是他还会担心走司法流程,会拖自己的置换或卖房节奏。

还有,网签最大的好处,就是抵御调控风险,可以防范政策变化,避免一夜之间失去资格。

第四,晓之以情,动之以理。

一般情况都不要太硬气走什么司法流程,能够圆润的解决问题最好不过。

只要房东不太过分,加价幅度不大能够买入就接受吧,最终你会发现这个阶段的买入还是正确的,只要房源能够解决你的自身需求,实际上未来得到的收益会远远超过加价。

毕竟长远来看,上海的房子还是最好的投资标的之一。

5

最后,无论是房东还是买房人,希望大家都能够善良和气的解决问题。

房东不要太过,毕竟以后也还是要置换。

买房人也不要睚眦必报,毕竟还是以买到买对为主。

于房子而言,谁都不要想着能买到最低点,卖到最高点,很少有人能够幸运的做到两全。

于家庭而言,房子只是情感的寄居地,完美解决买房卖房、置换、学区各种需求,情感的慰藉比冷冰冰的水泥砖瓦要更有意义。

赶在这个节点,希望各位无论是买房还是卖房,都能够如意称心。

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