环沪的这座城市,房东开始惜售了

魔都财观 · 2021-01-20
这里,是环沪的天花板

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

我们前期经常跟大家讨论城市房价会在板块之间轮动,但可能大家没有意识到,其实楼市的情绪,也会在城市之间来回波动。

现在上海楼市的情绪是非常强烈的,大家如果身处这样的市场,应该也能感受到上海楼市中所蔓延的业主的高傲与强势,买房人的弱小与无奈。

而这样的情绪正在不断的蔓延至环沪楼市。

嗯,对,环沪的一些先知先觉的城市,楼市正在开始热起来,甚至房东也开始惜售。

其中,受影响波动最明显的,就是环沪之王,昆山。

1

不出意外的是,2020年的昆山GDP,估计又得继续蝉联百强县老大哥的地位了。

根据预测,昆山2020年的GDP大概是在4250亿元,环比增幅是5%,在全苏州所有的区县中排名第一。

比排名第二的苏州工业园区高了1350亿元,比排名第三的张家港多了1580亿元。

苏州GDP在突破2万亿成为地表最强市的同时,昆山的整体的贡献占比达到了21%。

昆山的经济势能如此之强,在疫情特殊时刻依然能够崛起很重要的原因就是从一开始,昆山就是按照大城市发展思路来规划的。

昆山是全国唯一一个通地铁、中环的县级市,昆山也是极少有的按大城市标准规划来建设轨道交通的县级市。

2013年通车的上海11号线,直接把昆山连接上了上海虹桥枢纽、上海迪士尼、徐家汇、前滩等核心节点,实现区域轨交无缝衔接。

大家千万不要忽略这个信号,看看深圳地铁的排布,你就知道了,前期想要跨城通地铁,真的是太难了。

宁愿多花几百亿绕一大圈,深圳前期也不愿意把地铁建设经过东莞,我的就是我的,凭什么造福东莞。

但上海很大气,直接把11号线通向了昆山,落位在了花桥,这样就能让昆山与上海之间互成犄角。

在上海赚钱,然后把这些购买力在花桥释放。

2

当然,这还远远不够。

昆山还把自己的触角不断的延伸,苏州市轨交S1号线接轨上海11号线、向东直达太仓南站,预计2023年建成通车。

昆山甚至还打造了公交走廊线路,K1线承接了昆山南北骨干公交走廊需求。

/昆山对外交通示意图

昆山高架环线快速路(客货分离)最快5月份开工建设,预计2023年建成通车,串联昆山经济开发区、昆山高新技术产业开发区,更便捷到达体育公园亚洲杯足球场。

/城市环线快速路隧道段效果图

昆山的城市区域版图,正在被越拉越大。

而现在的昆山,正在不断的东进。

我们发现,靠上海的是昆山的东部,轨交路线也多集中在东部,昆山撤县设市以来的历版总规、面向2023的规划中也始终以 “东进”作为城市开发建设主旋律。

为什么要东进,因为东侧更靠近上海,只有不断的东进,才能不断的借到上海的发展势力。

环沪城市要发展,一定要借力上海,环沪城市要发展,必须要借力上海。

昆山向东发展,一定是昆山未来发展的主旋律,这也是我们为什么持续看好花桥的原因。

3

目前的昆山花桥,不管是从显性还是隐性角度看,都已经成为了绝对的价格洼地。

从显性角度看,就是房价的绝对值,花桥的房价,在2年前的时候,本地标杆品质盘融创玫瑰公馆的价格就已经达到了2.6w左右。

而2年过去了,现在融创玫瑰公馆的新房售价仅仅是2.4w左右,而一期已经交付的二手房源竟然卖到了2.8w的价格,导致现有的新房出现了明显的倒挂。

部分市场的购买力已经提前觉醒了,我去踩盘的时候,售楼处整体的人流量也非常的厉害。

当然,除了融创玫瑰公馆外,其他楼盘的人流量也异常爆满。

大量的购买力,开始嗅到了价格洼地的气味。

在近2年的时间内,由于前期受到严格限购政策的影响,大量的外来购买力无法进入,导致花桥整体的房价出现了下滑,这就是花桥房价横盘2年的原因。

已经横盘2年的花桥,新房市场普遍是在2W+的花桥,相比于其他城市区域而言,此时此刻的性价比和确定性,正越来越高。

从隐性角度看,昆山花桥当下的楼市房价也处于“安全期”。

房价,就应该对比着看,才有意义和价值,单独的讨论一个城市房价的高和低其实是没有意义的。

如果我们与嘉善和太仓相比,昆山花桥的房价安全系数也非常高。

目前的嘉善,已经让很多人高攀不起了,城南新区的主力楼盘目前大概在2万左右,往北靠乡镇的主力楼盘也达到了一万七八。

嘉善的开发商为了变相加价,卖新房需要捆绑车位售卖,七八万的一个车位,买房必须买。

同为县级市的昆山,不论从GDP规模、人口还是轨交以及到达人广的距离,全部都完爆嘉善。

买房买的是什么,是产业,这涉及到板块未来的发展动能,是人口,这涉及到未来接盘侠的多少,是地段距离,这涉及到你能以多久的时间成本接触到优质的资源。

当下2W-2.5万的昆山相比于1.7w-2.3w的嘉善,安全系数真的太高了。

而当下的嘉善,开发商继续在这里陈仓押注。

嘉善2021年的土拍热已经上来了,2021年的1号地块土拍溢价率3.83%,再到2号地块溢价率11.81%,还有起拍价13000+/平米的待拍地块。

嘉善的土拍市场和新房市场表现,的确足够火热,但与此同时,面对仅仅600多亿的GDP和60万的常住人口,整体楼市所蕴含的风险也越来越大。

作为百强县前十强的太仓,娄江新城已经卖到了2.3w-2.5w,科教新城卖到了2.1w-2.3w,万达商圈卖到了2.4w左右,整体的价格已经全面起势。

这个时候再来反向对比下昆山花桥,超强的产业留住人才,源源不断的人口提供充沛的购买力,上海地铁11号线+苏州S1号线的支撑所带来的外部力量,而整体的房价竟然只与当下的嘉善和太仓看齐。

随着上海楼市的火热情绪逐渐蔓延至环沪,昆山花桥作为“不在上海,就在上海”的区域,也正在逐渐起势。

最近一段时间,甚至花桥的房东都开始惜售了....

不仅如此,还有很多昆山花桥的房东都不敢收押金了,准备随时跳价。

很多人会经常问我,说如何判断县级市的房价是否有泡沫。

答案其实很简单。

对比下当下的昆山花桥房价,你就知道答案了,因为这就是当下县级市所能达到的最高天花板。

当然,当下的昆山花桥房价,随着上海这波的猛涨,也确实真正到达了拐点。

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