95家房企到期债券超7000亿,2021开年迎来发债潮!

丁祖昱评楼市 · 2021-01-20
32家房企密集发债近千亿

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:丁祖昱,36氪经授权发布。

三道红线之后,房企的资金压力骤升。2020年,房企信用债违约数量就达到222只,约是2019年的4倍,重点房企债券违约涉及金额接近170亿元,面临巨大的挑战。与此同时,年末房贷新规下,房地产债务问题成为当前监管层高度关注的对象,“找钱难”和“融钱贵”成为房企众生相,融资收紧趋于常态化。

2021年开年,房企便密集进行发债。据克而瑞研究中心不完全统计,截至1月13日,共有32家房企发行了债券,募集金额近千亿元,同比大幅增长,其中海外债迎来新一轮的发债高潮。

在房企融资形成供需双向更加严格的监管后,房企融资环境持续收紧,在此情况下,房企密集发债背后,实际上房企在2021年将面临历史上最高到期潮,借旧还新的压力下,在全球流动性宽松时积极发债。未来企业融资主要以借新还旧为主,融资增速或将下降,企业将加大经营杠杆和合作杠杆的使用,以实现规模的稳定增长。

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32家房企密集发债近千亿

新年伊始,房企迎来新一轮的发债潮。截至 2021年1月13日,共有32家房企发行债券,包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等多家房企,募集金额合计约735.22亿元,融资量较大,同比增长25%。

从发行债券结构看,截至1月13日房企发债以境外为主导。境外发债86.52亿美元(约561.23亿元),境内发债175亿元,境外发债占比明显上涨,占总体发债量76%,同比增加10个百分点

从融资利率来看,截至1月13日发债房企的综合融资利率为5.36%,较2020年房企全年融资成本下降0.77个百分点。房企融资分化持续,龙头房企的融资优势持续凸显。融资成本方面,梯队越靠前,则利率最低,TOP10房企利率3.78%最低,TOP100+房企则为11.42%,融资成本较高。

龙头房企获得更长的发债年限和更低的发债利率,如碧桂园发行两笔年限都在5年以上的境外债,其中5年期的5亿美元境外债利率仅为2.70%,为所有发行债券的最低利率;世茂发行了10年期的8.72亿美元境外债,利率为3.45%。而排名靠后的中小房企,融资利率最高则达到15%,且发债年限小于2年的房企基本为排名50后的房企。

表:截至2021年1月13日部分房企发债情况 

数据来源:企业公告、CRIC整理

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2021年到期债券超七千亿,为历史最高

房企开年密集发债背后有两大主因,一方面由于近期美元贬值,且全球流动性进一步宽松,叠加年初机构额度宽松等多重因素下,房企发债意愿较强;很重要的一方面则在于房企2021年面临历史上最高的债券到期潮,在借新还旧的压力下,密集发债。

据不完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元,境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

图:2018年以来房企债券到期情况(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC整理

房企债券2021年迎来历史的最高到期潮,主要在于房企自2015年后开始密集发行公司债,而公司债的发债年限一般为3-5年,2021年房企迎来新一波的还债期。

另一方面,在2016年年底境内债发行受限后,房企发债转向海外,2017年开启海外债潮“元年”,2-5年的发债年限是主力,所以房企近几年境外的到期量均较大。

值得注意的是,而随着借新还旧的持续压力,加上近几年上市房企的增加,95家房企2018-2020年发债量上了新一台阶,发债规模均在7000亿元以上,较2015年的发债潮增加了近3000亿元的体量,未来的偿债高峰将会持续。

图:95家房企历年发债情况 

数据来源:企业公告、CRIC整理

由于目前政策供需两端限制房企融资,面对2021年的偿债高峰,虽部分房企提前偿还了共计约460亿元的债券,但数额较小。具体企业而言,2021年到期债券最高为华夏幸福,需偿还284.85亿元,其次为万达集团,两家企业均突破二百亿元。整体来看,房企偿债及经营压力巨大,未来可能诞生更多的债券违约。

表:2021年房企债券到期TOP20

数据来源:企业公告、CRIC整理

实际上,新年伊始房企迎来新一轮的发债潮,成为近几年开年的惯例,预计持续到本月月底将会有更多的房企进行发债。

不过与以往不同的是,2020年下旬以来,政策强调房地产行业去杠杆,并且执行了更为严格的监管措施,伴随着2021年房企的债券到期潮,房企的偿债压力更大。

在此情况下,除了发债之外,房企还应减少对融资的依赖,加大项目去化,同时持续性加强销售回款,增加自有现金,后期应更加专注企业自身的经营管理,向经营管理要效益,在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。

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